RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00012 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUX6

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 MARS 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] [K] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3] ([Localité 2])

représenté par M^e Frédérique FAYETTE, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [Z] [V] [T] [S] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 3] ([Localité 2])

représentée par M^e Frédérique FAYETTE, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

INTERVENANTS [Localité 5](S) :

Monsieur [X] [W]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Pierre-Yves BIGAIGNON, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Henri BOITARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [M] [U]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre-Yves BIGAIGNON, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Henri BOITARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 29 Janvier 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société d’Habitations à Loyer Modéré (SHLMR) a donné à bail à Monsieur [B] [K] [L] et Madame [Z] [V] [T] [S] épouse [L] (ci-après les époux [L]) un logement situé au [Adresse 5] selon contrat du 11 octobre 2017, moyennant un loyer mensuel de 823,58 euros charges comprises.

Faisant valoir notamment qu’ils ont fait installer à leurs frais et avec l’accord de la bailleresse un chauffe-eau solaire qui nécessite des réparations (remplacement de deux capteurs en toiture) à raison d’une importante fuite leur causant des désordres (infiltrations, facture d’eau élevée…) et que les voisins au n° 63 également locataires de la SHLMR interdisent le passage par leur jardin malgré la mise en demeure qui leur a été faite de laisser l’accès pour la réalisation des travaux et arguant de la défaillance et de l’inertie totale de la bailleresse tenue de leur assurer une jouissance paisible de leur maison, les époux [L] ont, par un acte de commissaire de justice du 11 mars 2024 remis à personne morale, fait assigner en référé la SHLMR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de faire :

— condamner la SHLMR d’exécuter l’obligation à laquelle elle est légalement tenue d’avoir à organiser et à s’assurer de l’accès au jardin du [Adresse 6] dont elle est propriétaire pour permettre à l’entreprise GAÏA de réparer le chauffe-eau solaire fuyard faisant partie intégrante de la toiture au [Adresse 7] ;

— assortir l’obligation de faire de la SHLMR d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du premier jour de la signification de la décision à intervenir ;

— se réserver expressément le droit de liquider cette astreinte ;

— suspendre le paiement mensuel du loyer – toutes charges comprises – à compter du mois suivant la décision à intervenir et jusqu’à la terminaison complète des travaux réparatoires à réaliser par l’entreprise GAÏA sur la toiture au [Adresse 7] ;

— condamner la SHLMR à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par une ordonnance du 14 novembre 2024 à laquelle il est expressément référé pour l’exposé des faits, de la procédure et des moyens développés par les parties, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour recueillir l’avis des parties sur l’orientation du dossier vers une audience de règlement amiable.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour tenter de concilier les parties.

La société GAIA est intervenue le 21 janvier 2025 à la demande de la SHLMR aux fins de procéder aux réparations du chauffe-eau solaire installés par les époux [L] et a émis une facture de 1.516,19 euros.

Par des actes de commissaire de justice séparés du 21 août 2025, les époux [L] ont fait assigner en intervention forcée Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W] aux fins de les faire condamner à les garantir des condamnations provisionnelles sollicitées par la SHLMR à leur encontre au titre de la prise en charge de l’intervention de la société GAIA à hauteur de la somme provisionnelle de 1.516,19 euros et des autres condamnations provisionnelles éventuelles, notamment au titre de l’article 700 du Code de procédure civil, et de les faire condamner à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de leurs préjudices matériels, la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral ainsi que la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 29 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée après de nombreux renvois à la demande des parties, les époux [L], représentés par leur conseil, reprennent oralement leurs demandes à l’encontre de Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W] dans les termes des actes d’intervention forcée du 21 août 2025.

La SHLMR, représentée par son conseil, reprend oralement ses dernières conclusions du 22 janvier 2026. Elle conclut au débouté de l’ensemble des demandes adverses et sollicite à titre reconventionnel la condamnation solidaire des époux [L] à lui payer la somme de 1.917,48 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er décembre 2025 et la somme de 1.516,19 euros au titre de la réparation du chauffe-eau solaire.

Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W], représentés par leur conseil, reprennent oralement leurs conclusions du 9 octobre 2025. Ils s’opposent à l’ensemble des demandes des époux [L] dirigées à leur encontre et sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation des époux [L] à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par une note en délibéré autorisée par le juge et reçue au greffe le 11 février 2026, les époux [L] concluent au débouté des demandes reconventionnelles adverses. Ils indiquent qu’ils respectent les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Réunion et précisent qu’ils restent redevables de la somme de 1.625,75 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce code précise qu’ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La SHLMR ayant fait réaliser le 21 janvier 2025 à ses frais avancés les travaux de réparation du chauffe-eau solaire installé par les époux [L], il y a lieu de constater que l’intégralité des demandes présentées initialement par les époux [L] sont devenues sans objet.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DES LOYERS IMPAYÉS :

La SHLMR produit un décompte démontrant que les époux [L] étaient débiteurs de la somme de 1.957,48 euros à la date du 1er décembre 2025.

Les époux [L] produisent un décompte émanant de la SHLMR qui démontre qu’ils sont redevables de la somme de 1.625,75 euros au 1er février 2026.

En conséquence et eu égard à la solidarité des dettes ménagères entre époux, il convient de les condamner solidairement à verser à la SHLMR la somme de 1.625,75 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA RÉPARATION DE LA NACELLE :

Il appert à la lecture du courrier du 20 février 2018 produit par la bailleresse que la SHLMR a accepté à la demande des époux [L] la pose d’un chauffe-eau solaire pour le logement situé au [Adresse 7] sous réserve qu’il soit posé dans les règles de l’art par un professionnel sur la toiture tôle de la terrasse du rez-de-chaussée se situant à l’arrière du logement. Et la SHLMR de préciser dans ce même courrier : “nous vous informons que tous sinistres liés à votre chauffe-eau seront sous votre seule et entière responsabilité. Tous les dommages vous incombant du fait du chauffe-eau devront être réparés par vos soins. A votre départ, vous remettrez à l’état initial le logement suite à la dépose du chauffe-eau solaire par vos soins.”

Il est établi que la SHLMR a fait intervenir, le 21 janvier 2025, la société GAIA pour procéder à la réparation du chauffe-eau solaire des époux [L] et que les travaux de réparation comprenant une nacelle de 18 mètres pour le remplacement des capteurs solaires thermiques pour un montant de 1.200 euros ont été facturés au total à la somme de 1.516,19 euros.

Les époux [L] ne contestent pas leur obligation à paiement de ces frais de réparation de leur chauffe-eau solaire.

La SHLMR ayant fait l’avance de ces frais, elle est bien fondée à en solliciter le remboursement.

Il convient donc de condamner in solidum les époux [L] à payer à la SHLMR la somme de 1.516,19 euros au titre de la réparation du chauffe-eau solaire.

Les époux [L] demandent à être relevés par Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W] de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre au titre de la réparation du chauffe-eau. Après avoir invoqué la servitude de tour d’échelle, ils fondent leur action dans le dernier état de leurs écritures sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Aux termes de l’article 1253 de ce code, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Le tour d’échelle est défini comme un droit de passage momentané permettant au propriétaire d’un bâtiment ou d’un mur édifié en limite de propriété, de passer sur le fonds contigu pour réparer le mur ou la façade de ce bâtiment parce qu’il ne peut y accéder de chez lui.

Il s’agit d’une autorisation temporaire qui ne peut être établie qu’amiablement, à titre de tolérance ou par une servitude conventionnelle ou, à défaut d’accord, judiciairement. Elle s’inscrit dans le cadre des relations de bon voisinage qui impliquent, d’une part, que le propriétaire du fonds « servant » ne peut s’opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d’autre part, que le propriétaire du fonds « dominant » ne doit recourir à un tel passage qu’en cas de nécessité, en l’absence de toute autre solution et en s’abstenant de causer un trouble excessif à son voisin.

La jurisprudence a soumis l’autorisation de tour d’échelle à des conditions restrictives et cumulatives :

— la nécessité de réaliser des travaux indispensables à la conservation du bâtiment existant doit être caractérisée ;

— il faut également que la réalisation de ces travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d’un coût plus onéreux, l’accès renvendiqué ne pouvant être admis par pure commodité, ni dans un objectif d’économie ;

— les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation.

En l’espèce, il ressort de l’examen du dossier que la SHLMR ne s’est jamais opposée à autoriser le passage des époux [L] par la propriété voisine située au [Adresse 8] leur appartenant pour la réalisation des travaux de réparation du chauffe-eau qui étaient urgents mais que le bailleresse s’est heurtée au refus des locataires à raison de mauvaises relations de voisinage.

Il est établi que les travaux pouvaient être réalisés par la location certes plus onéreuse d’une nacelle mais que le passage par le logement voisin au n° 63 n’était pas l’unique moyen de faire procéder à la réalisation des travaux.

Le simple refus de Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W] de laisser le libre accès à leur logement ne saurait être considéré comme étant constitutif d’un trouble anormal du voisinage et ne revêt aucun caractère fautif.

Le principe de la responsabilité de Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W] étant sérieusement contesté, il y a lieu de débouter les époux [L] de leur demande tendant à être garantis de la condamnation prononcée à leur encontre au titre de la réparation du chauffe-eau solaire.

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Faute pour les époux [L] de justifier de l’existence de préjudices matériels et d’un préjudice moral en lien avec un comportement fautif de Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W], ils doivent être déboutés de leurs demandes de condamnation à ce titre.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive suppose que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la saisine du juge des contentieux de la protection par les époux [L] procèderait d’une intention de nuire à Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W] ou d’une quelconque légèreté blâmable, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas constitutive d’une faute.

Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W] ne justifiant pas du caractère abusif de la procédure diligentée par les époux [L] à leur encontre, il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les époux [L], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner les époux [L] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SHLMR et Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W] seront donc déboutés de leurs demandes respectives à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les demandes présentées initialement par les époux [L] sont devenues sans objet.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [K] [L] et Madame [Z] [V] [T] [S] épouse [L] à verser à la SHLMR la somme de 1.625,75 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [K] [L] et Madame [Z] [V] [T] [S] épouse [L] à verser à la SHLMR la somme de 1.516,19 euros au titre de la réparation du chauffe-eau solaire.

DÉBOUTONS les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W].

DÉBOUTONS Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

DÉBOUTONS la SHLMR et Madame [M] [U] et Monsieur [X] [W] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [K] [L] et Madame [Z] [V] [T] [S] épouse [L] au paiement des entiers dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE