Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02116 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZY72

SAEM ADOMA

C/

Association SA2P AOGPE, [O] [E]

— Expéditions délivrées à

M^e Bertrand CHAVERON

M^e Merlène LABADIE

— FE délivrée à

Le:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

SAEM ADOMA (anciennement dénommée SONACOTRA)

RCS [Localité 9] N° B 788 058 030

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bertrand CHAVERON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Association SA2P AOGPE, ès-qualité de curateur de M. [O] [E], placé sous curateur renforcée

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [O] [E]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Merlène LABADIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence en date du 14 décembre 2020, la SAEM ADOMA a consenti à M. [O] [E] une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, située [Adresse 6].

Par acte introductif d’instance en date des 10 et11 octobre 2024, la SAEM ADOMA a fait citer M. [O] [E] et son curateur, le SA2P AOGPE, à l’audience du juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 20 décembre 2024 aux fins de voir:

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence,

— Ordonner l’expulsion immédiate de M. [O] [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef

— Dire que le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable

— Dire que le commissaire de justice pourra se faire assister de la force publique et d’un serrurier

— Condamner M. [O] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance, soit 502,73 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner M. [O] [E] à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [O] [E] aux dépens.

A l’audience du 20 décembre 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes. Elle précise que le logement attribué à M. [O] [E] est exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que l’article 11 de la convention spécifie que le contrat est résiliable en cas de manquement du résident à l’une de ses obligations, que le résidant n’a pas respecté le règlement intérieur en occasionnant à de multiples reprises des nuisances sonores à ses voisins, malgré les mesures mises en oeuvre, ce qui l’a conduite à lui notifier le 31 janvier 2024 une mise en demeure reçue le 6 février 2024 d’avoir à cesser son tapage, à peine de résiliation de la convention et qu’elle est donc fondée en ses demandes. Elle objecte à la demande de délais pour quitter les lieux, la mauvaise volonté de M. [O] [E] dans l’exécution de ses obligations et observe qu’il ne produit aucun élément concernant son état de santé et ne justifie pas de sa recherche d’un autre logement.

M. [O] [E], assisté de son curateur l’AOGPE, représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

* à titre principal,

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— inviter les parties à se pourvoir devant le Juge des contentieux de la protection statuant au fond ;

* à titre subsidiaire,

— constater que la société ADOMA ne rapporte pas la preuve d’une violation grave ou renouvelée des obligations contractuelles de nature à entraîner l’acquisition et l’application de la clause résolutoire

— débouter la société ADOMA de sa demande d’application de la clause résolutoire

— débouter la société ADOMA de sa demande d’expulsion

— débouter la société ADOMA de ses plus amples et contraires demandes

— condamner la société ADOMA à lui payer la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la société ADOMA aux entiers dépens

* A titre infiniment subsidiaire, si l’expulsion devait être ordonnée,

— rappeler que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

— d’accorder à M. [O] [E] un délai de 12 mois pour quitter le logement sur le fondement de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ils contestent le caractère grave et répété des manquements qui sont reprochés à M. [O] [E] en observant que depuis le dernier épisode allégué remontant au mois de décembre 2023, il n’est justifié d’aucun nouveau manquement. Ils observent de plus que la mise en demeure du 31 janvier 2024 ne peut fonder la résiliation du contrat puisqu’il était précisé qu’à défaut d’exécution de l’obligation d’avoir à se conformer au règlement intérieur M. [O] [E] devrait quitter les lieux alors qu’aucun manquement postérieur ne lui est reproché. Très subsidiairement ils observent que les dispositions de l’article L.412-1 sont applicables, et que la vulnérabilité de M. [O] [E] nécessite l’octroi de délais pour quitter les lieux en vue de permettre son relogement.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de résidence :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 11 du contrat de résidence sociale conclu le 14 décembre 2020 entre la SAEM ADOMA et M. [O] [E], le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce la SAEM ADOMA reproche à M. [O] [E] des manquements répétés à l’une des obligations prévues par le règlement intérieur, à savoir respecter le repos et le sommeil d’autrui entre 22h00 et 6h00, le résidant devant à cet effet veiller à régler le volume sonore de ses appareils de radio ou de télévision, de façon à ne pas troubler la quiétude du voisinage.

La SAEM ADOMA produit aux débats un récépissé de main courante en date du 14 juin 2023 dont il ressort que l’une des voisines a dénoncé des faits de troubles de voisinage imputés à M. [O] [E], à savoir des troubles sonores de jour comme de nuit (déplacement de meubles, musique très forte), une plainte de la même voisine en date du 6 décembre 2023 reprochant à M. [O] [E] la persistance de ces troubles malgré les démarches engagées et notamment une médiation, et l’intervention de la police municipale et enfin les attestations en date des 25 et 26 octobre 2023 de cette même résidente et de deux autres résidents, reprochant à M. [O] [E] depuis septembre 2021 des nuisances musicales, des cris, du tapage sur les meubles et le sol.

La SAEM ADOMA verse aux débats une mise en demeure en date du 31 janvier 2024 réceptionnée le 6 février 2024 par M. [O] [E] de se conformer au règlement intérieur et de faire cesser tout tapage, et lui précisant qu’à défaut le contrat sera résilié de plein droit.

Il en résulte que par l’envoi de ce courrier, la SAEM ADOMA n’a pas mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit dans les termes de l’article 11 mais a imparti à M. [O] [E] préalablement à cette résiliation un délai pour se conformer au règlement intérieur.

Il incombe donc à la SAEM ADOMA de démontrer que M. [O] [E] ne s’est pas conformé à cette mise en demeure postérieurement à sa réception.

Or en l’état de la procédure elle ne produit aucune pièce établissant la réitération des manquements au règlement intérieur.

Dès lors M. [O] [E] conteste sérieusement la résiliation de plein droit du contrat.

Il convient donc de rejeter les demandes de la SAEM ADOMA tendant à faire constater la résiliation du contrat et à ordonner l’expulsion de M. [O] [E].

— Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Ceux-ci seront donc mis à la charge de la SAEM ADOMA qui succombe en ses prétentions.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

L’équité conduit à laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Par ces motifs

Statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés quant au fond,

Rejetons l’ensemble des demandes de la SAEM ADOMA ;

Condamnons la SAEM ADOMA aux dépens ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles;

Constatons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi fait et jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection