Du 18 avril 2025

5AF

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00204 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AOV

Association [B], [R] [W]

C/

[P] [K]

— Expéditions délivrées à

M^e Rémy LEGIGAN

la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER

— FE délivrée à la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Rémy LEGIGAN

la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDEURS :

[B], Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs, agissant es-qualité de curateur de Monsieur [R] [W]

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par Maître Anne-Sophie VERDIER de la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER

Monsieur [R] [W], placé sous curatelle renforcée par jugement du 27 mai 2016.

né le 04 Décembre 1992 à [Localité 12]

[Adresse 2] [Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Maître Anne-Sophie VERDIER de la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER

DEFENDERESSE :

Madame [P] [K]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Assistée de M^e Rémy LEGIGAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 30 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 juin 2022 à effet au 1er juillet 2022, Madame [P] [K] a donné à bail d’habitation à Monsieur [R] [W] un appartement meublé de type studio, situé [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer de 650 euros, outre des charges mensuelles de 10 euros.

Reprochant au bailleur l’état d’insécurité, d’insalubrité et d’indécence de son logement, notamment en raison de désordres importants l’affectant, et son inertie malgré les courrier et mise en demeure, Monsieur [R] [W], assisté par son curateur, l'[B] désignée par jugement du 12 novembre 2024, a assigné Madame [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé par acte du 30 décembre 2024.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 24 janvier 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 7 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [R] [W], assisté par son curateur, l'[B], tous deux représentés par leur avocat, sollicite selon ses dernières conclusions soutenues oralement, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, du décret du 30 janvier 2022 sur la décence et l’article 1719 du code civil, de :

— la condamner à réaliser sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la délivrance de l’assignation les travaux suivants :

La réfection des pierres situées aux encadrures des fenêtres,L’installation d’un système d’extraction de l’air vicié dans la cuisine, les toilettes et la salle d’eauL’installation d’un garde-corps d’étage,Le renforcement de la rambarde de la fenêtre de droite présentant des signes de fragilitéL’installation d’une grille sur la bouche d’aération sous la fenêtre de gauche favorisant les courants d’air dans le logementLa reprise des murs et plafonds consécutivement au dégât des eaux intervenu en juin 2024,- la condamner à communiquer sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du 7 mars 2025, l’attestation de conformité des travaux électriques réalisés,

— la condamner à verser à Monsieur [R] [W] à titre provisionnel la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice,

— la condamner à verser à Maître Anne-Sophie VERDIER une somme de 1.500 euros en application de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle

— la condamner aux entiers dépens.

Monsieur [R] [W] et son curateur précisent abandonner la demande de remplacement des menuiseries, qui ont été effectivement remplacées le 24 février 2025 ainsi que celle relative au diagnostic de performance énergétique qui vient d’être communiqué.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [R] [W] fait valoir l’insalubrité de son logement depuis fin 2023 – début 2024, et expose que les travaux réalisés par Madame [P] [K] sont insuffisants pour résoudre le problème de courant d’air, de sécurité, le défaut d’installation d’un système d’extraction de l’air vicié, la reprise des murs et plafonds faisant suite au dégât des eaux de juin 2024, et ayant été constaté par le service de salubrité de la ville de [Localité 9]. Il indique avoir été contraint de saisir le Procureur de la République et avoir déposé une main courante, devant les désordres du logement pris à bail. Il soutient subir un préjudice de jouissance depuis plusieurs mois, augmenté par la période hivernale passée, dans un contexte de problèmes dermatologiques et pulmonaires et en considération de son état de faiblesse, en lien avec son statut de majeur protégé.

Madame [P] [K], représentée par son conseil, a également sollicité le bénéfice de ses conclusions soutenues à l’audience, et a demandé, au visa des articles 834, 835 et 873 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, que le juge des contentieux de la protection constate que les demandes de Monsieur [W] se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, le déboute de ses demandes, fins et conclusions et le condamne à lui régler la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle indique avoir réagi très rapidement après chaque demande faite par le locataire et le service de salubrité de la Mairie de [Localité 9], avec toutefois des délais incompressibles liés à la disponibilité des entreprises intervenantes. Elle soutient avoir pris en charge des travaux avant même d’y être contrainte et ce dès octobre 2022, ainsi que des travaux qui n’ont pas été prescrits. Elle fait état du bon état général relevé dans le rapport du service de salubrité et soulève que plusieurs demandes du locataire, dépassant la prescription du service de salubrité de la Mairie de [Localité 9], ne sont pas justifiées, d’où son refus de les prendre en charge. Elle fonde sa demande au titre des frais accessoires, sur l’absence de justification de la présente instance introduite alors que les délais qui lui ont été donnés pour réaliser les travaux, n’étaient pas expirés et qu’elle fait des efforts constants.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées par les parties à l’audience pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux de réfection de l’appartement pris à bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs d’aération ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Monsieur [W] que les sapeurs-pompiers sont intervenus à son domicile pour une infiltration, le 25 février 2024, puis qu’il a saisi son assureur qui lui a répondu par mail du 12 avril 2024 que le logement étant meublé, c’est au propriétaire de déclarer un sinistre auprès de son assureur. Il a ensuite déposé une main courante et adressé un courrier à Madame le Procureur le 2 juin 2024, dans lesquels il se plaint de plusieurs désordres dans le studio pris à bail, tenant à des fissures dans le plafond, les fenêtres qui ne ferment plus, les WC cassés, de l’eau qui coule dans le studio, des souris qui rongent les fils électriques, des câbles dénudés au niveau de la chaudière, sans que la propriétaire ne fasse des travaux.

Le conseil du locataire a ensuite écrit à la propriétaire par mail du 9 septembre 2024 lui indiquant que les désordres s’aggravaient et faisait état que les WC sans électricité, étaient inutilisables, suite à leur descellement du mur et lui demandait de remédier très rapidement à l’ensemble des désordres, avant de la mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2024.

Monsieur [W] a fait intervenir le service Salubrité de la ville de [Localité 9] et il ressort de son rapport du 16 décembre 2024, une situation portant atteinte à la salubrité publique avec des prescriptions de travaux adressées à la propriétaire, assorti d’un délai de deux mois pour y remédier et notamment : « installer des systèmes d’extraction de l’air vicié dans la cuisine, les toilettes et la salle d’eau, rétablir un système électrique conforme et sécuritaire et le faire attester par un homme de l’art, abaisser le tableau électrique, assurer l’absence de nuisible, fournir le diagnostic de performance énergétique du logement ». Ce rapport relève, à titre d’information, plusieurs désordres relevant de la décence et notamment « des ouvrants des fenêtres vétustes, absence de garde-corps d’étage, rambarde de la fenêtre de droite présentant des signes de fragilité, bouche d’aération sous la fenêtre de gauche dépourvue de grille en façade favorisant les courants d’air dans le logement ». Ces préconisations intègrent celles des inspecteurs immeubles dangereux, informés des pierres qui s’effritent autour des fenêtres.

La bailleresse verse aux débats le courrier du précédent curateur de Monsieur [W] du 21 juin 2024, qui lui indiquait que ce dernier a subi des infiltrations d’eau et qu’ « il ne se sent pas en sécurité car le logement est en mauvais état présentant des fissures, toilettes endommagés, douche inadaptée, des souris, un escalier qui craque.. »

Il ressort des autres éléments produits par la bailleresse, que celle-ci a accepté un devis en date du 15 octobre 2024 de remplacement des gonds des fenêtres et pose de joint après avoir enlevé le mastic qui coule, avant d’accepter un devis le 21 janvier 2025 de fourniture et pose de menuiseries en PVC.

Les factures du 5 février, 28 février et 4 mars 2025 de la SAS RENO CONSEILS démontrent que Madame [K] a réalisé les travaux prescrits par le service de salubrité concernant la sécurité électrique, la ventilation du logement, le rebouchage des trous et la fourniture de produits souricide et a en outre produit le diagnostic de performance énergétique en respectant le délai de 2 mois prescrit par ce service, y ajoutant la reprise des joints dégradés en façade pour éviter le risque de chute déclaré par le locataire.

La facture communiquée du 28 février 2025 de la société VMA confirme que Madame [K] a, de façon volontaire, fait changer les menuiseries en réponse à la demande légitime du locataire, le service salubrité ayant mentionné leur état dégradé.

En conséquence, si la bailleresse justifie avoir réalisé les travaux prescrits par le service de salubrité de la ville de [Localité 9] permettant de remédier aux désordres constatés, dans les délais prévus au rapport, ainsi que, de façon volontaire, avoir remplacé les menuiseries et fait reprendre les joints en façade, il n’en demeure pas moins que les désordres constatés par ce même service relevant de la décence du logement n’ont pas tous été repris. Elle ne justifie pas en effet avoir installé un garde-corps d’étage, ni renforcé la rambarde de la fenêtre présentant des signes de fragilité, ni encore de grille en façade pour réduire les courants d’air de la bouche d’aération sous la fenêtre de gauche. Il n’est d’ailleurs pas contesté par Madame [K] que ces travaux n’ont pas été réalisés.

Afin de justifier de l’absence de ces travaux, la bailleresse prétend que ceux-ci n’ont pas été imposés par le service de salubrité, s’agissant de simples demandes du locataire.

Cependant, il convient de rappeler que ces désordres tenant à la décence du logement, constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

La demande de Monsieur [R] [W] est en conséquence bien fondée sur ces derniers désordres, et il y sera fait droit dans les conditions précisées au dispositif.

En revanche, ces demandes n’ayant été sollicitées qu’après le rapport du 16 décembre 2024 dans le cadre de la présente instance, l’astreinte ne sera pas prononcée à ce stade de la procédure.

Par ailleurs Monsieur [R] [W] demande d’enjoindre à la bailleresse d’exécuter les travaux de reprise des murs et plafonds consécutivement au dégât des eaux intervenu en juin 2024.

Or il ne produit pas de pièces permettant de caractériser les désordres dont il demande la réparation. En effet des photographies non datées et prises dans des circonstances et un lieu non déterminés, telles celles produites en demande, ne présentent aucun caractère probant. De plus le service de salubrité dans son rapport en date du 9 décembre 2024 n’a mentionné aucune dégradation des matériaux de nature à porter atteinte à la santé et n’a relevé ni la présence d’humidité ni celle de de moisissure.

En l’absence de justificatif permettant d’établir la pertinence de cette demande, elle sera rejetée.

Sur l’attestation de conformité des travaux électriques

Madame [K] produit la facture de la SAS RENO CONSEILS du 5 février 2025 relative à la remise aux normes du tableau électrique et ventilation de la salle d’eau.

Monsieur [W] sollicite l’attestation de conformité desdits travaux, demande qui est conforme aux prescriptions de l’inspectrice de salubrité qui a mis en demeure la propriétaire de rétablir un système électrique conforme et sécuritaire et de le faire attester par un homme de l’art.

Il sera donc enjoint à Madame [K] de fournir cette attestation, sans qu’il y ait lieu à astreinte à ce stade de la procédure.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

La provision accordée doit être incontestable tant dans son principe que dans son montant.

En l’espèce, il est établi par les développements qui précédent, avec l’évidence requise en référé, que Madame [P] [K] a failli à son obligation de délivrance des lieux, au surplus un studio de 26 m2, donc sans possibilité d’investir pour Monsieur [W] d’autres pièces ou espaces, et qu’il en résulte pour lui un trouble de jouissance qui a perduré plusieurs semaines.

Les défauts portant sur la ventilation du logement, de même que sur l’installation électrique dont s’est d’ailleurs plaint le locataire, sont constitutifs d’un trouble de jouissance, même si s’agissant des affections pulmonaires et dermatologiques récidivantes, il ne peut être établi un lien évident avec l’état du logement puisque l’inspecteur de salubrité n’a pas constaté la présence d’humidité et de moisissures, dont Monsieur [W] a fait état auprès de son médecin qui ne rapporte pas les avoir lui-même constatées.

Par ailleurs, alors que par un courrier du 21 juin 2024 du curateur de Monsieur [W] la bailleresse a été informée des toilettes endommagés, Madame [K] a attendu le 24 septembre 2024 et la réception du courrier recommandé du conseil du locataire, soit 3 mois après avoir été informée et 17 jours après le descellement des toilettes du murs, pour faire les travaux. Le locataire a été ainsi privé d’utiliser les toilettes pour pallier à ses besoins quotidiens durant 17 jours consécutifs, ce qui lui a procuré un réel préjudice.

Enfin, il ressort du dossier que c’est finalement lorsque Madame [P] [K] a été contrainte de réaliser les travaux prescrits par le service de salubrité, alors que les plaintes du locataire étaient déjà pour partie dans sa main courante et lettre au Procureur du 2 juin 2024 puis dans le courrier du curateur du 24 juin 2024, qu’elle s’est réellement mobilisée pour remédier aux désordres les plus graves, même si elle soutient en avoir fait réaliser avant, puis d’autres de façon volontaire, laissant le locataire en insécurité durant plusieurs semaines, notamment s’agissant de la présence de rongeurs dans le logement.

La résistance de Madame [P] [K] à procéder aux travaux permettant de remédier aux désordres présents dans le logement a causé d’une part un préjudice de jouissance à Monsieur [W] depuis juin 2024, d’autre part un préjudice moral, puisqu’il a dû multiplier les actions, courriers et les demandes d’intervention notamment auprès du service de salubrité de la ville de [Localité 9]. Ceci justifie l’octroi d’une provision de 1.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Madame [K], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Sur le fondement de l’article 700-2° du code procédure civile, une indemnité de 1.300 euros sera allouée à Maître VERDIER, avocat de Monsieur [W], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond ;

Condamnons Madame [P] [K] à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, l’installation d’un garde-corps d’étage, le renforcement de la rambarde de la fenêtre de droite présentant des signes de fragilité, l’installation d’une grille sur la bouche d’aération sous la fenêtre de gauche ;

ENJOIGNONS à Madame [P] [K] de fournir dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance l’attestation de conformité des travaux électriques ;

REJETONS la demande de travaux de reprise des murs et plafonds ;

Condamnons Madame [P] [K] à verser à Monsieur [R] [W] la somme provisionnelle de 1.000 euros en réparation de son préjudice ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons Madame [P] [K] aux dépens ;

Condamnons Madame [P] [K] à payer à Maître VERDIER, avocat de Monsieur [W], la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700-2° du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 prévoit que si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

Si, à l’issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l’avocat n’a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE