N° RG : N° RG 22/06494 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6TW

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

57B

N° RG : N° RG 22/06494 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6TW

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

[F] [Z] veuve [T]

C/

S.A.S. B2DIMMO

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice Président,

Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025, tenue en rapporteur

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

Madame [F] [Z] veuve [T]

née le 04 Août 1963 à PORNIC (44210)

de nationalité Française

21 Ter La Milcendière

44450 LA CHAPELLE BASSE MER

représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 22/06494 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6TW

DÉFENDERESSE :

S.A.S. B2DIMMO

46 Rue du Palais Gallien

33000 BORDEAUX

représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

Les époux [T], à la suite de l’acquisition d’un appartement pour la location, relevant du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel, ont confié le 10 août 2020 un mandat de gestion à la société B2DIMMO (la société), exerçant sous l’enseigne “Cabinet Galien”.

Monsieur [T] est décédé le 11 novembre 2021 et la Direction générale des finances publiques a notifié à Madame [T] une rectification fiscale au titre des années 2019 et 2020 en raison d’un dépassement du plafond du loyer mensuel.

Par acte du 1er septembre 2022, Madame [T], née [L], a fait assigner la société en responsabilité contractuelle pour mauvaise exécution du mandat de gestion précité au motif qu’elle a fait l’objet d’une rectification fiscale pour les années 2019 et 2020, outre un préjudice pour perte de l’avantage fiscal sur 12 ans, dont elle demande réparation.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, Madame [T], au visa des articles 1991 et 1992 du Code civil pour l’exécution du mandat, et des articles 1217 et 1231–1 du même code pour la responsabilité contractuelle, conclut à la condamnation de la société à lui payer les sommes suivantes:

—  6701 € au titre de la rectification fiscale pour les années 2019 et 2020,

—  48 752 € en réparation de son préjudice financier consécutif à la perte de l’avantage fiscal,

—  3000 € en réparation de son préjudice personnel,

—  6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, la société fait sommation à la demanderesse de produire une déclaration de succession précisant l’état de la succession et son option successorale choisie ainsi que son taux d’imposition et, à titre principal, conclut au débouté de la demande à défaut de rapporter la preuve d’un manquement contractuel dans l’exécution du mandat, subsidiairement, en réduisant les préjudices à raison de 50 % au motif qu’elle n’est propriétaire que de la moitié de l’appartement, outre condamnation à payer une somme de 3000 €au titre de l’article 700 précité, en écartant l’exécution provisoire ou à défaut en la subordonnant à une caution bancaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Le litige dont est saisi le tribunal a pour objet une demande en réparation formée à la suite d’ un mandat de gestion confié par les propriétaires bailleurs à un cabinet immobilier d’un appartement relevant du dispositif Pinel d’investissement locatif ouvrant une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement en location, sous conditions, notamment le plafonnement du loyer, en l’espèce dépassé selon l’administration fiscale à l’origine d’une notification précitée à la demanderesse en 2022, la demanderesse soutenant que le mandataire a commis une erreur dans le calcul du loyer, supérieur au plafond du dispositif, la société objectant que la cause préjudice est dans la mauvaise estimation de la surface habitable de l’immeuble par les propriétaires.

En réponse à la demande de sommation formée par la société, la demanderesse produit aux débats l’acte authentique du 12 septembre 2019 par lequel les époux [T] sont devenus propriétaires de différents lots de copropriété situés dans un ensemble immobilier à Martignas-sur-Jalles, notamment un appartement de type T3, le tout pour un montant de 238 000 € ainsi qu’un certificat notarial du 22 février 2024 faisant mention que suite à l’attestation de propriété établie après le décès de Monsieur [T] , Madame [T] est propriétaire à concurrence de la moitié en pleine propriété et de la moitié en usufruit, et leur fille à concurrence de la moitié en nue-propriété.

Il s’ensuit qu’il ne sera pas fait droit à la à demande de sommation formée par la société tendant à la production par Madame [T] d’une déclaration de succession et de son option successorale ainsi que d’une justification de produire son taux d’imposition, sommation qui, par ailleurs, relevait, à la suite de l’assignation introductive d’instance, d’une demande formée auprès du juge de la mise en état chargé du bon déroulement de l’instance, ainsi que d’une fin de la recevoir tirée d’un défaut de qualité de la demanderesse pour la moitié du préjudice réclamé.

Sur le fond, au soutien de sa demande, Madame [T] expose qu’à la suite de l’acquisition avec son époux de l’appartement précité et après avoir consenti le 10 août 2020 un mandat de gestion à la société défendereresse, un premier bail a été signé le 21 octobre suivant mais avec un loyer mensuel (750€HC) supérieur au plafond réglementaire prévu dans le secteur, dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel (711,41€), suivi d’un second bail du 26 octobre, avec un loyer également supérieur à ce plafond (720 € HC) et que, à la suite du décès de son époux le 11 novembre 2021, l’administration fiscale lui a notifié une proposition de rectification le 18 mai 2022, suivie d’une réponse de la société mandataire c’est à l’administration et le refus par cette dernière le 22 juin 2002 d’en tenir compte, d’où une proposition de rectification fiscale au titre des deux premières années de mise en location (2019-2020) pour la somme réclamée de ce chef, avec une remise en cause de l’engagement Pinel pour toutes les années ultérieures, à l’origine de préjudice sur la durée prévue du dispositif.

Elle prétend que la société a engagé sa responsabilité contractuelle en qualité de mandataire dès lors qu’elle est tenue d’une obligation de résultat et de conseil en sa qualité de professionnel, outre que l’administration fiscale a confirmé qu’aucun des deux baux ne correspondait aux critères réglementaires du dispositif prévu par l’article 199 novovicies du code général des impôts, de sorte que la société a démontré son incompétence à défaut d’avoir calculé correctement le montant du loyer mensuel dans la limite du plafond du dispositif de la loi Pinel, alors que le mandat précisait que le bien faisait parti d’un dispositif Pinel et que la société était en possession des informations nécessaires notamment quant à la surface habitable, Monsieur [T] ayant adressé par mail du 14 octobre 2020 à la société les plans de l’appartement, l’erreur commise par la société ne provenant pas des surfaces utiles mais du mode de calcul du dispositif Pinel.

En réponse, la société soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve que la rectification fiscale n’est pas erronée et qu’elle a été effectivement honorée, et qu’elle-même a parfaitement rempli les termes de son mandat dès lors que ce dernier prévoyait que le mandant, lorsque le bien est loué sous le régime juridique de la loi du 6 juillet 1989, doit communiquer au mandataire la surface habitable du logement tel que défini à l’article R 111–2 du code de la construction et de l’habitation et qu’il reconnaît avoir été informé des risques encourus si la surface indiquée par lui ne correspondait pas à la surface définie à l’article précité du code de construction de l’habitation, et que ces informations n’ont pas été portées à la connaissance de la société pour la location de l’appartement à l’origine des deux baux, en invoquant l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Elle prétend également qu’il ne découle pas des documents contractuels produits une obligation à sa charge concernant l’estimation de la surface habitable de sorte que Monsieur [T] a fait preuve d’une légèreté blâmable en calculant une surface habitable erronée et que la demanderesse savait qu’en ne respectant pas cette obligation elle s’exposerait à une remise en cause de l’engagement Pinel.

Elle précise ainsi que le 21 mai 2021 Monsieur [T] lui a adressé un courriel faisant mention des surfaces à prendre en compte pour le calcul du loyer Pinel, avec mention d’une surface à prendre en considération de 71,85 m² et que le 18 mai 2022, l’administration fiscale a adressé une proposition de rectification à la demanderesse mentionnant comme surface retenue pour le calcul du dispositif Pinel 70,25 m², de sorte qu’en sa qualité de mandataire elle n’a aucune responsabilité dans l’erreur commise par les mandants qui s’étaient engagés à communiquer les surfaces habitables et à vérifier cette surface.

Enfin, la société, après avoir soutenu que la demanderesse ne justifie être propriétaire que de la moitié de l’appartement et qu’elle ne peut dès lors agir qu’à hauteur de 50 % de ses chefs de demande, soutient également qu’elle ne rapporte pas la preuve de préjudice ou encore de son quantum au motif que le préjudice n’est pas certain dès lors que rien n’indique que la procédure ne soit pas une erreur de l’administration fiscale dans son analyse et que si les calculs l’administration sont bons, le préjudice résultant de la rectification est sans lien avec une faute commise par la société dès lors qu’il appartenait aux propriétaires d’estimer la surface habitable de l’immeuble, seule erreur entraînant la rectification fiscale.

Des pièces produites par les parties il ressort que le mandat de gérance précité du 10 août 2020, signé et certifié par yousign, auquel est annexé un document intitulé “objet et conditions de location”, portant les mêmes modalités de signature électronique, portant mention de l’appartement dont est propriétaire la demanderesse et que le mandant déclare que les biens objet du mandat font l’objet d’un conventionnement Pinel et que le mandant s’oblige à fournir au mandataire tous les documents en sa possession relatifs à ce conventionnement, outre qu’ à la rubrique surface du bien il est mentionné que lorsque le bien est loué sous le régime juridique de la loi du 6 juillet 1989, le mandant communiquera au mandataire la surface habitable du logement telle que défini à l’article R 111–2 du code de la construction et de l’habitation et ,qu’à ce titre, il est rappelé au mandant que la mention de la surface habitable est obligatoire dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, et qu’il reconnaît par ailleurs avoir été informé des risques encourus sur la surface indiquée par lui ne correspondait pas à la surface définie à l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il est produit par la société défenderesse un mail du 21 mai 2021 adressé par Monsieur [T] l’informant d’une surface à prendre en considération pour le calcul du loyer Pinel de 71,85 m², ainsi que le courrier adressé par la société au conseil de la demanderesse le 17 juin 2022 mentionnant que Monsieur [T] lui a déclaré une surface habitable pour le calcul du loyer Pinel de 63,85 m² auquel s’ajoutent un cellier de 3,70 m² et une loggia de 12,80 m², et qu’après la reprise des éléments de calcul, la surface des annexes étant de 12,80 + 3,70 m² limité à 8 m², cela donne un loyer de 723,41€.

Par courrier du 27 mai 2022, la demanderesse informe l’administration fiscale, en réponse à la notification de redressement, qu’à la fin d’année 2020, son époux, atteint d’un cancer, venant de subir un grand nombre de séances de chimiothérapie, était très fatigué lors de la mise en gérance de leur appartement et n’a pas vu l’erreur sur le bail, mais qu’en début de l’année 2021 il s’est rendu compte que le loyer réclamé au locataire à l’agence mandataire était erroné et a demandé à cette dernière de recalculer nouveau loyer, et qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour régulariser le plus rapidement possible la situation et pour rembourser au plus vite le locataire de l’excédent du loyer demandé ainsi que le montrent les justificatifs que l’agence a adressés à l’administration fiscale, en rappelant que son mari est décédé des suites de son cancer et qu’elle ne peut fournir plus d’explications sur cette erreur, sollicitant la compréhension et l’indulgence pour ne pas annuler le Pinel.

Le 22 juin 2022, l’administration, en réponse, lui notifie que les rectifications qui lui ont été proposées sont maintenues en totalité, après avoir mentionné la prise d’acte de son accord tacite au titre des réductions d’impôts Pinel sur les années 2019 et 2020 pour lesquelles il a été fait des erreurs de report, avec mention qu’il ressort notamment des documents transmis par la société mandataire un premier bail avec un loyer mensuel de 750 € suivi d’un nouveau bail rectifié à 720 €alors que le plafond de loyer autorisé de l’appartement dans le cadre du dispositif Pinel et de 711,41€ dès lors que la surface retenue par le service est de 70,25 m², soit 63,85 m² plus 6,40 m² correspondant à la moitié de la surface des annexes, loggia de 12,80 m² sur le plan transmis, en précisant qu’aucun cellier n’est mentionnée sur le plan du bien et qu’il pourrait correspondre à une cave qui n’est pas retenue comme surface par le dispositif Pinel, sorte que le loyer est dans tous les cas trop élevé, outre notification que la demanderesse ne pourra pas bénéficier de ce dispositif pour ce bien.

Les deux baux de location produits par la demanderesse, signés par modalités électroniques respectivement le 21 octobre et le 26 octobre 2020, entre la société, en qualité de mandataire des époux [T], propriétaire du logement et bailleurs, et un couple en qualité de locataires, portent mention pour le premier d’un loyer mensuel de 750 € et, pour le second en rectification du premier, d’un loyer mensuel hors charges de 720 €, avec mention pour chacun d’une surface habitable de 63 m², sous la forme de T3, chacun pour une durée de trois ans à compter du 23 octobre 2020.

Selon le premier alinéa de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son exécution et, de même, le premier alinéa de l’article 1992 prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Concernant la responsabilité d’une agence immobilière, il convient de rappeler que le mandataire de gestion immobilière se trouve tenu, de par la nature de son mandat, d’un devoir de conseil envers le mandant, s’exerçant dans le champ de ses attributions et que, lorsque le mandataire a exécuté le contrat, il est tenu d’une obligation de moyens, et non de résultat, de sorte que c’est au mandant à prouver que le mandataire n’a pas mis en œuvre tous les moyens nécessaires à l’accomplissement correct de sa mission.

En l’espèce, il ressort des éléments de fait et de droit rappelés ci-dessus, que c’est à bon droit

que Madame [T] soutient que la société a engagé sa responsabilité contractuelle dans l’exécution du mandat de gestion, dès lors qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier elle était informée par le mandat de gestion que l’immeuble relevait des dispositions Pinel de sorte qu’ elle se devait, le cas échéant en vérifiant la surface à prendre en considération pour la loi Pinel en exécution de son devoir de conseil et de résultat, de calculer correctement le loyer mensuel soumis un plafond, condition essentielle pour bénéficier du dispositif Pinel, lequel n’a pas été respecté y compris à l’occasion de la rédaction du second contrat rectificatif, alors même que la surface habitable n’a pas été modifiée, outre que lui avait été transmis les plans du logement objet du mandat, sans que la société ne puisse s’exonérer de sa responsabilité contractuelle en invoquant un manquement du mandant à ses propres obligations en lui communiquant une surface erronée, la surface “habitable” étant en tout état de cause correcte.

Le préjudice subi au titre des sommes réclamées par l’administration fiscale au titre des années 2019 et 2020 est en lien direct avec l’erreur commise par la société dans le calcul du montant du loyer mensuel supérieur au plafond du dispositif Pinel, de sorte que la demanderesse, en sa qualité de propriétaire de la moitié du logement et de sa qualité d’usufruitier sur l’autre moitié appartenant en nue propriété à sa fille, est en droit d’obtenir une indemnisation en réparation de ce préjudice, sans qu’il y ait lieu d’appliquer la réduction de 50 % invoquée par la société, ni même tenir compte d’une éventuelle erreur de l’administration fiscale alors même que cette erreur n’est pas rapportée par la société de manière objective, ses propres observations adressées à cette administration ayant été rejetées.

Il s’ensuit que la société sera condamnée à payer à Madame [T] la somme de 6701 € correspondant à la rectification fiscale au titre des années 2019 et 2020, ainsi qu’il résulte des documents produits et rappelés ci-dessus par la demanderesse, notamment en pièce 11 relative à l’avis d’imposition à régler au titre de ces deux années.

S’agissant de la somme réclamée au titre du préjudice financier lié à la perte de son avantage fiscal, la demanderesse réclame une somme de 48 752 €en faisant valoir qu’elle pouvait prétendre sur une période de 12 années à une réduction d’impôt de 4832 € par an soit la somme réclamée de ce chef sur 12 ans.

Ce préjudice s’analyse nécessairement en une perte de chance, et la société sera condamnée à payer une somme de 34 126,40€, correspondant à 70 % du montant espéré sur la période précitée, somme qu’il convient d’arrondir à 34 000€.

En revanche, il ne sera fait droit à la demande tendant à l’indemniser d’un préjudice personnel à défaut de rapporter la preuve d’un préjudice spécifique autre que celui compensé par le préjudice financier.

La société, condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Madame [T] une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de l’article 514–1 du code de procédure civile ne sera pas écartée, au motif qu’elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire dès lors que la société défenderesse relève régime particulier soumis à assurance et, de même, il n’y a pas lieu d’assortir cette exécution provisoire de droit d’une constitution d’une garantie prévue par l’article 514–5.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal,

REJETTE la demande de sommation de la société (SAS) B2DIMMO,

CONDAMNE la société B2DIMMO à payer à Madame [F] [T], née [Z], une somme de 6701 € au titre de la rectification fiscale, ainsi qu’une somme de 34 000 € au titre du préjudice financier, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus des chefs leur demande,

CONDAMNE la société B2DIMMO aux dépens ainsi qu’à payer à Madame [T] une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit et à constituer une garantie.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE