Du 23 mai 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00234 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AZD

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[T] [D]

— Expéditions délivrées à

Me [Localité 14]-valérie FERRO

— FE délivrée à

M^e Françoise PILLET

Le 28/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 13]

RCS [Localité 15] N° 775 690 886

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Maître Françoise PILLET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL COULAUD-PILLET

DEFENDERESSE :

Madame [T] [D]

née le 07 Octobre 1988 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Adresse 10] [Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Marie-Valérie FERRO, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 31 janvier 2020, la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Madame [T] [D] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 996,54 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE a assigné Madame [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 mars 2025 aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la Loi N°89-642 du 06 Juillet 1989 modifiée ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [D] [T] et de celle de tout occupant de son chef des locaux à usage d’habitation sis à [Adresse 1] dans les conditions prévues par les articles L411-1, L 412-1 à L412-8 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d’Exécution ;

— Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à l’expulsion de Madame [D] [T] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Madame [D] [T] à payer à titre provisionnel en application de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile les sommes portées au commandement outre les loyers et charges échus postérieurement au commandement jusqu’au jour de la présente assignation déduction faite des versements SOIT A CE JOUR LA SOMME DE : 1.264,50 euros (échéance du mois de décembre 2024 incluse) avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement et de la présente décision pour la différence ;

— Condamner Madame [D] [T] à payer à titre provisionnel les loyers et charges venus à échéance depuis la date indiquée en tête du présent acte jusqu’au jour de la décision prononçant la résiliation du bail sauf à parfaire ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner Madame [D] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu’à la libération des lieux ;

— Condamner Madame [D] [T] au paiement de la somme de 120.00 Euros, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Entendre enfin condamner de Madame [D] [T] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, (Article 696 du Code de Procédure Civile).

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 mars 2025.

Lors de l’audience du 21 mars 2025, la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.177,38 euros au 13 mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

En défense, Madame [T] [D] représentée par avocat, indique que le logement est insalubre, qu’elle a rencontré des difficultés personnelles dans la gestion de son budget mais qu’elle a eu de l’aide, le juge des enfants a été saisi et elle bénéficie d’une mesure avec l’UDAF. Elle indique également avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier 2025, qu’elle est en mesure de régler son loyer courant du fait de ressources d’aides sociales à hauteur de 1.300,00 euros par mois. Elle explique avoir une petite fille de 9 ans scolarisée en classe ULYS dans une école à proximité de son logement.

A ce titre, elle demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Accorder la faculté à Madame [D] de se libérer de sa dette locative dans un délai de 36 mois par le paiement de la somme de 29,50 euros par mois en sus du loyer courant, sauf à parfaire au jour de l’audience ;

A titre subsidiaire :

— Accorder à Madame [D] la faculté de se maintenir dans les lieux pendant une durée de 1 an si l’expulsion judiciaire est prononcée ;

— Accorder à Madame [D] un délai de grâce de 2 ans pour se libérer de sa dette locative ;

En tout état de cause,

— Dire que chacun conservera la charge de ses propres dépens;

— Dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du CPC.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [T] [D], pour l’exposé complet de ses prétentions.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 mars 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 20 août 2020, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Madame [T] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 996,54 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 8 janvier 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Madame [T] [D] a repris le paiement intégral du loyer courant et qu’elle est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’aides sociales d’un montant de 1.300,00 euros.

Par suite, compte tenu de sa situation, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [T] [D].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [T] [D] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.177,38 euros à la date du 13 mars 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (131,25 + 113,61 + 130,24 + 122,58 = 497,68 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [T] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 679,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [T] [D] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [T] [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [T] [D] à verser à la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 120 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 8 janvier 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 31 janvier 2020 entre Madame [T] [D] et la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE relatif au logement situé [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 12] ;

CONDAMNONS Madame [T] [D] à payer à la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 679,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 13 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [T] [D] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 29,50 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [T] [D] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [T] [D] à son paiement à compter du 1er mars 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [T] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [T] [D] à payer à la S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE une indemnité de 120 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION