N° RG 23/00237 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XLWY

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

57B

N° RG 23/00237 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XLWY

AFFAIRE :

[S] [D]

C/

S.A.R.L. [O] SERVICES IMMOBILIERS à l’enseigne [O] GERANCE , Société MMA IARD

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

M^e Vireak MAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Jean-Noël SCHMIDT,

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats Madame Isabelle SANCHEZ et lors du délibéré Monsieur Lionel GARNIER,

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

Madame [S] [D]

née le 18 Janvier 1971 à [Localité 8] (CONGO)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Vireak MAU, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. [O] SERVICES IMMOBILIERS à l’enseigne [O] GERANCE immatriculée au RCS DE [Localité 9] sous le numéro 800 613 549

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/00237 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XLWY

Société MMA IARD SIREN N°775 652 126

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Madame [D] a acquis en 2010, dans le cadre du dispositif SCELLIER, un appartement (lot B002) situé à [Localité 7].

Elle en a confié la gestion à la société [O] par mandat onéreux du 5 novembre 2010.

Le logement a été loué en 2014 à M. [R].

Lors du départ de ce locataire, le 13/07/2017, des réparations (joints de baignoire et peinture de salle de bain) ont été constatées mais pour autant non exécutées.

Le logement en cause a été reloué le 11 août 2017 aux époux [J], lesquels ont fait constaté les désordres dans la salle de bain.

En 2019, des infiltrations provoquant d’importants désordres ont été signalées par ces locataires,.

Après échanges, un protocole d’accord a été signé le 19 octobre 2020 entre le mandataire et son mandant, prévoyant une participation financière d'[O] de 211,12 € pour des travaux alors chiffrés à 484,29 € (pièce 5, demandeur).

En décembre 2020 les consorts [J] ont donné congé, avec un état des lieux de sortie effectué le 1/12/2020.

Le mandat de gestion a été résilié en janvier 2021.

Le 19/01/2021, à la demande de Mme [D], un constat d’huissier a ultérieurement constaté la dégradation du logement.

Procédure:

Par assignation délivrée le 5 janvier 2023, Madame [D] a saisi le Tribunal afin de voir constater la caducité du protocole et obtenir réparation de ses préjudices.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— le défendeur a constitué avocat et fait déposer des conclusions,

— par ordonnance du 19 décembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par [O], a rejretté les fins de non recevoir tirées de la prescription et de l’autorité de chose jugée (de la transaction) de l’action indemnitaire, mais a accueilli la fin de non-recevoir opposée à l’encontre de la société GRAS SAVOYE (courtier) et renvoyé l’affaire à la mise en état.

— le 15 janvier 2024, la société MMA a été appelée en intervention forcée en qualité d’assureur d'[O],

— les deux procédures ont été jointes le 14/02/2024,

— les parties ont conclu,

— l’ordonnance de clôture est en date du 4/06/2025.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 17/06/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26/08/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, Mme [D], mandant :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9/09/2024 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :

JUGER recevable et bien-fondée Madame [D] en ses demandes, fins et prétentions,

JUGER que le protocole d’accord signé est caduc,

JUGER qu'[O] a commis une faute de gestion dans son mandat,

Par conséquent,

CONDAMNER solidairement [O] GESTION et MMA IARD en sa qualité d’assureur en responsabilité professionnelle au paiement de la somme de 22.650,60 € au titre de l’entier préjudice subi, à savoir :

—  12.048,65 € au titre du préjudice matériel,

—  369,20 € au titre des frais d’acte d’huissier,

—  4.232,75 € au titre du préjudice financier lié aux loyers non perçus,

—  6.000 € au titre du remboursement des frais de gérance.

CONDAMNER solidairement [O] GESTION et MMA IARD en sa qualité d’assureur en responsabilité professionnelle au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement [O] GESTION et MMA IARD en sa qualité d’assureur en responsabilité professionnelle aux entiers dépens de l’instance.

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [D] soutient que le protocole du 19 octobre 2020 serait dépourvu de concessions réciproques, la participation de 211,12 € étant dérisoire au regard des désordres. Elle l’aurait signé sous contrainte économique et dans l’urgence de relouer son bien. Elle affirme en outre qu'[O] n’a pas exécuté les obligations prévues, aucun travaux n’ayant été entrepris.

Par ailleurs, elle fait valoir qu'[O] a commis des fautes de gestion en laissant se dégrader le logement, en relouant sans remise en état, et en ne procédant pas aux réparations urgentes pourtant prévues par le mandat.

Elle invoque des préjudices matériels, financiers et une perte de jouissance disant ne pas avoir pu relouer son bien entre décembre 2020 et avril 2021, soit cinq mois de loyers.

En outre elle dit pouvoir réclamer le remboursement des frais d’honoraires retenus par le mandataire.

Elle affirme que le constat d’huissier et les trois devis de remise en état suffiraient à justifier ses préjudices matériels.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SARL [O] GREANCE, mandataire, la SA MMA IARD, son assureur responsabilité :

Dans leurs dernières conclusions en date du 7/01/2025 les défendeurs demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER Madame [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER Madame [D] à régler à la société [O] et à la société MMA, CHACUN, la somme de 2.000€ au titre de la procédure abusive qu’elle a initié,

CONDAMNER Madame [D] à régler à la société [O] et à la société MMA, CHACUN, la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

RAMENER largement à de plus justes proportions les demandes de Madame [D]

DECLARER opposables aux tiers, et dès lors à Madame [D], les exclusions contractuelles de garantie, outre franchises contractuelles et plafond de garantie, de la société MMA,

DEBOUTER en tant que de besoin Madame [D] de leurs demandes formulées contre les MMA, dans la limite de ces derniers quantums (franchise et plafond opposables).

DEBOUTER en tant que de besoin Madame [D] de leurs demandes formulées contre les MMA, au titre du remboursement des honoraires perçus par l’assurée.

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Le mandataire et son assureur de responsabilité font valoir que le protocole d’accord, signé en pleine connaissance de cause, constitue une transaction opposable et met fin au litige.

Ils affirment avoir respecté leurs obligations, rappelant que le mandat impose l’accord écrit du mandant pour les travaux importants. Un courrier du 12 septembre 2017 sollicitant 76,03 € au titre de la vétusté serait resté sans réponse.

Ils indiquent avoir procédé en 2020 à la réfection des joints financée sur le dépôt de garantie, et avoir proposé une participation commerciale de 211,12 € pour la peinture.

Ils estiment que les désordres résultent d’un défaut d’entretien des locataires ou d’infiltrations en provenance d’un logement voisin.

Ils contestent enfin la valeur probante du constat d’huissier, établi unilatéralement.

Par ailleurs, l’assureur fait valoir que sa garantie ne couvrirait pas le remboursement des honoraires de son assuré et serait limité par ses plafonds et franchises.

— - -

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rappel de la caducité du protocole d’accord

A toute fin utrile, il sera rappelé que le Juge de la mise en état, dans sa décision du 19/12/2023, a déja statué sur ce point en rejetant clairement la fin de non recevoir soulevée par les défendeurs tirée de l’autorité de la chose jugée attachée à la transaction. Il a relevé que cette transation n’avait pas été exécutée dans un délai raisonnable par le mandataire de sorte que le mandant retrouvait son droit d’agir conformément à l’article 4 du protocole d’accord. La caducité de la transaction était donc nécessairement sous-tendue.

En effet, aux termes de l’article 2044 du Code civil, la transaction suppose des concessions réciproques réelles ; l’article 2052 prévoit qu’elle fait obstacle à toute action ayant le même objet, sauf inexécution.

Le protocole du 19 octobre 2020 engageait [O] à contribuer financièrement aux réparations urgentes, lesquelles devaient être exécutées rapidement. Or, aucune preuve n’établit que ces travaux aient été réalisés entre la date de la transaction et la résiliation du mandat. Dans ces conditions, le protocole n’ayant pas reçu exécution, il doit être déclaré caduc.

Ainsi, la transaction devenue caduc, la position adoptée par le mandant à l’occasion de celle-ci ne saurait servir d’argument (de type “estopel”) aux défendeurs.

Sur la faute de gestion du mandataire

En droit, aux termes des articles 1991 à 1993 du Code civil, le mandataire est responsable des dommages résultant de l’inexécution du mandat et en exécution du mandat de gestion signé doit exécuter les réparations urgentes sans attendre l’accord du mandant.

En l’espèce, il ressort des pièces que les désordres avaient été constatés dès 2017 et que le logement a été reloué sans remise en état, favorisant l’aggravation des infiltrations.

A ce titre les défendeurs ne sauraient se retrancher derrière le caractère non contradictoire du constat d’huissier qui vaut, sauf inscription de faux, pour les constatations matérielles (et photos jointes) effectuées par cet auxiliaire de justice.

Aussi, l’état général déplorable de l’appartement loué, et plus particulièrement la salle de bain ainsi que la chambre adjacente, démontre à l’évidence un manque de suivi dans la gestion de l’entretien par les locataires et de la prise en charge par ces derniers – à la demande du mandataire en exécution du mandat de gestion – des désordres. L’abstention d'[O] à entreprendre les réparations nécessaires caractérise une faute de gestion engageant sa responsabilité.

Sur l’indemnisation des seuls préjudices justifiés

En droit, l’article 1231-1 du Code civil ouvre droit à réparation intégrale du préjudice dès lors que le lien de causalité avec la faute est établi.

En l’espèce, il convient de distinguer selon les postes des préjudices invoqués:

— sur les 12.048,65 € au titre du préjudice matériel, Mme [D] justifie, par constat d’huissier et devis de remise en état, des désordres affectant son bien. Toutefois, il convient de retenir que le manquement contractuel du mandataire ne peut avoir directement causé que la part d’aggravation de vétusté des divers postes , lesquels portent tous à des éléments de second oeuvre qui supportent usuellement un taux de vétusté moyen de 8% par année de location. Il convient donc de retrancher à la somme globale des devis procurant une remise à neuf du logement pour 12.048,65€ une vétusté de 10 (années de location) x 8% (taux annuel), soit -80%, soit un préjudice justifié de 2.409,73€.

— sur les 4.232,75 € au titre du préjudice financier lié aux loyers non perçus, Mme [D] ne justifie nullement de ne pas avoir pu relouer son bien sur cette période, il convient de retenir comme justifié un seul mois de loyer correspondant au temps necessaire pour faire réaliser les travaux, soit 846,55€.

— sur les 6.000 € au titre du remboursement des frais de gérance, c’est à juste titre que les défendeurs font valoir que ce remboursement ne saurait porter que pour partie, soit à 50% dans la mesure où l’agence a continuer à exécuter correctement son mandat s’agissant de la perception des loyers et sur la seule période litigieuse estimée par le mandant à la somme de 1.450€ d’honoraires retenus, soit 1.450 x 50% = 725€.

— sur les 369,20 € au titre des frais d’acte d’huissier, ces frais seront indemnisés dans le cadre des frais irrépétibles.

Au final, le mandataire sera condamné à indemniser son mandant à hauteur de 3.981,28€

Sur la garantie de MMA

Aux termes de l’article L. 113-1 du Code des assurances, l’assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de l’assuré.

La responsabilité d'[O] étant engagée dans le cadre de son mandat de gestion, les condamnations mises à sa charge doivent être couvertes par son assureur MMA.

Toutefois, c’est à juste titre que l’assureur fait valoir qu’il ne saurait être tenu au remboursement des honoraires retenus pour cause d’inexécution.

En revanche pour les plafonds et franchises invoqués sans autre précision, force est de constater que l’assureur ne produit pas le contrat, de sorte que le Tribunal ne peut procéder à la moindre limitation ; alors qu’au surplus la franchise d’un contrat d’assurance obligatoire – sauf dérogation légale – est inopposable au tiers victime.

L’assureur sera donc condamné in solidum sur la somme de 3.256,28€.

Sur la demande reconventionnelle pour abus de procédure

En droit, tout justiciable est en droit de saisir une juridiction d’une demande dirigée contre autrui.

N° RG 23/00237 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XLWY

Toutefois, l’action en justice est susceptible de dégénérer en abus.

Pour pouvoir caractériser la faute du demandeur, au sens de l’article 1240 du Code civil, Il incombe à la partie qu invoque l’abus d’action judiciaire de démontrer l’existence d’une intention exclusive de la partie adverse de lui nuire ou encore d’une absence manifeste de perspective de chance pour le demandeur d’obtenir gain de cause en justice.

Les défendeurs qui succombent pour être condamnés, même pour partie, échouent nécessairement dans cette démonstration, ils seront déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici les défendeurs.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Une somme de 1.500€ sera équitablement retenue.

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et – vu le montant réduit des condamnations et la solvabilité du demandeur en ce qu’il dispose de l’encaissement de loyers – il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX,

— RAPPELLE que le protocole d’accord du 19 octobre 2020 est caduc ;

— CONSTATE que la SARL [O] SERVICES IMMOBILIERS a commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion ;

— CONDAMNE in solidum la SARL [O] SERVICES IMMOBILIERS et son assureur la SA MMA IARD à verser à Madame [D] la somme de 3.256,28€ à titre d’indemnisation de ses préjudices ;

— CONDAMNE la SARL [O] SERVICES IMMOBILIERS à rembourser à Mme [D] des honoraires perçus à hauteur de 725€ ;

— DÉBOUTE la SARL [O] SERVICES IMMOBILIERS et son assureur la SA MMA IARD de leurs demandes de condamnation de Mme [D] pour abus de procédure ;

— CONDAMNE la SARL [O] SERVICES IMMOBILIERS et son assureur la SA MMA IARD aux entiers dépens ;

— CONDAMNE in solidum la SARL [O] SERVICES IMMOBILIERS et son assureur la SA MMA IARD à verser à Mme [D] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— REJETTE la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire ;

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT