Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 23 mai 2025, n° 25/00450

TJ Bordeaux 23 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires étaient en situation d'occupation sans droit ni titre, justifiant leur expulsion.
Accepté
Créance locative non contestée
La cour a constaté que la créance locative était non contestée, ordonnant le paiement de l'indemnité provisionnelle.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'usage des lieux
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ effectif.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a accordé une indemnité au bailleur pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 23 mai 2025, n° 25/00450
Numéro(s) :	25/00450
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Mathieu RAFFY
Cabinet(s) :	MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
Parties :	S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, la Société DOMOFRANCE, S.A. OPERATEUR NATIONA DE VENTE

Texte intégral

Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00450 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FEH

S.A. OPERATEUR NATIONA DE VENTE

[Z] [B], [F] [R]

— Expéditions délivrées à

la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

[Z] [B],

[F] [R]

— FE délivrée à la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

Le 23/05/2025

Avocats : la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la Société DOMOFRANCE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 6] [Adresse 3]

[Localité 4]

Présent

Madame [F] [R]

[Adresse 6] [Adresse 3]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2022, à effet du même jour, DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] un logement, porte n°21, situé [Adresse 8], à [Localité 7].

Par acte authentique du 29 décembre 2023, DOMOFRANCE a vendu ledit bien à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, tout en conservant la gestion du bien.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la SA d’HLM DOMOFRANCE, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4319,45 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, venant aux droits de la SA d’HLM DOMOFRANCE, a assigné Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 28 mars 2025 aux fins de voir :

Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement,

Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamner les défendeurs à payer par provision à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme provisionnelle de 3237,68 euros correspondant aux loyers et charges impayés,

Condamner Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux,

Les condamner à payer une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3171,12 euros au 21 mars 2025, à laquelle s’ajoute 31,39 euros au titre d’une régularisation de charges, et confirme les termes de sa demande initiale. Elle s’oppose à tout délai.

En défense, Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] comparaissent en personne, ils exposent ne pas contester la dette, soutiennent avoir réglé la somme de 1000 euros en mars 2025, sans toutefois en justifier. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.

Les défendeurs n’ont pas répondu aux convocations des services sociaux de la Préfecture de la Gironde.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 janvier 2025, plus de six semaines avant la date de l’audience du 28 mars 2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 octobre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a fait signifier aux consorts [M], un commandement d’avoir à payer la somme de 4319,45 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 octobre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les défendeurs n’ayant pas, réglé les causes dudit commandement, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 28 octobre 2024, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 décembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Les défendeurs exposent percevoir des revenus professionnels sans toutefois en justifier. Compte tenu de l’ancienneté et de l’importance de la dette, et en l’absence de reprise attestée du paiement du loyer courant, les conditions d’application d’une suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies, au visa de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 29 décembre 2024, ce qui constitue pour la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE produit deux décomptes actualisés, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3171,12 euros et 31,39 au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2023, soit la somme globale de 3202,51 euros à la date du 21 mars 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, les consorts [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3202,51 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 21 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défendeurs, parties perdantes.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] à verser à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur à la date du 29 décembre 2024,

CONDAMNONS Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] à quitter les lieux loués, logement porte n°21, situé [Adresse 9],

AUTORISONS, à défaut pour Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] à payer à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 3202,51 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 21 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] à payer à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, à compter du 1er mars 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [F] [R] et Monsieur [Z] [B] à payer à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION