Du 08 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 24/03112 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3PU

[U] [P], [I] [S]

C/

[D] [E], [K] [W]

— Expéditions délivrées à

Mme [K] [W]

— FE délivrée à

M^e Elena POPA

Le 08/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 08 avril 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, (lors des débats)

Madame Frédérique HUBERT, (lors du délibéré)

DEMANDEURS :

Madame [U] [P]

née le 29 Juillet 1988 à ST GEORGES DE DIDONNE (17110)

60 Mount View Road LONDON NA 4JR

Monsieur [I] [S]

né le 07 Juin 1988 à ST JEAN D’ANGELY (17400)

60 Mount View Road LONDON NA 4JR

Tous deux Représentés par M^e Elena POPA, Avocat au barreau de LIBOURNE

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [E]

né le 07 Mai 1945 à LE HAVRE (76600)

24 rue Peycamin

33850 LEOGNAN

Absent

Madame [K] [W]

née le 20 Janvier 1974 à ROUEN (76000)

18 Avenue de Gradignan

Résidence Jean Monnet, appt. 10

33850 LEOGNAN

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2023 prenant effet le 28 août 2023, Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] ont consenti à Monsieur [D] [E] un bail d’habitation portant sur un logement situé 12 Route de Sainte Catherine à PAILLET (33550) moyennant un loyer mensuel de 1.540 euros outre une provision sur charges de 60 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1.540 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 28 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] ont fait délivrer à Monsieur [D] [E] un commandement de payer la somme de 6.425 euros au titre des loyers et des charges échus et impayés au 15 mai 2024.

Le même commandement de payer les loyers a été délivré à Madame [K] [W] le 24 mai 2024.

Le 5 juillet 2024, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre Monsieur [D] [E] et les bailleurs représentés par une société HEXPERT.

Par lettre datée du 18 septembre 2024 doublée d’un courrier électronique du 19 septembre 2024, l’agence HUMAN IMMOBILIER en qualité de mandataire de Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] a mis en demeure Monsieur [D] [E] de payer la somme de 9.649,07 euros au titre des loyers et charges échus et impayés ainsi que les frais de remise en état du logement.

Arguant de l’absence de paiement, Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] ont fait assigner Monsieur [D] [E] et Madame [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

8.331,07 euros au titre des loyers et charges impayés ; 2.858 euros au titre des frais de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 septembre 2024, et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens, en ce compris les frais des commandements.Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement, et demandent à la juridiction, dans l’hypothèse où les condamnations prononcées ne seraient pas réglées spontanément et où l’exécution forcée serait confiée à un huissier de justice, de dire que les sommes retenues par ce dernier en application du décret du 10 mai 2007 portant modification du décret du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 11 février 2025, Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] ont porté leur demande au titre des loyers impayés à la somme de 9.649,07 euros, les autres demandes étant maintenues.

A l’appui, et répondant au juge ayant soulevé la recevabilité des demandes à l’encontre de Madame [K] [W], ils exposent que seul Monsieur [D] [E] est signataire du bail, qu’il hébergeait Madame [K] [W] à titre gratuit, mais que celle-ci a payé le premier mois de loyer et le dépôt de garantie, de sorte qu’ils maintiennent leurs demandes à son encontre en raison de son occupation des lieux.

Madame [K] [W], comparant en personne, explique avoir été hébergée à titre gratuit pendant neuf mois par Monsieur [D] [E] dont elle était divorcée depuis février 2020, dans l’attente d’un logement social. Elle rappelle qu’elle n’est pas signataire du bail et considère de ce fait ne pas être concernée par la procédure en cours. Elle indique qu’elle a prêté à Monsieur [D] [E] la somme de 5.000 euros aux fins de régler le dépôt de garantie, le premier mois de loyer et les frais d’agence, somme qu’il n’a jamais remboursée. Elle ajoute qu’elle vit aujourd’hui dans un logement social depuis le mois de juin 2024, qu’elle perçoit le RSA et a trois enfants à sa charge.

Monsieur [D] [E], assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 8 avril 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Sur le défaut de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l’article 474 du code de procédure civile, prévoit que lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous, si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, Monsieur [D] [E] n’a pas été assigné en personne et la décision est susceptible d’appel, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de Madame [K] [W]

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il résulte des articles 122 et 125 du même code que le défaut d’intérêt à agir constitue une fin de non recevoir que le juge peut soulever d’office.

Il n’est contesté ni que Madame [K] [W] n’est pas signataire du contrat de bail litigieux, ni qu’elle et Monsieur [D] [E] étaient divorcés au moment de la signature du bail.

Au soutien de ses affirmations, Madame [K] [W] produit une attestation datée du 1er septembre 2023 établie par Monsieur [D] [E], qui mentionne que celle-ci a consenti à lui prêter la somme de 5.000 euros lors de la signature de son bail, afin de couvrir les frais (dépôt de garantie, frais d’agence…). Elle joint un avis de virement de la Banque HSBC en date du 24 août 2023, d’une somme de 5.009,65 euros du compte à débiter « [W] » au profit de « HUMAN IMMOBILIER », c’est-à-dire le mandataire des bailleurs lors de la signature du contrat de bail.

En outre, l’attestation rédigée par Monsieur [D] [E] précise qu’il a hébergé Madame [K] [W] et ses trois enfants à titre gratuit à compter du 1er septembre 2023, le temps pour cette dernière d’obtenir un logement social.

Il est constant que la simple occupation des lieux en raison d’un hébergement à titre gratuit ne permet pas de lier contractuellement Madame [K] [W] et Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S], bailleurs.

Il convient au demeurant de noter que les bailleurs qui ne communiquent pas le congé donné par le locataire, n’ont pas entendu faire établir l’état des lieux de sortie au contradictoire de Madame [K] [W], ce qui permet de confirmer que cette dernière n’avait pas la qualité de locataire selon eux.

Ainsi, aucun élément du dossier des demandeurs ne permet de rapporter la preuve de la qualité de locataire du logement loué de Madame [K] [W], pas plus que de celle d’occupant sans droit ni titre.

Dans ces conditions, les demandes formées contre Madame [K] [W] doivent être déclarées irrecevables, et elle devra être mise hors de cause.

Sur le paiement des loyers

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] sollicitent la somme de 9.649,07 euros au titre des loyers et des charges échus impayés au mois de juillet 2024, déduction faite du dépôt de garantie de 1540 euros et compte tenu des frais de remise en état du logement de 2858 euros.

Ce décompte intègre des frais de relance d’un montant de 25 euros ainsi que la refacturation d’un « état des lieux infructueux du 29/06/2024 » d’un montant de 48 euros, qu’il convient de déduire.

En l’absence de preuve de paiement des loyers et des charges, Monsieur [D] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 8.258,07 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, hors réparations locatives, à la date du 28 août 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais de remise en état du logement

En application de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve une cause étrangère exonératoire.

L’article 7d) issu de la même loi dispose que le locataire est tenu de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 3 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

La comparaison entre les états des lieux entrant et sortant permet d’apprécier le respect par le locataire de ses obligations, étant rappelé que s’il est incontestable que le locataire doit restituer les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il ne peut se voir imposer de restituer le logement et ses accessoires à l’état neuf.

Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] produisent aux débats l’état des lieux d’entrée du 28 août 2023 ainsi que l’état des lieux de sortie du 5 juillet 2024, tous deux réalisés contradictoirement.

Il ressort de leur comparaison que les lieux étaient en bon état général, propres et vides de tout meuble lors de l’entrée dans les lieux du locataire et qu’ils ont été laissés par Monsieur [D] [E] dans un état sale, poussiéreux, avec la présence de toiles d’araignées, nécessitant notamment :

La remise en état du jardin : pelouse et arbustes non entretenus, haies non taillées, encombrants divers dans l’allée et les voies d’accès Aspiration, nettoyage des sols, de la cuisine et des salles de bain du logement ainsi que son débarrassage (lit, meubles d’aménagement, détritus) Les bailleurs produisent une facture à hauteur de 930 euros TTC relative à la remise en état du jardin ainsi qu’un devis de 800 euros TTC relatif au débarrassage et au nettoyage du logement.

Il résulte de ce qui précède qu’il sera fait droit à la demande en paiement de ces sommes.

Les bailleurs produisent par ailleurs un devis en date du 19 juillet 2024 de la société J.V TRAVAUX d’un montant de 1.128 euros TTC dont il convient d’examiner les postes d’indemnisation :

S’agissant de la réfection des joints du lavabo et de la baignoire de la salle de bain ainsi que ceux de la douche, il ressort de l’état des lieux d’entrée que ceux-ci étaient en bon état alors que l’état des lieux de sortie mentionne qu’ils sont en mauvais état, moisis, abîmés et présentant un jaunissement important. Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la somme de 180 euros TTC.

S’agissant de la fixation du moteur du portail, l’état des lieux d’entrée fait apparaître qu’il fonctionnait alors que l’état des lieux de sortie établit que la motorisation de celui-ci est hors service. Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la somme de 144 euros TTC aux fins de procéder à scellement chimique du moteur.

S’agissant de la réfection des murs, lors de l’état des lieux d’entrée, les murs de l’escalier, peints en noir sont en état d’usage et présentent quelques traces ; l’état des lieux de sortie relève que les murs sont en état moyen, qu’ils présentent quelques traces, accrocs et tâches de peinture : compte tenu de ces éléments, et du fait que Monsieur [D] [E] ne saurait se voir imputer la remise à neuf du mur de l’escalier alors même que celui-ci était déjà en état d’usage au moment de son entrée dans les lieux, l’indemnisation de ce poste sera limitée à la somme de 300 euros TTC.

S’agissant enfin de l’enlèvement des gommettes dont l’indemnisation sollicitée est à hauteur de 84 euros TTC, s’il est bien fait état d’un bureau dont l’un des murs est recouvert de gommettes dans l’état des lieux de sortie, il n’est nullement fait état d’une telle pièce dans l’état des lieux d’entrée. En conséquence, la remise en état ne pourra sur ce point être imputée au locataire.

En conséquence, Monsieur [D] [E] est redevable de la somme de 2.354 euros dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 1.540 euros. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 841 euros au titre des frais de remise en état du logement, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, faute pour les demandeurs de rapporter la preuve d’avoir mis en demeure leur locataire par courrier recommandé avec avis de réception.

Par application de l’article 1243-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La demande de capitalisation des intérêts de Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 al. 3 du code civil, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts de sa créance.

En l’espèce, Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] sollicitent la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Si Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] ont établi l’existence de la créance qu’ils détiennent sur Monsieur [D] [E], ils échouent à démontrer l’existence de la mauvaise foi de celui-ci.

En outre, Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice particulier distinct de celui résultant du retard dans le paiement de la dette qui serait insuffisamment réparé par les intérêts au taux légal.

En conséquence, la demande en paiement de dommages et intérêts de Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En outre, il sera condamné à payer à la Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

TEn application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire en premier ressort ;

DECLARE IRRECEVABLE l’action intentée par Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] à l’encontre de Madame [K] [W] ;

MET en conséquence Madame [K] [W] hors de cause ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] la somme de 8.258,07 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] la somme de 841 euros, au titre des frais de remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts présentée par Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] ;

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S];

CONDAMNE Monsieur [D] [E] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à Madame [U] [P] et Monsieur [I] [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection