N° RG 23/04757 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X3NA

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

50G

N° RG 23/04757

N° Portalis DBX6-W-B7H-X3NA

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[G] [M]

C/

[N] [K]

[W] [S] épouse [K]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SAS FONCIA Transaction France

Grosse Délivrée

le :

à

SARL MARIE TASTET

M^e Martin PEYRONNET

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Décembre 2024, délibéré prorogé au 20 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [G] [M]

née le 22 Juin 1978 à [Localité 8] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie TASTET de la SARL MARIE TASTET, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [K]

né le 30 Janvier 1991 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE (avocat plaidant)

N° RG 23/04757 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X3NA

Madame [W] [S] épouse [K]

née le 02 Janvier 1991 à [Localité 9] (HAUTS DE SEINE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE (avocat plaidant)

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SAS FONCIA Transaction France

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Marie TASTET de la SARL MARIE TASTET, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] [M] est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation et commercial sis [Adresse 2] à [Localité 8].

Elle a signé avec Monsieur [N] [K] et Madame [W] [S] épouse [K], en date du 05 septembre 2022 et par l’intermédiaire de l’agence FONCIA, un compromis de vente portant sur son bien, pour un prix de vente de 582 500 euros, outre les frais d’actes et les honoraires de négociation d’un montant de 22 500 euros.

La somme de 29 000 euros a été déposée sur un compte séquestre lors de la signature à titre d’acompte sur le prix de vente.

Cette acquisition devait être financée :

— au moyen de fonds personnels pour 30.000 euros

— au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de 669 108 euros.

L’acte prévoyait une condition suspensive d’obtention de prêt.

La réitération de la vente n’a pas eu lieu.

Par exploit du 25 mai 2023, Madame [G] [M] a assigné Monsieur et Madame [K] devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX en paiement de la clause pénale et réparation de son préjudice moral.

Les parties ont refusé l’organisation d’une médiation judiciaire.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 août 2023, la SAS FONCIA Transaction France est intervenue volontairement à l’instance aux fins de solliciter le paiement de ses honoraires.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 09 août 2024, Madame [G] [M] et la SAS FONCIA Transaction France demandent, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-5, 1304-3 et 1960 du code civil et 1240 du même code, de voir :

— condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [W] [K] à payer à Madame [G] [M] :

. la somme de 59 200 euros au titre de la clause pénale

. la somme de 25 000 euros en réparation de son préjudice matériel

— ordonner à Maître [D], Notaire séquestre, de se départir de la somme de 29 000 euros séquestrée à titre de garantie au bénéfice de Madame [G] [M] à titre de paiement partiel de la pénalité de 59 000 euros à la seule vue de la minute du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution

— condamner in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [W] [K] à payer à la SAS FONCIA Transaction France la somme de 22 500 euros au titre de ses honoraires

— condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [W] [K] à payer à Madame [G] [M] et à la SAS FONCIA Transaction France la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

— ordonner qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire

— débouter Monsieur [N] [K] et Madame [W] [K] de toutes leurs plus amples demandes.

Elles font valoir que les époux [K] ont fait preuve de négligence et de mauvaise foi dans l’exécution de leurs obligations contractuelles, empêchant la réalisation de la condition suspensive, laquelle doit être réputée accomplie, justifiant la résolution de la vente et le paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts à la venderesse et le paiement de ses honoraires au titre de dommages et intérêts au mandataire.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 23 avril 2024, Monsieur et Madame [K] demandent, au visa des articles 1102, 1103, 1104, 1231-5, 1240 et 1304-6 du code civil et de l’article 6-1 de la loi Hoguet, de voir :

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des demandes de Madame [G] [M] et de la société FONCIA Transaction France

A titre reconventionnel,

— condamner Madame [M] à leur payer la somme de 3 977,36 euros au titre du préjudice financier résultant de l’immobilisation du séquestre pendant la durée de la procédure

A titre subsidiaire,

— rejeter la demande de condamnation à payer à Madame [M] une somme de 25 000 euros au titre du préjudice matériel

— diminuer le montant de la clause pénale et fixer forfaitairement le préjudice de Madame [G] [M] à de plus juste proportion soit à la somme de 3 000 euros

— juger que le préjudice de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE ne peut correspondre à la totalité de ses honoraires

En tout état de cause,

— condamner Madame [G] [M] à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 outre les entiers dépens d’instance

— condamner FONCIA Transaction France à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 outre les entiers dépens d’instance

— ordonner qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit en pareille matière.

Ils soutiennent que la condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire stipulée à leur profit a défailli, sans que cette défaillance ne leur soit imputable de sorte que leur obligation d’acheter est réputée n’avoir jamais existé et que les conditions de libération de la somme séquestrée par le notaire instrumentaire à leur profit sont intégralement remplies et le refus de Madame [M] de restituer le dépôt de garantie est fautif et à l’origine d’un préjudice financier et que la demande indemnitaire de l’agence immobilière est sans fondement.

Ils ajoutent que s’il est considéré que la condition suspensive ne s’est pas réalisée en raison de leur carence, le montant de la clause pénale doit être ramené à de plus justes proportions en l’absence de justification d’un préjudice et Madame [M] ne peut réclamer en plus l’indemnisation d’un préjudice matériel dont l’existence n’est pas justifiée et qui est en réalité la même demande, qu’ils ne peuvent engager leur responsabilité contractuelle à l’égard de la société FONCIA Transaction France avec laquelle ils n’ont aucun lien contractuel et que leur responsabilité délictuelle ne peut être engagée à son égard en l’absence de faute et de démonstration du caractère certain de sa perte de chance de percevoir ses honoraires.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 06 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Madame [G] [M]

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le compromis de vente du 05 septembre 2022 stipule en pages 5 et 6, aux termes de la clause « Modalités de financement – Condition suspensive d’obtention de prêt », que :

“L’ACQUEREUR déclare que le prix de la vente sera payé pour partie avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant maximum total de six cent soixante-neuf mille cent huit euros (669 108 €)

A concurrence de :

• six cent soixante-neuf mille cent huit euros (669 108 €) dans le cadre d’un prêt classique, sur une durée maximale de 25 ans au taux maximum de 2,10 % (hors assurances).

Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt.

[…]

En conséquence, la présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions suivantes :

Obligation de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité :

L’Acquéreur s’engage à déposer son ou ses dossiers de demandes prêts dans les meilleurs délais à compter de la signature des présentes auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins DEUX établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à justifier de celles-ci au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum d’un mois à compter de la conclusion du présent compromis.

[…]

Il déclare avoir parfaitement connaissance des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil lequel dispose que « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

L’Acquéreur reconnaît avoir été informé que s’il recourt à un autre prêt que celui (ou ceux) mentionné(s) ci-dessus pour payer le prix de la présente vente, il ne pourra se prévaloir des dispositions protectrices du Code de la consommation relatives à l’emprunteur immobilier.

En outre, pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive stipulée dans son seul intérêt, l’Acquéreur devra notamment :

• justifier du dépôt de ses demandes de prêt auprès d’au moins DEUX banque(s) ou établissement(s) financier(s) et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive

• faciliter l’octroi des prêts en fournissant sans retard tous les renseignements et documents qui pourraient lui être demandés

[…]”.

Il est ensuite précisé en page 6 que :

“ Réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt :

Chaque prêt sera réputé obtenu au sens des articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

La réception de cette offre de prêt devra intervenir au plus tard le : 15 novembre 2022.

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L’obtention ou la non-obtention de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au VENDEUR et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain du délai susmentionné.

A défaut de réception, par le VENDEUR, de cette lettre dans le délai fixé, ce dernier aura la faculté de mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

L’acquéreur devra adresser sa réponse par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du VENDEUR.

Passé ce délai de huit (8) jours, sans que l’acquéreur n’ait apporté les justificatifs, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le VENDEUR retrouvera son entière liberté ; L’acquéreur ne pourra néanmoins recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Si la condition est défaillie de son fait, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR en application des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil sus-relatées et l’acquéreur donne d’ores et déjà son accord au Séquestre pour procéder à ce versement au bénéfice du VENDEUR.

[…]”.

Et en page 13, à la clause « Non réalisation des conditions suspensives », que :

“ Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée et à l’exception de(s) condition(s) suspensive(s) stipulées, le cas échéant, dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. […]

L’acompte versé sera immédiatement restitué à l’ACQUEREUR.

Si le défaut de réalisation d’une condition suspensive a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra demander l’application des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts”.

Par ailleurs, aux termes de la clause « Acte authentique » en page 14, la réitération devait intervenir au plus tard le 18 décembre 2022, date à partir de laquelle l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter et passée laquelle, huit jours après accusé de réception d’une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter, et demeurée sans effet :

“ 1. Si les conditions suspensives sont toutes réalisées

Et si l’une des parties ne pouvait ou ne voulait réitérer les présentes conventions par acte authentique :

[…]

S’il s’agit de l’ACQUEREUR :

Le VENDEUR aura la possibilité de l’y contraindre par tous les moyens et voies de droit, l’ACQUEREUR supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et l’ACQUEREUR devra payer au VENDEUR à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de cinquante-huit mille deux cents euros (58200 €) […]

Clause résolutoire

Etant ici précisé que dans le cas où la partie mise en demeure refuse toujours de s’exécuter, la partie lésée pourra également faire constater la résolution immédiate de la vente exigible de plein droit et le paiement immédiat d’une somme telle que définie ci-avant […] ”.

Par trois avenants des 15 novembre 2022, 19 décembre 2022 et 09 janvier 2023, les parties ont successivement reporté la date de réception de l’offre de prêt au plus tard au 09 décembre 2022, puis 06 janvier 2023 et encore 20 janvier 2023 avec une notification de l’obtention ou de la non-obtention du prêt au plus tard le lendemain et une régularisation de l’acte authentique de vente au 23 décembre 2022, puis 18 janvier 2023 et encore 30 janvier 2023.

Les époux [K] n’ont pas justifié, le 05 octobre 2022 au plus tard, du dépôt de deux dossiers de demandes de prêt dans les meilleurs délais suivant la signature du compromis, auprès de deux établissements financiers ou banques et n’ont pas notifié l’obtention ou la non-obtention du prêt à la date limite fixée au 21 janvier 2023 par le troisième avenant, comme ils s’y étaient engagés.

Ainsi, Madame [G] [M] les a mis en demeure, par courrier du 03 février 2023, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Par un courriel du 09 février 2023, Monsieur [K] a transmis deux lettres de refus des banques interrogées et a indiqué que la condition suspensive de financement n’étant pas remplie, il considérait ne plus être soumis aux obligations du compromis de vente.

La première lettre de refus du LCL datée du 07 décembre 2022, porte sur une demande de prêt conforme aux termes du compromis (montant de 669 108 euros, durée de 300 mois, taux de 2,10 %), mais ne précise pas la date de son dépôt.

La seconde lettre de refus du CIC Iberbanco datée du 21 décembre 2022, porte sur une demande déposée le 04 octobre 2022 d’un prêt de 669 108 euros sur une durée de 300 mois, sans précision du taux.

Par ailleurs, l’accord de prêt notifié par la Caisse d’Epargne le 23 février 2023, adressé à la SCI du Flocon et d’un montant de 642 500 euros sur une durée de 300 mois au taux de 3,25 %, ne constitue pas une offre de prêt telle que visée au compromis.

Il n’est dès lors pas contestable que les époux [K] n’ont pas obtenu de prêt.

Toutefois, au vu des pièces produites, y compris par la production d’une nouvelle version de la lettre de refus du LCL du 07 décembre 2022 mentionnant une demande de prêt en date du 14 septembre 2022, les défendeurs ne justifient pas avoir accompli toutes les diligences qui leur incombaient pour obtenir leur prêt, notamment avoir déposé deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques contractuellement définies et dans les meilleurs délais suivant la signature du compromis le 05 septembre 2022.

La condition suspensive étant défaillie du fait des époux [K], elle est réputée accomplie par application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et des dispositions contractuelles, de sorte que le dépôt de garantie de 29 000 euros reste acquis à Madame [M].

Le séquestre devra en conséquence procéder au versement de cette somme au bénéfice de Madame [M], qui sera déboutée de sa demande au titre de la clause pénale, inapplicable en l’espèce.

Madame [M] justifie avoir réglé à son preneur, dans le cadre de la résiliation du bail commercial portant sur le local du rez-de-chaussée de l’immeuble, en date du 22 mars 2023, une indemnité de 25 000 euros représentant la contrepartie de la valeur du droit au bail.

Les époux [K] en tant qu’acquéreurs de l’immeuble, ayant conditionné leur accord à la reprise du bail par le repreneur trouvé par le preneur à la réalisation de travaux, ainsi qu’il ressort d’un courriel de Monsieur [N] [K] du 25 janvier 2023, la reprise du bail envisagée a échoué et Madame [M], pour ne pas souffrir plus longtemps de l’impayé des loyers perdurant depuis novembre 2022, a choisi de procéder au rachat du bail commercial de son preneur afin de mettre un terme au bail et de reprendre possession de son bien.

Elle justifie avoir régularisé un nouveau bail commercial le 07 juin 2023, dans le cadre duquel elle a perçu un pas de porte de 15 000 euros.

L’attitude des époux [K] en tant qu’acquéreurs de l’immeuble a incontestablement causé à Madame [M] un préjudice financier, qu’il y a lieu d’évaluer à la somme de 10 000 euros.

Les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts et seront déboutés de leur propre demande indemnitaire.

Sur la demande de la SAS FONCIA Transaction France

La société FONCIA agit à l’encontre des époux [K] à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

N’étant pas partie au compromis du 05 septembre 2022 et n’ayant régularisé aucune convention avec eux, elle ne peut agir à leur encontre que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à charge pour elle de prouver une faute, que peut constituer un manquement aux obligations contractuelles à l’égard d’un tiers en l’occurrence Madame [M], un préjudice et un lien de causalité.

Les époux [K] ont manqué à leur obligation contractuelle à l’égard de Madame [G] [M], en conséquence de quoi la condition suspensive d’obtention du prêt ne s’est pas réalisée et la vente n’a pas eu lieu.

Si le compromis du 05 septembre 2022 stipule en page 13 qu’en cas de non réalisation d’une condition suspensive du fait de la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, “l’ACQUEREUR devra [par ailleurs] indemniser l’Agent immobilier du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes”, le préjudice qui en est directement résulté pour l’Agent immobilier est non pas la perte des honoraires de négociation mais la perte de chance de percevoir les dits honoraires.

La perte de chance de pouvoir percevoir les honoraires de négociation doit être évaluée à 44,44 % du montant des dits honoraires fixés à 22 500 euros, vu l’aléa qui existe, y compris lors de la réalisation de toutes les conditions suspensives, quant à la conclusion effective de la vente et la perception par l’Agent immobilier de ses honoraires de négociation.

La société FONCIA sera indemnisée par l’octroi d’une somme de 10 000 euros au paiement de laquelle les époux [K] seront condamnés in solidum.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner les époux [K] à payer à Madame [G] [M] et à la société FONCIA une indemnité de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, ils seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT que la somme de 29 000 euros versée à titre de dépôt de garantie reste acquise à Madame [G] [M] ;

ORDONNE à Maître [D], Notaire séquestre, de verser la somme de 29 000 euros séquestrée à titre de dépôt de garantie à Madame [G] [M] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [W] [S] épouse [K] à payer à Madame [G] [M] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [W] [S] épouse [K] à payer à la SAS FONCIA Transaction France la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [W] [S] épouse [K] à payer à Madame [G] [M] et à la SAS FONCIA Transaction France la somme de 2 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [W] [S] épouse [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT