TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00330 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWOA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [R]

né le 13 Février 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [W] [R]

née le 18 Novembre 1952 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [C] [A] sous curatelle renforcée

née le 27 Septembre 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Association APAJH curatrice de Mme [A] [C], dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [S] sous curatelle renforcée

né le 27 Juillet 1981 à [Localité 6] (LOIRET), demeurant [Adresse 1]

représenté par Mme [B] [O]

Association UDAF 45 , représentée par Mme [B] [O], curatrice de M. [S] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [B] [O]

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 23 mai 2008, Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R] ont donné à bail à Madame [C] [A], sous curatelle de l’APAJH 45, et Monsieur [Y] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8], avec le garage n°04, pour un loyer mensuel de 570 euros et 55 euros de provisions sur charges, payables d’avance le premier jour du terme.

Monsieur [Y] [S] a fait l’objet d’une mesure de curatelle renforcée, exercée par l’UDAF 45.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R], à Monsieur [Y] [S] et l’UDAF 45 le 3 janvier 2024, et à Madame [C] [A] et l’APAJH 45 le 4 janvier 2024. Il portait sur la somme en principal de 2255,92 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 11 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude pour Monsieur [Y] [S] et Madame [C] [A] et à personne morale pour l’UDAF 45 et l’APAJH 45 le 12 avril 2024, Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R] ont fait assigner en référé Madame [C] [A], Monsieur [Y] [S], l’APAJH 45 et l’UDAF 45, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 14 février 2024, les causes du commandement de payer signifié le 3 janvier 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés ;A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise aux bailleurs, sur le fondement de l’article 1184 du code civil ;Dire en conséquence que Madame [C] [A] et Monsieur [Y] [S] sont occupants sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail à celle de l’entière libération des lieux ;Ordonner l’expulsion de Madame [C] [A] et de Monsieur [Y] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Autoriser Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R], en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de l’expulsé ;Condamner conjointement et solidairement Madame [C] [A] et Monsieur [Y] [S] à leur payer :Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;La somme de 2247,92 euros en principal au titre des termes dus au 13 mars 2024 selon décompte compris dans l’assignation, terme de mars 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou de résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant ;Les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 3 janvier 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la cohésion sociale ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes et ont actualisé la dette locative à la somme de 3 788,48 euros, mois d’octobre 2024 inclus. Ils ont indiqué que Madame [C] [A] n’habitait plus dans le logement depuis 2012, mais que la clause de solidarité devait jouer, jusqu’au 23 mai 2026. Ils ont déclaré s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Présent à l’audience, Monsieur [Y] [S], assisté par sa curatrice, Madame [L] [B], exerçant au nom de l’UDAF 45, a indiqué qu’il était seul dans le logement. Il a fait état de sa situation personnelle et financière. Il a dit reconnaître la dette et a proposé un échéancier lorsqu’il aurait quitté le logement, pour payer 150 à 200 euros par mois afin d’apurer la dette. Il a indiqué que l’APAJH 45, curateur de Madame [C] [A], ne pouvait pas être informé.

Citée à étude, Madame [C] [A] n’a pas comparu. Sa curatrice, Madame [U] [M], de l’APAJH 45, a indiqué par courriel reçu le jour de l’audience que Madame [C] [A] ne serait pas présente et avait déménagé en 2012 et qu’elle avait adressé une requête au juge pour demander la résiliation du bail, qui avait été acceptée mais refusée ensuite par le bailleur. Elle a indiqué qu’elle résidait aujourd’hui dans un nouveau logement.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne que seul Monsieur [Y] [S] s’est présenté au rendez-vous. Il a indiqué avoir une reconnaissance de travailleur handicapé et bénéficier de l’AAH et d’une curatelle renforcée depuis janvier 2023 pour une durée de 60 mois. Il est précisé qu’il n’existe pas de dossier de surendettement. Il a dit vivre dans le logement depuis plus de 15 ans, mais que Madame [C] [A] était partie en 2012 suite à un dépôt de plainte. Il a indiqué que les différents mandataires judiciaires qui ont exercé la mesure de Madame [C] [A] ont demandé la résiliation du bail pour elle, ce que l’agence immobilière a refusé. Il est spécifié que le montant du loyer serait trop élevé au vu des seules ressources de Monsieur [Y] [S], et qu’il s’agit de trouver un logement moins cher adapté à ses revenus.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel et l’un des défendeurs n’ayant pas comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 15 octobre 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, alors même qu’il s’agit d’un bailleur personne physique et qu’il n’est pas tenu par cette formalité à peine d’irrecevabilité.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 23 mai 2008 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. (article 2.11 des conditions générales, page 8).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 3 et 4 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 255,92 euros.

De cette somme doivent être soustraits les frais de relance (1 fois 10 euros, 2 fois 4 euros et 2 fois 8 euros), ainsi que les frais administratifs (12 fois un euro), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que Monsieur [Y] [S] et Madame [C] [A] devaient régler une somme de 2 209,92 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer précité.

Les locataires devaient régler cette somme avant le 4 mars 2024 à 24 heures.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires ayant fait un unique versement de 746,26 euros le 11 janvier 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 5 mars 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatifSelon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté au 1er octobre 2024, évalue la dette locative à la somme de 3 788,48 euros, échéance d’octobre 2024 incluse.

En application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ne peuvent être imputés au locataire, même au titre d’une clause du bail, les frais de relance, de sorte qu’il y a dès lors lieu de déduire la somme de 62 euros correspondant à des frais injustifiés. Il en est de même des frais administratifs, exclus des loyers et charges, soit 22 euros.

Il en résulte une dette locative de 3 704,48 euros.

Madame [C] [A] et Monsieur [Y] [S] sont, pour la première non comparante, et pour le second présent à l’audience. Le second ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés ci-dessus. Quant à Madame [C] [A], il n’est fourni aucun élément quant au fait qu’elle aurait donné congé du logement.

Madame [A] est tenue solidairement au paiement des loyers en raison de la présence de la clause de solidarité contenue à l’article 2.17 (page 9) du contrat de bail.

Le bailleur a limité cette solidarité dans sa demande à la date du 23 mai 2026, date de la prochaine tacite reconduction du bail du 23 mai 2008.

En conséquence, Madame [C] [A] et Monsieur [Y] [S] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R] une somme de 3 704,48 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayés sollicités. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2 194,92 euros (somme contenue dans l’assignation dont sont déduits 53 euros de frais de relance et administratifs), et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [S] sollicite des délais de paiement et propose de régler 150 à 200 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [Y] [S] et Madame [C] [A] ont réglé les loyers de juillet, août et septembre 2024, de sorte qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

De plus, les éléments déclaratifs produits à l’audience par Monsieur [Y] [S], et qui résultent également de la fiche de diagnostic social et financier, sur sa situation personnelle et financière, laissent que ce dernier est en situation de régler pour un temps raisonnable la dette locative, ayant notamment déclaré qu’il souhaitait quitter le logement pour en trouver un nouveau davantage adapté à ses ressources.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Y] [S] et Madame [C] [A] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, conformément à la demande de Monsieur [Y] [S].

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [S] et de Madame [C] [A] (dans la limite de temps indiquée ci-dessus du 23 mai 2026) au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant charges comprises tel qu’il serait demandé si le bail s’était poursuivi, et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [S] et Madame [C] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 janvier 2024, celui de l’assignation du 12 avril 2024 et de sa notification par lettre recommandée avec avis de réception à la Direction de la cohésion sociale.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R], Monsieur [Y] [S] et Madame [C] [A] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 23 mai 2008 entre Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R] d’une part, et Madame [C] [A] assistée de son curateur l’APAJH 45 et Monsieur [Y] [S] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 8], avec le garage n°04, sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [S], assisté de son curateur l’UDAF45 et Madame [C] [A], assistée de son curateur l’APAJH45, à payer à Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R] la somme provisionnelle de 3 704,48 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 194,92 euros (selon décompte en date du 1er octobre 2024, incluant l’échéance d’octobre 2024), et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [S], assisté de son curateur l’UDAF45 et Madame [C] [A], assistée de son curateur l’APAJH45, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 150 euros chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la notification ou signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [S] et Madame [C] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Y] [S], assisté de son curateur l’UDAF45 et Madame [C] [A], assistée de son curateur l’APAJH45, soient solidairement condamnés (cette solidarité prenant fin, pour Madame [C] [A], au 23 mai 2026) à verser à Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [S], assisté de son curateur l’UDAF45 et Madame [C] [A], assistée de son curateur l’APAJH45, aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 janvier 2024, celui de l’assignation du 12 avril 2024 et de sa notification par LRAR à la Direction de la cohésion sociale ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [S], assisté de son curateur l’UDAF45 et Madame [C] [A], assistée de son curateur l’APAJH45, à payer à Monsieur [Z] [R] et Madame [W] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, Le vice-président,