Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01227 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7552H

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

Société PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[U] [I]

[V] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [J] [C], gestionnaire de contentieux, dûment munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [I],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

M. [V] [O]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01227 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7552H et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2022, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [O] et Mme [I] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 397,30 € et d’une provision pour charges de 91,67 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 940,01 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [O] et Mme [I] le 23 août 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 août 2024, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a ensuite assigné M. [O] et Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion des défendeurs de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme en principal de 3354,46 €, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 11 juillet 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 11 juillet 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les défendeurs en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 3 octobre 2024, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2024, s’élève désormais à 4336,37 €. L’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation au bénéfice des locataires.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [O] et Mme [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail dispose que « le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause et reproduisant les dispositions de l’article précité ».

Un commandement de payer dans un délai de deux mois et reproduisant le contenu de la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 21 août 2023.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 940,01 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 octobre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu du dernier décompte, les locataires ont repris le paiement des loyers courants à l’audience et la bailleresse sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu du diagnostic social et financier, les locataires ont un reste à vivre de 1984 €.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si les délais de paiement n’étaient pas respectés et que la résiliation du bail était acquise, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 525,97 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Les locataires seront tenus de régler cette indemnité in solidum le temps de leur occupation commune, dès lors qu’ils participent concurremment au préjudice subi par le bailleur.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, M. [O] et Mme [I] lui devaient la somme de 4336,37 euros, échéance d’octobre non incluse.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Une clause de solidarité (II-5) étant insérée au bail, les locataires seront tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [O] et Mme [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3354,46 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] et Mme [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] et Mme [I], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 6 décembre 2022 entre l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, d’une part, et M. [V] [O] et Mme [U] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 9], sont réunies depuis le 22 octobre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [V] [O] et Mme [U] [I] à payer à l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 4336,37 € (quatre mille trois cent trente-six euros et trente-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3354,46 € (trois mille trois cinquante-quatre euros et quarante-six centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [V] [O] et Mme [U] [I] à se libérer de leur dette en 35 mensualités de 120,00 € et une 36ème qui soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [O] et Mme [U] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et les locataires pourront se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [O] et Mme [U] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [O] et Mme [I] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à verser à l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 525,97 € (cinq cent vingt-cinq euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [V] [O] et Mme [U] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 août 2023, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 19 août 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,