TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e VAISON DE FONTAUBE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à Mme [I] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00426 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NH6

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [N]

né le 02 Juillet 1975 à [Localité 4], domicilié : chez L’EURL SUD VALUE, [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [H] épouse [N]

née le 29 Juin 1977 à [Localité 5], domiciliée : chez L’EURL SUD VALUE, [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [F] [I]

née le 06 Avril 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Madame [K] [I]

née le 04 Décembre 1984 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 17 mars 2022, Madame [C] [H] épouse [N] et Monsieur [R] [N], représentés par leur mandataire l’EURL SUD VALUE, ont donné à bail à Madame [F] [I] et Madame [K] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 886 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [N] ont fait signifier à Mesdames [I] par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 2.691,08 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 15 décembre 2023 Madame [C] [H] épouse [N] et Monsieur [R] [N], représentés par leur mandataire l’EURL SUD VALUE, ont attrait Madame [F] [I] et Madame [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner solidairement Madame [F] [I] et Madame [K] [I] à lui payer:* la somme provisionnelle de 2.563,14 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés fin décembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle de 914,02 euros à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer .

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, Madame [C] [H] épouse [N] et Monsieur [R] [N], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont actualisé leur créance à un montant de 3.291,18 euros, selon décompte en date du 15 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Madame [F] [I] a comparu en personne. Affirmant percevoir une prime fin février, elle a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler 150 euros par mois pour solder la dette.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [K] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représentée lors des débats.

Un rapport de diagnostic social et financier des locataires daté du 15 décembre 2023, indique que Madame [F] [I] vit avec deux enfants à charge. Elle travaille à l’hôpital de [Localité 3] en CDI. Elle a accumulé les dettes de loyer suite à des difficultés familiales, mais souhaite rester dans les lieux et apurer l’arriéré au plus vite.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [K] [I] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant aux époux [N].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.691,08 euros.

Le commandement de payer est demeuré partiellement infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’une somme de 3.291,18 euros reste due à la date du 15 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [F] [I] qui comparaît, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée solidairement avec Madame [K] [I], co-locataire, et par provision, au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les co-locataires ne se sont pas acquittées des derniers loyers courants avant l’audience. Madame [F] [I] ne peut donc prétendre au bénéfice des délais de paiement dérogatoires prévus par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité, ni de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Partant, l’expulsion de Mesdames [I] qui sont devenues sans droit ni titre depuis la résiliation automatique du bail le 19 novembre 2023, sera donc ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Elles seront en outre solidairement condamnées à payer aux époux [N] une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou leur expulsion.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par les époux [N] et à favoriser la bonne exécution de la décision.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu des efforts de règlement des locataires ces derniers mois, de leur bonne foi qui n’est pas remise en cause, de leur situation familiale et du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, enfin des propositions de règlement de Madame [F] [I], il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner solidairement Mesdames [I] qui succombent, à payer aux époux [N] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Parties perdantes, Mesdames [I] supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2022 entre Madame [C] [H] épouse [N] et Monsieur [R] [N], représentés par leur mandataire l’EURL SUD VALUE, d’une part, Madame [F] [I] et Madame [K] [I] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 19 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [I] et Madame [K] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [I] et Madame [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [H] épouse [N] et Monsieur [R] [N], représentés par leur mandataire l’EURL SUD VALUE pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [I] et Madame [K] [I] à verser à Madame [C] [H] épouse [N] et Monsieur [R] [N], représentés par leur mandataire l’EURL SUD VALUE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, due à compter du 19 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [I] et Madame [K] [I] à payer la somme provisionnelle de 3.291,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 15 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus, en deniers et quittances pour tenir comptes des règlements déjà effectués ;

AUTORISONS Madame [F] [I] à s’acquitter de sa dette par 24 échéances successives et mensuelles de 137 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [I] et Madame [K] [I] à payer à Madame [C] [H] épouse [N] et Monsieur [R] [N], représentés par leur mandataire l’EURL SUD VALUE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [I] et Madame [K] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président