AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00175 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHGF

Minute JCP n° 576/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [E] [O],

exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [X] [B]

demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique du 20 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [Localité 7] + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à

— seconde exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 novembre 2020, Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS a consenti à Monsieur [X] [B] un bail d’habitation sur un logement F03 dépendant d’un immeuble, bâtiment F, sis [Adresse 3] à [Localité 5] (57), moyennant un loyer révisable de 430 euros, outre un acompte provisionnel sur charges d’un montant mensuel de 70 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 27 février 2025 à Monsieur [X] [B] et enregistré au greffe le 11 mars 2025, Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 20 mai 2025, et a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé audit juge, au visa des dispositions des articles 1217, 1728, 1741 du Code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, de :

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail afférent au logement d’habitation donné à bail à Monsieur [X] [B] sis [Adresse 3] à [Localité 6] ;

En conséquence,

— ORDONNER l’évacuation de Monsieur [X] [B] et de tout occupant de son chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [B] à lui payer la somme de 13.500 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte au 10 février 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [B] à lui payer la somme mensuelle de 500 euros à compter du terme de mars 2025 et jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, au titre des loyers et, à compter de la résiliation du bail, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [B] à lui payer une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

— RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’en est référée à ses écritures, Monsieur [X] [B] n’étant ni présent ni représenté bien que régulièrement assigné par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 12 août 2025, prorogé au 16 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail :

En application des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS se prévaut du manquement du défendeur à son obligation contractuelle de paiement du loyer et des charges au terme convenu au soutien de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties le 18 novembre 2020 (pièce n°1 demanderesse).

La qualité de preneur du bien immobilier dont s’agit en vertu d’un contrat de bail à usage d’habitation attachée au défendeur en la cause étant établie, il lui incombait au premier chef, en application des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, d’exécuter son obligation, qui emprunte une nature essentielle, de paiement du loyer, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués par le bailleur, demanderesse en la cause.

Or, force est de relever qu’il ressort du décompte de créance produit au dossier en date du 10 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, qui laisse apparaître que Monsieur [X] [B] reste redevable à l’égard de son bailleur de la somme de 13.500 euros, qu’il n’exécute plus régulièrement son obligation de paiement du loyer depuis le mois de septembre 2022, sans que le défendeur, qui n’a pas comparu, ne produise par hypothèse quelconque élément de nature à contester utilement le principe comme le montant de sa dette locative, partant à contester l’inexécution par lui de son obligation de paiement ni ne se prévale davantage de quelconque manquement du bailleur à l’une quelconque de ses obligations nées du contrat de bail (pièce n°2 demanderesse).

Il s’ensuit que le défaut de paiement régulier des loyers caractérise un manquement du défendeur, locataire, à son obligation contractuelle née du contrat de bail en tout état de cause de nature à justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs, dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil.

En conséquence, il convient de prononcer à effet de la date de la présente décision, ainsi que sollicité, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 18 novembre 2020 entre Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS en sa qualité de bailleur d’une part et Monsieur [X] [B] en sa qualité de preneur d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation F03 dépendant d’un immeuble, bâtiment F, sis [Adresse 3] à [Localité 5] (57), aux torts exclusifs de Monsieur [X] [B].

S’agissant de la demande subséquente en expulsion :

Il résulte de ce qui précède que, par l’effet de la résiliation du contrat de bail telle que prononcée à effet de la présente décision, Monsieur [X] [B] est occupant sans droit ni titre du logement à usage d’habitation en étant l’objet, ce qui justifie que son expulsion soit ordonnée des lieux dont s’agit, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [B] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [X] [B] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS sollicite la condamnation du défendeur en la cause en paiement de la somme de 13.500 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté à la date du 10 février 2025, selon décompte de sa créance produit en pièce précitée n°2, terme du mois de février 2025 inclus.

Monsieur [X] [B] ne produit ainsi que dit aucun élément de nature à contester tant l’existence que le quantum de sa dette locative, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande.

Dès lors, Monsieur [X] [B] sera condamné à payer à Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS la somme de 13.500 euros au titre des loyers afférents au logement à usage d’habitation selon décompte de créance arrêté à la date du 10 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer, et jusqu’à complet paiement.

Sur la demande en paiement au titre du loyer à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la présente décision :

Le défendeur est tenu au paiement du loyer et des charges au titre du contrat de bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation jusqu’à la date de la présente décision prononçant la résiliation judiciaire du contrat de bail, d’un montant total, non contesté, de 500 euros, ainsi qu’il résulte du décompte précité produit en pièce n°2.

Il convient donc de considerer que le défendeur est redevable de la somme totale de 3.250 euros se décomposant comme suit :

500 x 6 mois au titre du loyer à compter du 1er mars 2025 jusqu’au 31 août 2025 + (500 euros / 30 x 15 jours) au titre du loyer du mois de septembre 2025 calculé prorata temporis jusqu’au 15 septembre 2025 inclus, dès lors que le bail a pris fin à la date de la présente décision, soit le 16 septembre 2025, soit :

3.000 euros + 250 euros = 3.250 euros,

En conséquence, Monsieur [X] [B] sera condamné à payer en deniers ou quittances, en l’état du délai écoulé entre la date du dernier décompte de créance et celle du jugement, à Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS la somme de 3.250 euros au titre des loyers afférents au logement à usage d’habitation sur la période du 1er mars 2025 au 15 septembre 2025.

Sur la demande en paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi prononcée à effet de la présente décision, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [X] [B] est redevable à l’égard de la demanderesse d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date de la résiliation à compter de laquelle il devient occupante sans droit ni titre, soit le 16 septembre 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Ainsi que le fait valoir à juste titre la demanderesse, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit à la somme sollicitée de 500 euros, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant le défendeur sera calculée prorata temporis à compter du 16 septembre 2025 et due, contrairement à ce qu’il est sollicité, au prorata temporis le dernier mois, dès lors qu’il en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et que le contrat de bail ne prévoit pas que tout mois commencé est dû en totalité.

Le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer l’aurait été en application du contrat de bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient d’une part de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 16 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 500 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner Monsieur [X] [B] à payer à Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS à compter du 16 septembre 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros correspondant au montant du loyer et des charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [X] [B], qui succombe, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [X] [B], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 11 mars 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, à effet de la date de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 18 novembre 2020 entre Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS en sa qualité de bailleur d’une part et Monsieur [X] [B] en sa qualité de preneur d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation F03 dépendant d’un immeuble, bâtiment F, sis [Adresse 3] à [Localité 5] (57), aux torts exclusifs de Monsieur [X] [B] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [X] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement F03 dépendant d’un immeuble, bâtiment F, sis [Adresse 3] à [Localité 5] (57) ;

ORDONNE à Monsieur [X] [B] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [B] d’avoir volontairement libéré le logement et d’en avoir restitué les clefs dans ce délai, Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer à Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS la somme de 13.500 euros (treize mille cinq cents euros) au titre des loyers afférents au logement à usage d’habitation selon décompte de créance arrêté à la date du 10 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 et jusqu’à complet paiement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer, en deniers ou quittances, à Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS la somme de 3.250 euros ( trois mille deux cent cinquante euros ) au titre des loyers afférents au logement à usage d’habitation sur la période du 1er mars 2025 au 15 septembre 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 16 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 500 euros (cinq cents euros) par mois ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [X] [B] à payer à Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS à compter du 16 septembre 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros (cinq cents euros) correspondant au montant du loyer et des charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer à Madame [E] [O] exploitant sous l’enseigne [E] [O] LOCATIONS la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 16 septembre 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Hélène PLANTON, Greffière.

Le Greffier Le Président