TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Minute N°

N° RG 24/00458 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KZ6T

Syndic. de copro. AGORA . RCS [Localité 9] N° 812 500 528.

C/

[K] [R]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. AGORA . RCS [Localité 9] N° 812 500 528.

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

M. [K] [R]

né le 23 Février 1982 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy TOILLIE, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

En présence de [N] [W], Greffier stagiaire, lors des débats

DÉBATS :

Date de la première évocation : 28 Janvier 2025

Date des Débats : 28 janvier 2025

Date du Délibéré : 08 avril 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 08 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

[K] [R] est propriétaire du lot 55 constitué d’un appartement de type T1 au sein de la Résidence [7] sise [Adresse 2].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires AGORA, représenté par son syndic la société CITYA BELVIA, a, par acte en date du 23 décembre 2023 assigné [K] [R], devant le Tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

— le voir condamner au paiement de la somme de 2 660,84 euros au titre des charges impayées

— le voir condamner au paiement de la somme de 1 442,10 euros au titre des frais de recouvrement autre que les dépens et frais irrépétibles en application de l’article 10-1

— le voir condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre du préjudice financier

— le voir condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— faire application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil en disant que les paiements partiels s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus

— le voir condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 28 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires AGORA a maintenu ses demandes et précisé que les charges sont arrêtées au 20 novembre 2024, qu’il n’y a pas eu de retour du protocole transactionnel et qu’il y a eu des diligences précontentieuses. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

[K] [R], comparant à l’audience a indiqué ne pas contester le montant des charges demandées, mais a indiqué que si les sommes réclamées au titre de l’article 10-1 et de l’article 700 étaient allouées, il serait en difficulté.

Au soutien de sa position, il explique être confronté à des difficultés financières avec une incapacité de rembourser immédiatement. Une vente est actuellement en cours de l’appartement que son fils occupe ce qui fait qu’il n’en tire aucun loyer. Il se mettrait en difficulté s’il doit payer 1 442,10 euros au titre de l’article 10-1 et 1 500 euros au titre de l’article 700.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties ont comparu ou se sont fait représenter. Il convient de statuer contradictoirement.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

le relevé de propriété.le contrat de syndic.les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 18/06/2018, 14/06/2019, 12/10/2020, 16/06/2021, 30/05/2022, 26/09/2023 et 28/05/2024, approuvant les comptes de copropriété respectivement des années 2017 à 2023un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 2 décembre 2024, pour un montant total de 2 660,84 eurosdes appels de fonds et factures du 04/12/2018 au 12/09/2024la mise en demeure en date du 30 mai 2024 adressée à [K] [R] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que [K] [R] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 30 mai 2024 dans le délai d’un mois à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal. Concernant la mise en demeure du 12 février 2019, l’accusé de réception n’est pas produit de telle sorte qu’elle ne pourra faire office de point de départ des intérêts.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale précités approuvant les comptes de l’exercice des années 2017 à 2024 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice de 2018 à 2025, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Sur les charges de copropriété échues

le Syndicat des copropriétaires AGORA produit un décompte arrêté au 2 décembre 2024 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 2 660,84 euros. [K] [R] ne reconnaît devoir cette somme.

Les frais apparaissant sur le décompte ont été déduit par le demandeur de la somme globale à hauteur de 1 442,10 euros.

Ainsi, il apparaît que la somme de 2 660,84 euros est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner [K] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires AGORA, représenté par son syndic la société CITYA BELVIA la somme de 2 660,84 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 30 mai 2024.

Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 1 442,10 euros au titre des frais de recouvrement, à savoir :

—  24,50 euros de frais de rappel du 12/02/2019

—  30 euros de frais de rappel du 14/08/2019

—  480 euros frais de dossier avocat du 20/08/2019

—  33,60 euros de frais de rappel du 10/08/2021

—  236 euros de [F] honoraire avocat du 03/05/2024

—  108 euros de mis en demeure avocat du 25/06/2024

—  360 euros [F] – DOSSIER CONTENTIEUX

—  170 euros de contentieux relance SIG du 11/10/2024

Le demandeur sollicite la somme de 196,10 euros pour l’envoi de mises en demeure et de relances. Le syndicat produit la mise en demeure en date du 12/02/2019, mais pas l’accusé de réception de telle sorte qu’il n’est pas possible de connaître les montants contractuellement prévus, le contrat de syndic ne prévoyant que la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais de rappel des 14/08/2019 et 10/08/2021 ne sont justifiés par aucune pièce. Ces frais ne sont donc pas retenus. Sont également produites deux mises en demeure par l’intermédiaire de l’avocat du 30 et 31 mai 2024 avec le même contenu. Ainsi la mise en demeure du 31 mai 2024 n’apparaît pas comme nécessaire et sera donc écartée. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 54 euros (108/2) au titre des frais de mise en demeure.

Concernant les 480 euros de frais de dossier avocat du 20/08/19, ces frais, sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des frais comportant l’intitulé [F], il sont en lien direct avec l’intervention de l’avocat. Les frais d’avocat relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront analysés à ce titre.

Quant aux 170 euros de contentieux relance SIG du 11/10/2024, l’intitulé ne permet pas de comprendre à quoi ils correspondent. Ainsi ces frais seront écartés.

Par conséquent [K] [R] sera condamné au paiement de la somme de 54 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence du défendeur a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion, le syndicat étant contrat de faire l’avance des charges non payées par [K] [R] et ce depuis 2019. Il convient néanmoins de prendre en compte que [K] [R] a payé 3 000,38 euros sur la même période et que la saisine de la juridiction ne date que de décembre 2023 malgré l’ancienneté des défauts de paiement.

Il conviendra en conséquence de condamner [K] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les intérêts

Selon l’article 1343-1 du code civil : “Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut”.

L’article 1343-2 du même code indique que : “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise”.

Le demandeur se limite à indiquer dans sa demande “avec application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil en disant et jugeant que toutes les sommes susceptibles d’être versées par le requis sur les sommes susvisées, s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral”. Si le demandeur évoque l’article 1343-2 qui concerne la capitalisation des intérêts, il se limite à rappeler les termes de l’article 1343-1 du code civil qui constitue une règle d’imputation qui s’applique automatiquement.

Par conséquent il convient de rappeler qu’en cas de paiement partiel des sommes dues, ce paiement s’impute d’abord sur les intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [K] [R] est partie perdante au procès. En conséquence il sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, [K] [R] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires AGORA une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [K] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires AGORA :

— la somme de 2 660,84 euros, au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 30 mai 2024

— la somme de 54 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE [K] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires AGORA la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

RAPPELLE qu’en cas de paiement partiel des sommes dues, ce paiement s’impute d’abord sur les intérêts,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires AGORA à payer au Syndicat des copropriétaires AGORA la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires AGORA aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

La greffière Le juge