N° RG 24/10322 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2O7

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72Z

N° RG 24/10322 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2O7

Minute

AFFAIRE :

[D] [E]

C/

S.C.I. LES PIERRES DE [Localité 9]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Julie PONS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [D] [E]

née le 22 Juillet 1976 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Julie PONS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Sophie LIOTARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

[Adresse 8] [Localité 9]

S.C.I dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Défaillante

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [E] est propriétaire non occupante des lots n°69 (appartement) 41 (cellier) et 145 (emplacement de parking), donnés en location, de l’immeuble placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis sis [Adresse 10] campus sis [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1]. Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, LES PIERRES DU CAMPUS.

Un dégât des eaux est survenu le 18 juin 2022, qui a entraîné des dommages dans l’appartement de Mme [D] [E] affectant les murs le parquet le sol et le placard, constaté par le locataire.

Après une mise en demeure du 11 août 2022, suivie de courriels du 19 septembre 2022, puis d’une nouvelle mise en demeure du 2 novembre 2022, adressés au syndic ainsi qu’au gestionnaire de l’appartement voisin (lot n°68), la société ERA GRAND 10 IMMO, appartenant à la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] dont les gérants sont M. et Mme [N], afin de déterminer l’origine du sinistre et les travaux réparatoires à entreprendre, Mme [D] [E], a saisi le président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, lequel par ordonnance du 6 novembre 2023, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [I] [Y].

Ce dernier a remis son rapport le 25 septembre 2024.

Par acte des 3 et 10 décembre 2024, Mme [D] [E] a fait assigner la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, auquel elle demande, dans ses dernières écritures notifiées le 6 février 2025, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du trouble anormal de voisinage, de :

JUGER que la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] a engagé sa responsabilité civile vis à vis d’elle

CONDAMNER la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] à lui payer la somme de 6.182, 53 euros au titre des travaux réparatoires

CONDAMNER la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] à lui payer la somme de 23. 355 euros en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNER la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de la perte de chance de vendre son appartement

CONDAMNER la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] à lui payer la somme de 504 euros en remboursement de la taxe sur logement vacant dont elle a dû s’acquitter

ENJOINDRE à la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] sous astreinte financière de 100 euros par jour de retard pendant deux mois passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, de faire réaliser des travaux de réfection complets et pérennes de sa salle de douche et d’en justifier par la production de factures acquittées émises par des entreprises dûment qualifiées ainsi que des photographies certifiées des lieux

CONDAMNER la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (référé et fond)CONDAMNER la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertiseDIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

Sur la responsabilité de la SCI LES PIERRES DE [Localité 9]

moyens des parties

Se fondant sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et la théorie des troubles anormaux du voisinage, Mme [D] [E] fait valoir que la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] à défaut d’avoir entretenu les parties privatives de son lot de copropriété, a entraîné le dégât des eaux qui a endommagé son appartement, de sorte que sa responsabilité civile doit être engagée.

réponse du tribunal

Tout en se prévalant de troubles anormaux de voisinage, la requérante invoque également les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sanctionnant l’atteinte aux droits des copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

Il convient toutefois de rappeler que la responsabilité au titre des troubles de voisinage est une responsabilité sans faute, ainsi que repris désormais par l’article 1253 du code civil issu de la loi 2024-346 du 15 avril 2024. Elle est fondée sur la seule anormalité du trouble, étant acquis que nul ne doit causer à autrui des troubles anormaux de voisinage.

Toutefois, un simple trouble de voisinage ne suffit par à ouvrir droit à réparation, il doit être justifié par celui qui se prévaut de l’anormalité du trouble de voisinage ce qui suppose qu’il soit établi que les nuisances invoquées excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Il résulte des éléments du dossier et du rapport établi par l’expert judiciaire que le dégât des eaux du 18 juin 2022 a entraîné des désordres sur le mur et les sols de la chambre de l’appartement de la demanderesse et qu’il provient d’une fuite sur le bac à douche de l’appartement de la SCI LES PIERRES DE [Localité 9].

Il est donc établi et non contesté que ce sinistre constitue une atteinte au droit de propriété de Mme [D] [E] excédant les troubles normaux du voisinage.

La SCI LES PIERRES DE [Localité 9] doit donc être tenue de réparer les dommages causés à l’appartement de Mme [D] [E] par ce trouble.

Sur les demandes indemnitaires

moyens des parties

Mme [D] [E] sollicite réparation de ses dommages, au titre des travaux réparatoires, du préjudice financier lié à l’impossibilité de louer son appartement et à la nécessité de régler la taxe sur les logements vacants.

réponse du tribunal

Sur les travaux réparatoires

Il ressort des éléments du dossier, notamment des factures versées aux débats ainsi que du rapport d’expertise judiciaire en page 15, que les travaux propres à remédier aux désordres constatés dans l’appartement de Mme [D] [E] sont : d’une part, le remplacement des parquets flottants de la chambre nécessitant la dépose du placard, d’autre part le remplacement des éléments bas du placard, déformés par le dégât des eaux et enfin, la réfection des peintures dans la chambre et le séjour.

Il y a lieu de retenir le montant des devis approuvés par l’expert judiciaire d’un montant de 1.357, 81 euros TTC pour la peinture et de 4.802, 60 euros pour le parquet et le placard et d’allouer à Mme [D] [E] la somme de 6.160,41 euros au titre des travaux réparatoires.

Sur le préjudice financier

Mme [D] [E] prétend qu’elle n’a pas pu louer son bien entre la date du sinistre et le mois de septembre 2024.

Cependant, il apparaît qu’une réparation sommaire du joint a mis un terme aux désordres le 12 décembre 2022. Lors de sa visite du 15 avril 2024, l’expert judiciaire a constaté que les désordres se situent uniquement sur le mur mitoyen de la chambre de l’appartement de Mme [D] [E]. Il mentionne les traces importantes d’un ancien dégât des eaux situées au pied du placard de la chambre, dans l’angle opposé à la porte, ainsi que quelques traces d’humidité. L’humidité, qualifiée de très faible, a été testée à 6%.

Par conséquent, il n’est pas démontré qu’à compter de la date de la reprise du joint, il était impossible de louer l’appartement, ce qui conduit, compte tenu de la valeur locative et du temps écoulé entre le dégât des eaux et la réparation sommaire, à évaluer ce poste de préjudice à hauteur de 5.200 euros,.

Sur la taxe sur les logements vacants

Il n’est pas établi de lien de causalité entre le paiement de cette taxe et le trouble litigieux, qui n’a été retenu que sur une période de 6 mois, de sorte que Mme [D] [E] sera déboutée de cette demande.

Sur la perte de chance de vendre son appartement

Le préjudice de perte de chance se définit comme la disparition certaine d’une éventualité favorable.

Bien que la demanderesse justifie par les factures des 7 et 24 octobre 2024 que les travaux ont été faits antérieurement à la signature du compromis intervenu le 13 janvier 2025, il ressort du courrier de rétractation des signataires du compromis et de celui du mandataire désigné pour rechercher un acquéreur que le compromis de vente a été dénoncé à raison du caractère provisoire des réparations effectuées par le propriétaire de l’appartement voisin.

Mme [D] [E] sera dès lors indemnisée à hauteur de 2.000 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de chance de vendre son appartement.

Sur la condamnation de la SCI LES PIERRES BORDELAISES à exécuter des travaux de reprise

Conformément aux préconisations de l’expert, la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] sera condamnée à réaliser un joint propre et efficace entre la faïence murale et le bac à douche de son appartement. Afin de garantir l’efficacité de cette condamnation , elle sera assortie d’une astreinte comme dit au dispositif, .

Sur les demandes annexes

II – Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI LES PIERRES DE [Localité 9] sera condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont il est justifié à hauteurde 3.418, 51 euros ainsi qu’à verser à Mme [D] [E] 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile, dans version applicable depuis le 1er janvier 2020,

dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] à payer à Mme [D] [E] la somme de 6.160,41 euros au titre des travaux réparatoires, de 5.200 euros en réparation du préjudice financier et de 2.000 euros en réparation de la perte de chance de vendre son appartement

CONDAMNE la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] à procéder à la réparation du joint entre la faïence murale et le bac à douche de la salle de bains de son appartement, dans un délais de deux mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jours de retard sur une durée maximum de 3 mois

DEBOUTE Mme [D] [E] de ses demandes au titre du paiement de la taxe sur les logements vacants

CONDAMNE la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] à payer à Mme [D] [E] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’articles 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI LES PIERRES DE [Localité 9] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT