TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 11 JUILLET 2025

Enrôlement : N° RG 23/08283 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3X6V

AFFAIRE : S.C.I. [Adresse 6] (la SELARL ABEILLE AVOCATS)

C/ S.D.C. LE PHOENICIA (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 juin 2025 prorogée au 29 juillet 2025 anticipée au 11 juillet 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 6]

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 489 335 901

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 8]” sis [Adresse 3] et [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S.U. IMMO DE FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro B 528 359 474

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 5 octobre 2006, la SCI [Adresse 6] a acquis les lots 30, 33, 94, 159, 160, 173, 174, 177 et 178 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 8], sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suivant exploit du 26 juillet 2023, la SCI [Adresse 6] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aux fins notamment d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 11 mai 2023 interdisant la location de lots en meublé touristique de courte durée de type AIRBNB.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 juillet 2024, la SCI [Adresse 6] demande au tribunal, sur le fondement des articles 42, 9 et 16 de la loi du 10 juillet 1965, et l’article 1104 du code civil, de :

— juger recevable la présente action,

— annuler la résolution n°18 de l’assemblée générale du 11 mai 2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à lui verser la somme de 40.000 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de ses demandes reconventionnelles,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande au tribunal, sur le fondement des articles 9, 14, 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— à titre principal, rejeter les demandes de la SCI [Adresse 6],

— à titre subsidiaire et reconventionnel en cas d’annulation de l’article 18 de l’assemblée générale du 11 mai 2023,

— rejeter la demande de la SCI [Adresse 6] de dommages et intérêts,

— dire que l’activité de location saisonnière en meublés pour de courtes durées de types AIRBNB est contraire aux stipulations du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble et par conséquent, ordonner l’interdiction de cette activité au sein de l’immeuble [Adresse 8] sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée,

— à titre infiniment subsidiaire et reconventionnel,

— rejeter la demande de la SCI [Adresse 6] au titre des dommages et intérêts,

— dire qu’en l’absence d’une autorisation de changement d’usage spécialement délivrée par la ville de Marseille pour le lot propriété de la SCI [Adresse 6], l’activité de location saisonnière en meublés pour de courtes durées de types AIRBNB ne peut régulièrement être exercée dans lesdits lots,

— ordonner l’interdiction de cette activité au sein de l’immeuble [Adresse 8],

— en tout état de cause,

— condamner la SCI [Adresse 6] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN,

— dire n’y avoir lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 11 mai 2023

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’article 4 du règlement de copropriété stipule que “chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées.

Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et moeurs. Néanmoins, les professions libérales pourront y être exercées à condition que l’exercice de ces professions ne nuise pas à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble et sous réserve qu’il ne soit installé aucune clinique ni aucun laboratoire d’expériences.

Les locaux commerciaux du rez-de-chaussée pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées.

Tous commerces, à l’exception de ceux qui pourraient gêner les autres copropriétaires, pourront être exercés dans les appartements du premier étage ainsi que dans les locaux à usage de parking et de garages, ces locaux et appartements pouvant être transformés en locaux commerciaux sans l’autorisation des autres copropriétaires, mais à charge pour les propriétaires desdits locaux et appartement à se mettre éventuellement en règle avec les pouvoir publics.

Etant bien entendu que le ou les propriétaires en cause pourront procéder à l’installation de toute publicité propre à chacune de leur activité, sans que celui puisse constituer une gêne pour les autres occupants de l’immeuble.

La location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.

Les copropriétaires ou occupants devront veiller à ce que la sécurité et la tranquillité des autres personnes occupant l’immeuble ne soient compromises ou troublées à aucun moment par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service.

Ils ne pourront avoir aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou criard.”

La SCI [Adresse 6] fait valoir que la résolution 18 de l’assemblée générale du 11 mai 2023, adoptée à la majorité de l’article 24 selon les règles de l’article 25, porte atteinte aux modalités de jouissance de ses lots privatifs, qui ne prohibe pas les locations meublées de courte durée.

Elle fait également valoir qu’aucune clause d’habitation bourgeoise n’a été insérée dans le règlement de copropriété dans la mesure où l’exercice de professions libérales est permis dans l’intégralité des lots et d’activités commerciales dans les lots du rez-de-chaussée, du premier étage et des garages.

Le syndicat des copropriétaires estime que l’ensemble immobilier contenant 3 bâtiments doit être qualifié de standing et que sa destination est principalement bourgeoise avec une recherche de stabilité des occupants obligeant les propriétaires à informer le syndic de tout contrat de bail. Il déclare que la résolution 18 de l’assemblée générale du 11 mai 2023 n’apporte aucune modification au règlement de copropriété et aux modalités de jouissance des lots mais est uniquement une déclaration de principe rappelant les termes du règlement de copropriété.

En l’espèce, la lecture du règlement de copropriété montre que l’ensemble immobilier a une destination mixte, avec possibilité d’activités libérales dans tous les lots. Par ailleurs, le développement d’activités commerciales est autorisé sur trois niveaux de chaque bâtiment, au niveau des garages, du rez-de-chaussée et du 1er étage. Le règlement de copropriété ne stipule que très peu de limitations d’activité, et se borne à rappeler que chacune des activités doit respecter la tranquillité et la sécurité des autres occupants de l’immeuble.

Cette destination telle que stipulée lors de l’établissement de la copropriété paraît assez libérale.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires évoque un standing de l’immeuble, qu’il n’établit pas. La capture d’écran du site Steetview ne met pas en évidence un standing particulier. Il s’agit d’un immeuble des années 70 n’ayant pas bénéficié de grosse rénovation depuis et paraissant vieillissant. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément de nature à démontrer du niveau de prestations à l’intérieur de l’immeuble. Il n’est même pas précisé si l’immeuble contient des ascenseurs. La seule présence de balcons n’est pas de nature à dire que l’immeuble est d’un standing particulier.

S’agissant de la stabilité des locataires dans l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] fait état de l’article 27 al 2 du règlement de copropriété relatif aux locations, qui stipule que l’entrée dans les lieux pourra être refusée au locataire tant que le copropriétaire intéressé n’aura pas avisé le syndic de la location par lui consentie.

C’est à raison que la SCI [Adresse 6] invoque l’illicéité d’une telle clause en ce qu’elle permettrait d’interdire l’accès aux locaux à un locataire titulaire d’un bail et serait nécessairement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] déclare que la résolution n°18 de l’assemblée générale contestée n’a qu’une valeur informative car elle vient uniquement rappeler la portée des termes du règlement de copropriété.

Toutefois, le règlement de copropriété ne stipule aucune interdiction de location meublée de courte durée. Au contraire, le règlement instaure une autorisation de location meublée, avec comme unique restriction l’hypothèse de division de lots en plusieurs chambres indépendantes.

Compte tenu de la destination mixte de l’immeuble définie de manière libérale par le règlement de copropriété et des termes du règlement de copropriété dans sa globalité, il convient de constater que la résolution n°18 ne rappelle pas un principe contenu dans le règlement de copropriété mais au contraire restreint de manière substantielle les modalités de jouissance des lots privatifs par les copropriétaires.

Cette résolution ne pouvait être adoptée suivant la majorité des articles 24 et 25 mais uniquement à l’unanimité.

Il convient de l’annuler.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 6]

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI [Adresse 6] fait valoir que le vote de la résolution annulée lui a causé un préjudice financier en rendant ses lots beaucoup moins attractifs à la vente compte tenu de la restriction aux modalités de jouissance.

Toutefois, elle ne justifie d’aucun projet de vente. Elle ne démontre pas non plus d’un manque à gagner de ses locations. Elle ne verse aucune pièce au soutien d’une telle demande et ne pourra qu’en être déboutée.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande en premier lieu qu’il soit jugé que l’activité de location saisonnière est contraire aux dispositions du règlement de copropriété et qu’elle soit déclarée interdite sous astreinte.

Or, il a été démontré que cette activité n’est pas contraire au règlement de copropriété. Cette demande sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande ensuite que soit prononcée l’interdiction de location meublée de courte durée sans obtention préalable d’autorisation de changement d’usage et de destination délivrée par la ville de [Localité 9].

Toutefois, il n’appartient pas au tribunal de modifier le règlement de copropriété à la place de l’assemblée générale qui est souveraine.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 6] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

Il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient de dire que la SCI [Adresse 6] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Annule la résolution n°18 de l’assemblée générale du 11 mai 2023,

Déboute la SCI [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la SCI [Adresse 6] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE