DOSSIER N° RG 25/00821 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NC76

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

SA d’HLM SEINE HABITAT

20 rue François Mitterrand

BP 204

76141 LE PETIT QUEVILLY CEDEX

Représentée par M. [V] [G] [E] DIT [Y], muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M. [S] [M]

52 rue du Général Foy

Immeuble Voltaire

2ème étage – Appt 18

76140 LE PETIT QUEVILLY

non comparant

Mme [O] [F]

52 rue du Général Foy

Immeuble Voltaire

2ème étage – Appt 18

76140 LE PETIT QUEVILLY

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 14 Novembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 juillet 2019, la SA d’HLM SEINE HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] un logement situé 52, rue du Général Foy, immeuble Voltaire, 2ème étage, appartement 18 à LE PETIT-QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 354,11 euros, outre une provision sur charges.

Par notification électronique du 30 septembre 2024, la SA d’HLM SEINE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, la SA d’HLM SEINE HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2 475,01 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, la SA d’HLM SEINE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] au paiement :

— de la somme de 2 077,52 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 30 avril 2025.

À l’audience du 14 novembre 2025, la SA d’HLM SEINE HABITAT, régulièrement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 693,84 euros, selon décompte arrêté au 14 novembre 2025. Elle fait valoir que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et fait part de son accord afin qu’il leur soit octroyé des délais de paiement et que la clause résolutoire soit suspendue pendant leur déroulement.

Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué au greffe par la Préfecture avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] cités à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM SEINE HABITAT le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM SEINE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer la somme de 2 475,01 euros, arrêtée au 7 novembre 2024, visant la clause résolutoire, a été signifié aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024.

Il ressort du décompte de la dette joint au commandement de payer que cette somme comprend des sommes qui ne sont ni du loyer ni des charges et qui ne sont pas justifiées par la SA d’HLM SEINE HABITAT à savoir la facturation, le 22 mars 2024 et le 6 mai 2024, de deux badges et de deux télécommandes, de montants de 78 euros et de 96 euros. Par conséquent, ces sommes seront déduites de la dette réclamée au commandement de payer qui s’élève donc à celle de 2 396,05 euros.

Il convient de rappeler qu’un commandement de payer demeure valide jusqu’à due concurrence des sommes exigibles. Par conséquent, les locataires étant débiteurs d’une dette de 2 396,05 euros, le commandement de payer qui leur a été délivré pour cette somme à la date du 12 novembre 2024 demeure valide.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 juillet 2019 à compter du 13 janvier 2025.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 12 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 novembre 2025 que la SA d’HLM SEINE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 693,84 euros, dont il convient de déduire les frais précédemment déduits étant non justifiés par la SA d’HLM SEINE HABITAT, soit les sommes de 78 et 96 euros, ainsi que d’autres frais également non justifiés à savoir le remplacement d’une télécommande facturé le 6 janvier 2025, d’un montant de 48 euros, ainsi que les frais de débouchage de WC, facturés le 2 juin 2025, d’un montant de 66,88 euros.

Le montant de la dette locative s’élève donc à la somme de 404,96 euros.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail comporte une clause prévoyant que les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] à payer à la SA d’HLM SEINE HABITAT la somme de 404,96 euros, au titre des sommes dues au 14 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] ont repris le paiement du loyer courant et versent chaque mois une somme supplémentaire variable afin d’apurer leur dette, tel qu’il en ressort du décompte du 14 novembre 2025.

La SA d’HLM SEINE HABITAT indique qu’un accord quant à l’apurement de la dette a été trouvé avec les locataires portant sur le paiement mensuel de la somme de 100 euros, en plus du loyer courant. Eu égard aux versements effectués par ces derniers et au montant du loyer, cette somme apparaît adaptée.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande de la SA d’HLM SEINE HABITAT, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la SA d’HLM SEINE HABITAT.

De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] seront condamnés à payer à Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux. La clause de solidarité insérée au bail ne portant pas sur ces indemnités d’occupation, les défendeurs seront tenus conjointement, c’est-à-dire pour moitié, à leur paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] à payer à la SA d’HLM SEINE HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM SEINE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 juillet 2019 entre la SA d’HLM SEINE HABITAT d’une part, et Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] d’autre part, concernant les locaux situés 52, rue du Général Foy, immeuble Voltaire, 2ème étage, appartement 18 à LE PETIT-QUEVILLY (76140), sont réunies à la date du 13 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] à payer à la SA d’HLM SEINE HABITAT la somme de 406,96 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] à s’acquitter de la dette en 5 fois, en procédant à 4 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE conjointement, c’est-à-dire pour moitié, Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] à payer à la SA d’HLM SEINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] à payer à la SA d’HLM SEINE HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [O] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE la SA d’HLM SEINE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT