Du 09 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02245 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3PA

Société FONCIERE RU 01/2010

C/

[E] [Z]

— Expéditions délivrées à

la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

— FE délivrée à

la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Le 09/05/2025

Avocats : la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 mai 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société FONCIERE RU 01/2010

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Réjane SURE substituant Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [Z]

né le 13 Mai 1995 à [Localité 6]

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2018, à effet du 23 février 2018, la Société FONCIERE RU a donné à bail à Monsieur [E] [Z] un logement situé [Adresse 4] A02 à [Localité 7] ainsi qu’une cave n°CA02 et un emplacement de stationnement n°P11 situés à la même adresse, moyennant un loyer initial de 520,42 euros et 69 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, la Société FONCIERE RU a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.320,78 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la Société FONCIERE RU a assigné Monsieur [E] [Z] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 7 février 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER LE JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET PRONONCER la résiliation du bail survenue le 24 octobre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 22 février 2018 ;

— PRONONCER L’EXPULSION ET ORDONNER la libération des lieux par le défendeur et de tous occupants de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique ;

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— FIXER l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [Z] à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 657,99 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;

— CONDAMNER à titre provisionnel le défendeur au paiement de la somme de 1.978,77 euros à parfaire au titre de la dette locative ;

— CONDAMNER à titre provisionnel et en tant que de besoin le défendeur à payer le 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation fixée par le Juge à hauteur de 657,99 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant ;

— CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivré le 23 août 2024 soit 124,34 euros.

À l’audience du 7 février 2025, l’affaire a été renvoyée au 14 mars 2025.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, la Société FONCIERE RU, représentée par son conseil, expose que Monsieur [E] [Z] a quitté les lieux le 5 février 2025 de sorte qu’il n’y a plus lieu à expulsion, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 856,26 euros au 10 mars 2025 et confirme pour le surplus sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [E] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 26 août 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, le bail conclu entre les parties le 22 février 2018 a tacitement été reconduit le 22 février 2024, soit après la réforme de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023. Ainsi, il convient de retenir que ce délai a commencé à régir les relations entre les parties dès la reconduction tacite du bail, et que le locataire disposait d’un délai de six semaines pour régulariser la dette.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à la cave et à l’emplacement de stationnement loués par la Société FONCIERE RU à Monsieur [E] [Z].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Il est constant que la Société FONCIERE RU a fait délivrer à Monsieur [E] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.320,78 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 août 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [Z] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 23 août 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 5 octobre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bail est résilié à effet du 5 octobre 2024. Cependant dans la mesure où le logement a été repris, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement.

Sur la créance de la société bailleresse

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la Société FONCIERE RU produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 856,26 euros à la date du 10 mars 2025.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

les frais de procédure qui relèvent des dépens (182,94 + 152,36 = 335,30 euros),

des frais de rejet (16,80 x 5 = 84 euros) sans qu’il soit justifié du bien-fondé de leur réclamation.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [E] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 436,96 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [Z] à verser à la Société FONCIERE RU la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DONNONS acte à la Société FONCIERE RU de ce qu’elle ne maintient pas ses demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion par suite du départ de Monsieur [E] [Z] ;

CONSTATONS la résiliation du bail et la restitution du logement le 5 février 2025 avant les débats ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Z] à payer à la Société FONCIERE RU la somme de 436,96 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Z] à payer à la Société FONCIERE RU une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION