Du 09 mai 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00101 – N° Portalis DBX6-W-B7I-2ADU

Société SNCF RESEAU

C/

[V] [S] [T] [B], [E] [U]

— Expéditions délivrées à

M^e Caroline FABBRI

— FE délivrée à M^e Caroline FABBRI

Le 09/05/2025

Avocats : M^e Caroline FABBRI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 mai 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société SNCF RESEAU

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Caroline FABBRI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [S] [T] [B]

né le 03 Janvier 1985 à [Localité 9] (VIETNAM)

[Adresse 7]

[Localité 3]

Absent

Monsieur [E] [U]

né le 19 Octobre 1963 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 20 et 27 décembre 2023, à effet du 29 décembre 2023, la S.A.R.L. SNCF RESEAU a donné à bail à Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 5] moyennant un loyer initial de 3.300,00 euros et 600,00 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, la S.A.R.L. SNCF RESEAU a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 13.340,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

La société bailleresse faisait constater par procès-verbal du 26 septembre 2024 réalisé par maître [Y] [P], commissaire de justice, que les locataires qui ne réglaient pas leur loyer et leurs charges, avaient mis le logement en location sur le site booking.com en méconnaissance du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, la S.A.R.L. SNCF RESEAU a assigné Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 mars 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre les parties,

— Constater la résiliation du contrat de bail à la date du 12 septembre 2024 pour défaut de paiement,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [V] [B] et en tant que de besoin tous occupants des lieux à la libération effective des lieux qu’ils occupent sans droit, ni titre,

— Ordonner, à défaut de libération effective des lieux, de Monsieur [E] [U] et de Madame [V] [B], ainsi que tous occupants de leur chef avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [V] [B] au paiement d’une somme provisionnelle de 25.000,91 € en principal correspondant aux loyers et charges dus selon décompte détaillé et actualisé au 1er octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024, date du commandement de payer,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [V] [B] au paiement d’une somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, la S.A.R.L. SNCF RESEAU, représentée par son conseil, expose que Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] ont quitté les lieux de sorte qu’il n’y a plus lieu à expulsion, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 44.353,08 euros au 6 mars 2025 et confirme pour le surplus sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement visant un délai de deux mois. Cependant, le contrat de bail a été conclu après la réforme, par conséquent, les dispositions d’ordre public de la loi du 27 juillet 2023, s’imposent entre les parties. Ainsi, et dans la mesure où le commandement de payer les loyers vise le délai de six semaines, il convient de retenir que ce délai a commencé à régir les relations entre les parties dès la conclusion du bail, et que les locataires disposaient d’un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Il est constant que la S.A.R.L. SNCF RESEAU a fait délivrer à Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 13.340,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 11 juillet 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 11 juillet 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23 août 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bail est résilié à effet du 23 août 2024. Cependant dans la mesure où le logement a été repris, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement.

Sur la créance de la société bailleresse

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A.R.L. SNCF RESEAU produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 44.353,08 euros à la date du 6 mars 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (200,91 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] seront condamnés au paiement de la somme de 44.152,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 6 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le vocable les locataires ».

Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc in solidum mis à la charge de Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] à verser à la S.A.R.L. SNCF RESEAU la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DONNONS acte à la S.A.R.L. SNCF RESEAU de ce qu’elle ne maintient pas ses demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion par suite du départ de Madame [V] [S] [T] [B] et de Monsieur [E] [J] [H] [U] ;

CONSTATONS la résiliation du bail et la reprise des lieux avant les débats ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] à payer à la S.A.R.L. SNCF RESEAU la somme de 44.152,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 6 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [S] [T] [B] et Monsieur [E] [J] [H] [U] à payer à la S.A.R.L. SNCF RESEAU une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION