N° RG 24/02666 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y45C

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 FÉVRIER 2025

50G

N° RG 24/02666

N° Portalis DBX6-W-B7I-Y45C

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[X] [K] [E] [J] épouse [P]

C/

SAS PHOENIX AVENTURE

Grosse Délivrée

le :

à

SELAS MAGRET

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 04 Décembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [X] [K] [E] [J] épouse [P]

née le 02 Avril 1940 à [Localité 3] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Philippe MAGRET de la SELAS MAGRET, avocats au barreau de LIBOURNE (avocat postulant)

représentée par M^e Hubert SEILLAN, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

N° RG 24/02666 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y45C

DÉFENDERESSE

SAS PHOENIX AVENTURE

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillante

Selon acte authentique en date du 13 septembre 2021, Madame [X] [J] épouse [P] a vendu à la SAS PHOENIX AVENTURE, la pleine propriété d’un bien immobilier dans un ensemble immobilier dénommé « LES HESPERIDES SAINT-CHRISTOLY » sis section KH [Cadastre 2], [Adresse 1] à [Localité 3] portant sur les lots de copropriété numéro 2093 constitué d’une cave et numéro 2203 constitué d’un appartement pour un prix de 190 000 euros. Ce prix a été converti en une rente annuelle et viagère de 28 200 € créée au profit et sur la tête de Mme [J] à la charge de la SAS PHOENIX AVENTURE.

Le paiement de la rente, indexée annuellement sur l’indice mensuel des prix de la consommation des ménages urbains, établie par l’lNSEE avec pour indice de référence celui de mai 2021 d’un montant de 105,01, devait intervenir mensuellement par versements de 2 350 €, tous les premiers de chaque mois.

Se plaignant de ce que la SAS PHOENIX AVENTURE avait cessé de payer la rente à compter de juillet 2023, Madame [J] l’a par courrier du 25 octobre 2023 mise en demeure de lui payer une somme de 10 161,70 euros. Le 15 novembre 2023, un protocole d’accord a été signé entre Madame [J] et la SAS PHOENIX AVENTURE qui prévoyait le versement en trois temps d’une somme de 10 099,22 euros correspondant aux mensualités de juillet à octobre 2023. Se plaignant toujours de ce que l’intégralité des sommes n’était pas versée, Madame [J] a de nouveau mis en demeure la société le 07 décembre 2023 de s’acquitter des sommes dues puis lui a fait délivrer le 29 janvier 2024 une sommation de payer 15 696,18 € correspondants à des rentes impayées.

Sans réponse de sa part, par acte signifié le 26 mars 2024, Madame [X] [J] épouse [P] a fait assigner au fond devant le Tribunal Judiciaire la SAS PHOENIX AVENTURE et demande au Tribunal de :

Vu les articles 1224 et suivants du code civil, Vu l’article 1231-1 code civil, Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATER la résolution de plein droit de la vente passée selon acte au rapport de Maître [D], notaire à [Localité 3] le 13 septembre 2021 publiée au service de la publicité foncière de [Localité 3] le 28/09/2021. volume 2021P numéro 22881 dans un ensemble immobilier situe à [Localité 3] (33), entre la [Adresse 7] sur laquelle il porte les numéros 4, 5 et 6, la [Adresse 8] sur laquelle il porte les numéros 2 à 18, la [Adresse 9] sur laquelle il porte les numéros 47 à 61 et la [Adresse 10] sur laquelle il porte les numéros 7 à 25, dont l’assiette de la volumétrie est section KH numéro [Cadastre 2], [Adresse 1], dans le volume numéro 4 formant Ils lots de copropriété suivants :

le Lot numéro 2093 : Dans le Bâtiment B au 2ème sous-sol, une cave portant le numéro 93 et les12/100000emes des parties communes générales ;

le Lot numéro 2203 : Dans le bâtiment C au 2ème étage, un appartement de trois pièces comprenant entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, terrasse en jouissance exclusive et les 12/3l100000emes des parties communes générales.

EN TANT QUE DE BESOIN, PRONONCER la résolution de plein droit de la vente passe selon acte au rapport de Maître [D], notaire à [Localité 3] le 13 septembre 2021 publiée au service de la publicité foncière de [Localité 3] le 28/09/2021, volume 2021P numéro 22881 dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3] (33), entre la [Adresse 7] sur laquelle il porte Ies numéros 4, 5 et 6, la [Adresse 8] sur laquelle il porte les numéros 2 a 18, la [Adresse 9] sur laquelle il porte les numéros 47 à 61 et la [Adresse 10] sur laquelle il porte les numéros 7 e 25, dont l’assiette de volumétrie est section KH numéro [Cadastre 2], [Adresse 1], dans le volume numéro 4 formant les lots de copropriété suivants :

Lot numéro 2093 : Dans le Bâtiment B au 2 ème sous-sol, une cave portant le numéro 93 et les 12/100000èmes des parties communes générales ;

Lot numéro 2203 : Dans le bâtiment C au 2ème étage, un appartement de trois pièces comprenant entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, terrasse en jouissance exclusive et les 1253/100000èmes des parties communes générales.

CONDAMNER la Ste PHOENIX AVENTURE, à verser a Mme [P] la somme de 20 952,68€ arrêtée au 31 mars 2024, au titre des mensualités échues de la rente ;

° la somme de 79.037,92 € au titre de sa responsabilité civile contractuelle dont le détail suit :

° 15.768, 96 € au titre du préjudice mental ;

° 47.500 € au titre de la réduction de la valeur du bien ;

° 15.768,96€ au titre du manquement a l’exécution de ses obligations contractuelles.

° la somme de 179,91€ au titre des frais de sommation.

° la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Régulièrement assignée, la SAS PHOENIX AVENTURE n’a pas constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2024.

MOTIFS :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

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En application de l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’acte de vente entre Madame [J] et la SAS PHOENIX AVENTURE contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants :

« A défaut de paiement a son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la vente sera de plein droit, purement et simplement résolue, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause. Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportées au bien seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixées ».

Il résulte des échanges de courriers, du protocole d’accord du 31 octobre 2023 et de la sommation de payer signifiée le 22 janvier 2024 que la SAS PHOENIX AVENTURE ne s’est pas acquittée des mensualités de juillet et août 2023 à hauteur chacune de 2 483,93 €, ni de la mensualité de septembre 2023 à hauteur de 2 565,68 €, ni des mensualités d’octobre 2023 à janvier 2024 à hauteur chacune de 2 628,16 €, sauf à soustraire une somme de 2 350 € qu’elle a versée le 15 novembre 2023. Elle était ainsi redevable en janvier 2024 de la somme de 15 696,18 €. Faute pour elle d’avoir constitué Avocat, il n’est pas contesté qu’elle ne s’est pas acquittée également des deux mensualités de février et mars 2024, à hauteur chacune de 2 628,16 €, soit une somme totale impayée de 20 952,50 €.

Cependant la sommation de payer qui a été délivrée à la SAS PHOENIX AVENTURE le 22 janvier 2024 ne contient pas de déclarations de Madame [J] de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire et ne fait pas référence à cette clause contractuelle. En conséquence, le Tribunal ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire. En revanche le non-paiement des mensualités de juillet 2023 à mars 2024, sauf une somme très partielle de 2 350 €, constitue une inexécution suffisamment grave de ses obligations contractuelles par la société qui justifie de prononcer la résolution de l’acte de vente à la date du 31 mars 2024.

L’acte de vente prévoit que les arrérages seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Dès lors il y a lieu de condamner la SAS PHOENIX AVENTURE à payer à Madame [J] la somme de 20 952,50 € concernant les arrérages échus à titre de dommages et intérêts.

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Madame [J] sollicite à titre de dommages et intérêts le versement d’une somme équivalente à six mensualités de la rente pour « préjudice mental et financier » faisant valoir qu’elle a très mal vécu le comportement de la SAS PHOENIX AVENTURE à son égard. Cependant, elle ne justifie ni d’un préjudice financier spécifique dû à ce comportement ni, ne versant aucune pièce à cet égard, d’une atteinte psychologique ou d’une atteinte à ses sentiments d’affection d’honneur ou de considération qui serait constitutive d’un préjudice moral. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Madame [J] sollicite en outre l’octroi d’une somme de 47 500 € correspondant au quart du prix de vente au motif que le bien vendu est grevé par une location et que le montant actuel du prix du bien serait en conséquence très inférieur au montant auquel elle l’a vendu à la SAS PHOENIX AVENTURE. Il ressort cependant de l’acte de vente que le bien était déjà loué avant la vente, un congé ayant été donné au locataire pour le 30 juin 2021. En outre, il n’est démontré par aucune pièce que le bien serait actuellement loué, ni de la durée ni des conditions de ce bail, et il n’est en conséquence pas établi que dans l’hypothèse d’une vente actuelle, le prix du bien serait inférieur relativement aux conditions dans lesquelles il a été vendu en 2021.

Enfin, Madame [J] demande à ce que la SAS PHOENIX AVENTURE soit condamnée à lui payer une somme, égale également à six mensualités de la rente, à titre de dommages et intérêts pour son préjudice financier « par rapport à l’attente légitime qu’avait Madame [P] du contrat de vente qu’elle avait conclu » au motif qu’elle serait en droit « en cas d’inexécution de (l') obligation contractuelle initiale et principale de revendiquer sa subsistance sous forme de dommages et intérêts ». Cependant, elle ne justifie pas d’un préjudice financier autre que celui du non-paiement des rentes susvisées et ne peut demander la subsistance d’un contrat qui a été résolu.

Les frais de sommation d’huissier non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent donner lieu à une allocation de dommages-intérêts mais ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

Madame [J] sera en conséquence déboutée du surplus de ses demandes de dommages-intérêts.

La SAS PHOENIX AVENTURE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, outre au titre de l’équité, à payer à Madame [J] une somme de 700 euros sur le fondement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

Il sera rappelé également à Madame [J] la nécessité de faire publier la présente décision auprès des services de la publicité foncière compétents.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

PRONONCE la résolution de la vente passée suivant acte dressé devant Maître [D], notaire à [Localité 3], le 13 septembre 2021, entre Madame [X] [J] épouse [P], venderesse, et la SAS PHOENIX AVENTURE, acquéreur, vente publiée au service de la publicité foncière de [Localité 3] le 28/09/2021, volume 2021P numéro 22881, portant, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3] (33), entre la [Adresse 7] sur laquelle il porte les numéros 4, 5 et 6, la [Adresse 8] sur laquelle il porte les numéros 2 à 18, la [Adresse 9] sur laquelle il porte les numéros 47 à 61 et la [Adresse 10] sur laquelle il porte les numéros 7 à 25, dont l’assiette de volumétrie est section KH numéro [Cadastre 2], [Adresse 1], dans le volume numéro 4, sur les lots de copropriété suivants :

Lot numéro 2093 : Dans le Bâtiment B au 2ème sous-sol, une cave portant le numéro 93 et les 12/100000èmes des parties communes générales ;

Lot numéro 2203 : Dans le bâtiment C au 2ème étage, un appartement de trois pièces comprenant entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, terrasse en jouissance exclusive et les 1253/100000èmes des parties communes générales

à compter du 31 mars 2024.

RAPPELLE à Madame [X] [J] épouse [P] qu’elle doit faire procéder à la publication de la présente décision auprès des services de la publicité foncière compétents ;

CONDAMNE la SAS PHOENIX AVENTURE à payer à Madame [X] [J] épouse [P] la somme de 20 952,50 euros au titre des rentes impayées acquises à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SAS PHOENIX AVENTURE à payer à Madame [X] [J] épouse [P] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Madame [X] [J] épouse [P] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE la SAS PHOENIX AVENTURE aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT