TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 70C

N° RG 25/02320 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJSH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 29 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 8], à la suite de la fusion par voie d’absorption en date du 18 décembre 2018 avec effet au 31 décembre 2018, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement

C/

[D] [O]

[Z] [O]

[K] [G]

[L] [T]

[W] [G]

[H] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 29 Septembre 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 29 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 8] dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [D] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Mme [Z] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

M. [K] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

M. [L] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

M. [W] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Mme [H] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA [Adresse 9] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] composé de quatre villas et d’un bâtiment en béton qui a fait l’objet d’une location qui a pris fin le 20 septembre 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite été informée de l’occupation illicite dudit bien en mars 2025, a déposé plainte en ligne le 1er avril 2025 puis au commissariat le 20 mai 2025 et a fait dresser des constats par commissaire de justice le 2 avril 2025 puis le 3 juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL assignait en référé devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 11], Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] aux fins de voir constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre du logement et de solliciter sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce avec le concours de la force publique,

— la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la séquestration des meubles aux frais des défendeurs,

— la condamnation IN SOLIDUM de ces derniers au paiement :

* d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2609€ à compter du 2 avril 2025 date de la sommation interpellative jusqu’à la libération effective des lieux,

* 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative.

A l’audience du 5 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Convoqués par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, est sollicitée l’expulsion des défendeurs fondée sur le fait qu’ils sont occupants sans droit ni titre du bien appartenant à la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA [Adresse 9], ce qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite puisqu’il porte atteinte au droit de propriété protégé par la constitution.

Le propriétaire n’a pas à démontrer l’existence d’une gravité exceptionnelle de l’atteinte, sauf à rajouter au texte une condition qu’il ne prévoit pas et le fait qu’une mesure d’expulsion ait pour effet de porter atteinte au respect de la vie privée et familiale ou de placer les occupants dans une plus grande précarité, caractérisant ainsi une atteinte plus grande au droit au respect du domicile des intéressés que le refus de l’expulsion au droit de propriété, ne peut avoir pour conséquence de priver le trouble de son caractère manifestement illicite.

Le contrôle de proportionnalité imposé au juge n’intervient qu’au stade de l’appréciation des modalités de l’expulsion (octroi de délais de grâce éventuels) et non pas quant au principe de cette mesure.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA [Adresse 9] produit le contrat de bail du précédant locataire et l’état des lieux de sortie justifiant de la propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] et établit donc être propriétaire du logement.

Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X], non comparants, ne contestent pas être occupants sans droit ni titre du bien et le reconnaissaient d’ailleurs devant le commissaire de justice à l’occasion du constat du 3 juillet 2025.

Le juge des référés apparaît donc parfaitement compétent pour faire cesser ce trouble manifestement illicite dont la preuve est suffisamment rapportée.

L’expulsion de Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] sera donc ordonnée ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la force publique

En tout état de cause, il y a lieu d’accueillir la demande de recours à la force publique en tant que de besoin, dès lors que le bailleur n’y aura recours qu’en l’absence d’un départ volontaire de Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X].

Sur le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Le nouvel article L412-1 prévoit donc que le demandeur doit rapporter la preuve soit de la mauvaise foi des personnes expulsées, soit d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort en outre de la jurisprudence que l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction. Il convient donc que soit rapportée non seulement la preuve tant d’un acte matériel de violence ou d’effraction mais aussi d’un lien de causalité entre cet acte et la personne occupant sans droit ni titre le logement.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL indique que la maison était munie d’une porte anti-squat et d’une alarme et en rapporte la preuve. En outre, un constat de commissaire de justice dressé le 2 avril 2025 a permis de constater que le portail d’origine avait été enlevé et qu’il n’y avait plus de serrure sur le portail corroborant ainsi l’existence d’une effraction, la preuve de l’imputabilité de ces dégradations aux occupants des lieux n’est pas rapportée. En effet, le constat dressé le 2 avril 2025 mentionne uniquement que les occupants ont déclaré « avoir investit les lieux depuis quelques mois » sans que soit précisé la manière dont ils sont entrés dans les lieux et le constat dressé le 3 juillet 2025 mentionne que Madame [D] [O] a déclaré que c’est un homme qui les a fait entrer dans les lieux sans autre précision. Il ne peut donc être considéré au regard de ces éléments que la preuve de l’existence d’une voie de fait est suffisamment rapportée.

Par ailleurs, le propriétaire ne se prévaut d’aucune menace ou contrainte émanant des défendeurs.

S’agissant de la mauvaise foi de la personne expulsée, le texte de loi ne distingue pas selon qu’il s’agisse du locataire devenu occupant sans droit ni titre ou d’une personne ayant pénétré dans les lieux sans droit ni titre et doit donc s’appliquer sans distinction. Cette mauvaise foi, dont la preuve doit effectivement être rapportée par celui qui l’invoque, la bonne foi étant toujours présumée, ne se déduit pas de la seule occupation sans titre du bien et doit s’apprécier en tenant compte, par exemple, de la durée, du motif et des conditions d’occupation sans droit ni titre par la personne expulsée. En outre la précarité de la situation de la personne expulsée n’est pas de nature à exclure de façon automatique la mauvaise foi.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que :

les occupants ont pris possession du logement sans y être autorisés par le propriétaire et ce sans avoir été induits en erreur ou abusés sur l’étendue de leur droits, le commissaire de justice a constaté le 3 juillet 2025 que le portail situé devant la maison avait été enlevé, que l’ensemble immobilier était obstrué par un sommier avec des lattes en bois ainsi que par une grille métalliques, que les ouvertures visibles du pavillon longeant la voie publique étaient murées et les ouvertures d’un pavillon avait des ouvertures protégées par des plaques métalliques de type dispositif anti-intrusion, ce qui induit nécessairement qu’ils ont obstrué les entrées du logement pour pouvoir disposer du logement et en interdire l’accès notamment au légitime propriétaire, le commissaire de justice n’ayant d’ailleurs pas pu entrer librement dans le logement,

Enfin, Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] ne comparaissant pas, ils n’apportent par définition aucun moyen propre à contester ces éléments de faits.

Par conséquent, les voies de fait étant caractérisées en l’espèce, les conditions légales sont réunies pour que le délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne soit pas applicable au présent litige.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] étant occupants sans droit ni titre, ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le louer.

Si la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie du montant du précédent loyer du lot n°1 par la production du décompte du 10 juillet 2024 qui mentionne un loyer de 652,48€, elle ne justifie pas du montant des loyers des autres pavillons.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixée à la somme de 652,48€ à compter du 2 avril 2025, date de la première sommation interpellative.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X], partie perdante au procès, supporteront les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] seront condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] occupent sans droit ni titre les locaux situés situé [Adresse 2], propriété de la SA CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATONS l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion ;

A défaut de libération volontaire, ORDONNONS l’expulsion de Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique ;

ORDONNONS la suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation provisionnelle de 652,48€ par mois à compter du 2 avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux occupés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [D] [O], Madame [Z] [O], Monsieur [K] [G], Monsieur [L] [T], Monsieur [W] [G], Madame [H] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit assortie de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE