TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Liz CAJGFINGER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric BENJAMIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06141 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHFK

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 27 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [T], [S], ,

[Adresse 1]

représenté par M^e Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS,

Madame, [B], [G], ,

[Adresse 1]

représentée par M^e Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur, [E], [N], ,

[Adresse 2], [Localité 1] / FRANCE

représenté par M^e Liz CAJGFINGER, avocat au barreau de PARIS,

Madame, [M], [C] épouse, [N], ,

[Adresse 3], [Localité 1]

représentée par M^e Liz CAJGFINGER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06141 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHFK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2023, M., [T], [S] et Mme, [B], [G] ont consenti un bail d’habitation à M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] sur des locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 2] (4è étage, porte droite, bâtiment sur cour), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2546 euros et d’une provision pour charges de 114 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7074,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] le 8 janvier 2025.

Par assignations du 17 juin 2025, M., [T], [S] et Mme, [B], [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires pour défaut de paiement régulier des loyers et charges, en tout état de cause être autorisés à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard de M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] et de tous les occupants de leur chef, statuer sur le sort des meubles et effets se trouvant dans le local et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 2699,95 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-13211,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts à taux légal et anatocisme,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 23 janvier 2026.

À l’audience du 23 janvier 2026, M., [T], [S] et Mme, [B], [G], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2026, s’élève désormais à 25946,13 euros. M., [T], [S] et Mme, [B], [G] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’opposent aux demandes de délais faisant valoir que les locataires ne sont pas en mesure de s’acquitter de leurs obligations.

M., [E], [N], présent et assisté et Mme, [M], [C] épouse, [N], représentée, sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et proposent la reprise du loyer courant à compter de la signification du jugement à intervenir outre le règlement de la dette sur 36 mois. Subsidiairement, ils sollicitent un délai pour quitter les lieux de douze mois faisant état d’un dossier de logement social en cours. M., [E], [N] indique qu’il a eu des problèmes financiers et que son épouse est en arrêt maladie pour dépression. Il précise que le foyer perçoit 1600 euros par la, [Etablissement 1] mais qu’il a une promesse d’embauche à compter du mois d’avril 2026 pour un revenu de 60 000 euros à l’année.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M., [E], [N] a indiqué qu’il souhaite déposer un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M., [T], [S] et Mme, [B], [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu à effet du 20 janvier 2023 soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7074,90 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mars 2025, à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Dès lors, ils ne peuvent bénéficier des dispositions de l’article 24 susvisé.

Si des délais de paiement sont demandés, ceux-ci sont nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. En outre, si M., [E], [N] indique qu’il a une promesse d’embauche pour le mois d’avril 2026, il n’en justifie pas.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M., [T], [S] et Mme, [B], [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

En application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés

En l’espèce, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions que l’expulsion de M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation, et de la présence d’un enfant mineur au sein du foyer : il est par ailleurs justifié d’une demande de logement dans le parc social. Il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M., [T], [S] et Mme, [B], [G] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2026, M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] leur devaient la somme de 25946,13 euros.

M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts à taux légal à compter du 7 janvier 2025 sur la somme de 7074,90 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus. Il sera également ordonné la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2699,95 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M., [T], [S] et Mme, [B], [G] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 janvier 2023 entre M., [T], [S] et Mme, [B], [G], d’une part, et M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 2] (4è étage, porte droite, bâtiment sur cour) est résilié depuis le 7 mars 2025, à minuit,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 2] (4è étage, porte droite, bâtiment sur cour) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2699,95 euros (deux mille six cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-quinze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] à payer à M., [T], [S] et Mme, [B], [G] la somme de 25946,13 euros (vingt-cinq mille neuf cent quarante-six euros et treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2026, avec intérêts à taux légal à compter du 7 janvier 2025 sur la somme de 7074,90 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

REJETTE les autres demandes des parties,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M., [T], [S] et Mme, [B], [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M., [E], [N] et Mme, [M], [C] épouse, [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 janvier 2025 et celui des assignations du 17 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge