N° RG : N° RG 22/09727 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJZV

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30F

N° RG : N° RG 22/09727 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJZV

AFFAIRE :

S.A.R.L. ENTREPRISE [W]

C/

S.A.S. [Adresse 10], S.A.S. FRANCE LITTORAL AMENAGEMENT

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

M^e Nicolas NAVARRI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT,Vice-Président,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Amélie CAZALA-TROUSSILH Greffier, lors des débats

Isabelle SANCHEZ, greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ENTREPRISE [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.S. [Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG : N° RG 22/09727 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJZV

représentée par Maître Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.A.S. FRANCE LITTORAL AMENAGEMENT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 09 mars 2010, la SA ETABLISSEMENTS NOUAUX a renouvelé, à compter du 1er janvier 2010, le bail commercial consenti à la SARL ENTREPRISE [W] portant sur un local situé [Adresse 4] à [Localité 9] (33), aux fins d’exploitation d’une activité d’agencements de magasins, installations commerciales, menuiserie, pose de revêtements.

Par acte signifié le 25 juillet 2018, la société ENTREPRISE [W] a sollicité le renouvellement du bail. Par acte signifié le 12 octobre 2018, la SA ETABLISSEMENTS NOUAUX a notifié au bailleur son refus de renouvellement du bail.

Par ordonnance du 15 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a confié une expertise à monsieur [C], au contradictoire de la SA ETABLISSEMENTS NOUAUX et de la SAS France LITTORAL AMENAGEMENT, intervenant forcé à la demande du bailleur suite à la conclusion le 19 janvier 2019 d’une convention de cession d’actions sous conditions suspensives à son bénéfice, mettant à sa charge tous les frais liés à la sortie du preneur, et notamment l’indemnité d’éviction.

La société ENTREPRISE [W] a quitté les lieux au mois d’août 2020 pour prendre possession de nouveaux locaux à [Localité 8].

L’expert judiciaire a établi son rapport le 22 décembre 2020.

Par actes délivrés le 12 décembre 2022, la SARL ENTREPRISE [W] a fait assigner la SAS [Adresse 10], anciennement dénommée ETABLISSEMENTS NOUAUX, et la SAS France LITTORAL AMENAGEMENT devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 05 décembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré recevable, comme n’étant pas prescrite, l’action engagée par la SARL ENTREPRISE [W].

La clôture est intervenue le 19 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation valant conclusions, la SARL ENTREPRISE [W] sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation in solidum des sociétés SAS [Adresse 10] et SAS France LITTORAL AMENAGEMENT :

à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant de 176.956 euros à titre principal, et 144.970 euros à titre subsidiaire, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,au paiement des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 2.400 euros,à lui payer une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa prétention indemnitaire, la société ENTREPRISE [W] fait valoir, à titre principal, que sa demande correspond à la fixation de l’indemnité d’éviction telle qu’elle figurait dans le pré-rapport d’expertise décomposée ainsi : 17.783 euros au titre de l’indemnité principale, 1.778 euros au titre de l’indemnité de remploi, 20.997 euros au titre du trouble commercial pour un mois, 7.491 euros d’indemnité pour double loyer et 128.907 euros d’indemnité de déménagement, réaménagement. Elle expose ne pas comprendre le montant figurant dans les conclusions définitives de l’expert judiciaire qui a retenu une diminution de l’indemnité liée au trouble commercial en relevant une cessation d’activité limitée à 15 jours, et une diminution de l’indemnité d’aménagement et de réaménagement sans aucune explication sur la modification du pourcentage d’abattement forfaitaire de 50% appliqué aux dépenses effectuées alors qu’il ne saurait dépasser 40% comme proposé initialement. Elle expose que le bailleur ne rapporte pas la preuve que son préjudice serait moindre. Elle soutient que l’intégralité des factures produites correspond à des frais réalisés dans les nouveaux locaux afin d’assurer le redéploiement dans des locaux permettant son activité et l’accueil de ses salariés selon les normes.

A titre subsidiaire, la société [W] expose que l’évaluation de l’expert doit être retenue, le principe d’un abattement ne pouvant dépasser 50%.

En réponse à la contestation de la société France LITTORAL AMENAGEMENT de l’action engagée contre elle, la société ENTREPRISE [W] expose que celle-ci a été appelée en cause par la SA ETABLISSEMENT NOUAUX dans le cadre de la procédure de référé au motif qu’elle a conclu une convention de cession d’actions sous conditions suspensives à son bénéficie, stipulant que l’acquéreur des actions devra faire son affaire personnelle de la sortie du preneur à la date de réalisation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, la SAS [Adresse 10], anciennement dénommée ETABLISSEMENTS NOUAUX et la SAS France LITTORAL AMENAGEMENT sollicitent du tribunal de :

débouter la société ENTREPRISE [W] de ses demandes dirigées à l’encontre de la SAS France LITTORAL AMENAGEMENT,condamner la société ENTREPRISE [W] à payer à la SAS France LITTORAL AMENAGEMENT la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,débouter la société ENTREPRISE [W] de sa demande principale,statuer ce que de droit sur la demande subsidiaire de l’entreprise [W] dirigée à l’encontre de la SAS [Adresse 11],statuer ce que de droit sur les dépens,dire n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des sociétés ENTREPRISE [W] et SAS PARC NOUAUX.

Au soutien du rejet des demandes formées à son encontre, la SAS France LITTORAL AMENAGEMENT fait valoir qu’elle n’est pas le propriétaire de l’immeuble, et qu’elle a injustement et sans discernement été appelée en la cause.

S’agissant de la demande indemnitaire formée par la société ENTREPRISE [W], la SAS [Adresse 11] expose que l’expert a motivé les modifications apportées aux conclusions de son pré-rapport, que la société [W] ne développe aucun autre élément que ceux soumis à l’expert, et ne rapporte pas la preuve d’une erreur manifeste d’appréciation de ce dernier, ce qui doit conduire à retenir comme pertinente l’appréciation définitive du montant de l’indemnité d’éviction à hauteur de la somme de 144.970 euros, sur laquelle elle s’en remet à l’appréciation du tribunal.

MOTIVATION

Sur la demande au titre de l’indemnité d’éviction

En vertu de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. / Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, le droit au paiement d’une indemnité d’éviction est acquis, et non contesté, suite au refus de renouvellement du bail par le bailleur signifié le 12 octobre 2018 et au départ des lieux par le preneur au mois d’août 2020.

S’agissant du montant de l’indemnité d’éviction, celui-ci s’établit selon les modalités suivantes :

indemnité de transfert du fonds de commerce: les parties s’accordent sur la détermination de cette indemnité à la somme de 17.783 euros,

indemnité de remploi : les parties s’accordent sur la détermination de cette indemnité à la somme de 1.778 euros, correspondant à 10% du montant de l’indemnité de transfert,

indemnité liée au trouble commercial : l’expert explique qu’il avait initialement envisagé une durée d’un mois de perturbation de l’activité de la société, mais qu’au regard des explications fournies par la société ENTREPRISE [W] elle-même, la cessation d’activité a été limitée à 15 jours uniquement. L’expert a donc clairement explicité le changement d’évaluation entre son pré-rapport en son rapport définitif, ce qui doit conduire à retenir une indemnité à ce titre fixée à la somme de 10.496 euros,

indemnité pour double loyer : les parties s’accordent sur la détermination de cette indemnité à la somme de 7.491 euros,

indemnité de déménagement de réaménagement : cette indemnité a pour objet d’indemniser les frais nécessaires à la reprise de l’activité. Son objectif est de réparer le préjudice subi et non de permettre la création d’une nouvelle installation neuve dans de nouveaux locaux avec un nouveau matériel.

Pour son évaluation, il convient dès lors de prendre en compte la vétusté des installations délaissées pour apprécier les frais de réinstallation et d’appliquer un abattement pour tenir compte de la différence entre réinstallation et état neuf.

En l’espèce, la société ENTREPRISE [W] a supporté des frais au titre du démontage des machines, des bureaux, des raccords de plomberie/électricité/alarmes de sécurité, et l’acquisition de nouvelles machines de remplacement.

Afin de chiffrer une proposition à ce titre, l’expert a valablement examiné les factures produites d’un montant de 259.556 euros, dont il a déduit le coût du nouveau bail (850 euros) ainsi qu’une subvention perçue par l’entreprise de la CARSAT (43.861€), soit un reliquat de 214.845 euros. En outre, la société [W] produit un décompte établi par ses soins mentionnant une somme, quasiment équivalente, de 215.695,78 euros au titre des frais engendrés par le déménagement, déduction faite des subventions perçues.

S’agissant de l’abattement à appliquer à ces frais visant à ne pas indemniser intégralement les aménagements neufs, l’évolution de l’expert entre les deux rapports d’expertise s’explique par le fait qu’il a procédé à un nouvel examen des factures à la lumière des dires des parties. Or, l’objectif de ces dires est de permettre aux parties d’échanger contradictoirement avec l’expert et de lui indiquer des éléments qu’il a la liberté de prendre ou non en compte.

En l’état, et compte tenu de ce que les factures produites relativement au matériel portent sur du matériel neuf, et notamment une facture établie par la société 3M d’acquisition de scies neuves pour un montant avoisinant les 100.000 euros, l’application d’un abattement de 50% apparaît comme étant pertinent au regard de l’objectif de cette indemnité.

L’indemnité allouée à ce titre sera par conséquent fixée à la somme de 107.422 euros.

L’indemnité d’éviction ainsi calculée sera exclusivement mise à la charge du bailleur, la SAS [Adresse 10], aucun transfert de propriété n’étant intervenu au bénéfice de la SAS France LITTORAL AMENAGEMENT entre le 19 janvier 2019 et le présent jugement.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter la SAS [Adresse 10] de ses demandes formées à l’encontre de la SAS France LITTORAL AMENAGEMENT et de condamner la SAS [Adresse 10] à payer à la SARL ENTREPRISE [W] la somme de 144.970 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction, il convient de faire masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et de condamner la SARL ENTREPRISE [W] et la SAS [Adresse 10] à en payer chacune la moitié.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la demande formée par la SAS France LITTOAL AMENAGEMENT sera rejetée dès lors qu’elle a été appelée en la cause à l’origine par la SAS [Adresse 10] dans la procédure de référé compte tenu d’un contrat de cession d’actions.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que la société ENTREPRISE [W] a été informée de la suite apportée à ce projet de cession d’action, elle a valablement assigné les deux parties intervenantes à la procédure en référé et à l’expertise judiciaire, et ne peut dès lors être tenue d’indemniser les frais supportés par la société LITTORAL AMENAGEMENT.

Par ailleurs, la société ENTREPRISE [W] étant condamnée au paiement des dépens, sa demande au titre des frais irrépétibles doit être rejetée.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SAS [Adresse 10] à payer à la SARL ENTREPRISE [W] la somme de 144.970 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de l’indemnité d’éviction du local situé [Adresse 4] à [Localité 9] (33) décomposée comme suit :

indemnité de transfert : 17.783 euros,indemnité de remploi : 1.778 euros,indemnité au titre du trouble commercial : 10.496 euros,indemnité pour double loyer : 7.491 euros,indemnité de déménagement et réaménagement : 107.422 euros ;

Déboute la SARL ENTREPRISE [W] de sa demande formée à l’encontre de la SAS France LITTORAL AMENAGEMENT ;

Fais masse des dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire et condamne la SAS [Adresse 10] à en payer la moitié et la SARL ENTREPRISE [W] à en payer la moitié ;

Déboute la SAS France LITTORAL AMENAGEMENT de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL ENTREPRISE [W] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ,.

LE GREFFIER LE PRESIDENT