TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00261 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z77H

1 copies

GROSSE délivrée

le 20/10/2025

à la SCP BONNET – LABORIE

la SELARL CAPLAW

Rendue le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. SYREF 2 prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SMB DISTRIBUTION, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Eric LABORIE de la SCP BONNET – LABORIE, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 30 janvier 2025, la SCI SYREF 2 a fait assignerla SARL SMB DISTRIBUTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— voir constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire à la date du 02 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision et si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— ordonner en cas de besoin que les meubles éventuellement laissés par le preneur après son départ des lieux pourront être entreposés dans un lieu approprié conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel une somme de 71 953,42euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation de plein droit du bail ;

— la condamner au paiement d’une somme de 100 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— la condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, soit la somme de 365,98 euros TTC.

La demanderesse expose que, par acte sous seing privé en date du 13 juin 2008, les consorts [X], aux droits de qui elle vient pour avoir acquis l’immeuble le 10 décembre 2021, ont donné à bail à la défenderesse des locaux à usage commercial situés dans l’ensemble immobilier situé à l’angle du [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 9] [Adresse 7] ; qu’une procédure ayant opposé la précédente propriétaire à la locataire sur le montant du loyer du bail renouvelé, par jugement du 03 juillet 2024 non frappé d’appel, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux a fixé le montant du loyer à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle de 31 680 euros HT et HC, non soumis à la TVA ; que la locataire étant défaillante dans l’exécution du jugement, par acte du 02 octobre 2024, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté infructueux.

Appelée à l’audience du 14 avril 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 15 septembre 2025. La demanderesse a indiqué retirer sa pièce n° 16.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 24 juin 2025, par des écritures aux termes desquelles elle maintient ses demandes tout en ramenant à 42 141 euros sa demande au titre de sa créance locative et en portant à 3 000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la défenderesse, le 12 septembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite à titre principal le rejet des demandes ; à défaut, la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de 24 mois de délais pour s’acquitter de la dette dûment justifiée ; qu’il soit dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, et que chaque partie conservera ses frais et dépens.

Elle fait valoir qu’elle n’a jamais eu connaissance du commandement de payer délivré le 02 octobre 2024 alors pourtant que le magasin qui constitue son siège social est ouvert de 09 h30 à 19 h 30 tous les jours sauf les lundis et dimanches ; qu’elle conteste les montants réclamés ; que la demanderesse n’a aucune qualité à agir en recouvrement des loyers d’avril à novembre 2021, période pendant laquelle elle n’avait pas la qualité de propriétaire et pendant laquelle les loyers courants ont été payés à Mme [D] ; que le commandement ne mentionnant pas le montant des loyers appelés, ni celui des loyers réglés, elle n’est pas en mesure de cerner le montant de ses obligations ; que les sommes ne correspondent pas à celles réclamées dans le cadre du commandement de payer signifié le 30 mai 2024 ; que la demanderesse semble appliquer une indexation de loyer dont les modalités ne lui ont pas été expliquées ; qu’il n’est produit aucun justificatif d’envoi d’un appel de loyer intégrant le montant de 2 640 euros fixé par le jugement du 03 juillet 2024 ; que compte tenu de sa bonne foi, elle est à tout le moins fondée à obtenir des délais pour solder sa dette locative ; qu’elle est en cours de restructuration, a mis en vente ses deux sites commerciaux et entend régulariser les loyers sur le prix de cession.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties:

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— que la SCI SYREF 2 a acquis les locaux litigieux le 10 décembre 2021 ;

— qu’aux termes d’un jugement du 03 juillet 2024 non frappé d’appel, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux a fixé le montant du loyer à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle de 31 680 euros hors taxe et hors charges, soit un loyer mensuel de 2 640 euros ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié à la locataire le 02 octobre 2024 pour un montant de 67 039,40 euros dont 66 673,42 euros au titre des loyers et charges impayés, mensualité de septembre comprise ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai prescrit.

La défenderesse fait valoir que le commandement de payer est irrégulier faute d’avoir été remis à personne. C’est cependant à bon droit que la demanderesse oppose que le commandement, qui reproduit les mentions prévues par l’article L.145-41 du code de commerce ainsi que la clause résolutoire insérée au bail, qui a été délivré à l’adresse de la défenderesse, est d’une parfaite régularité formelle, et que la seule circonstance qu’il n’ait pas pu être remis à la personne de son dirigeant ou à l’un de ses représentants est inopérant, le commissaire de justice ayant laissé un avis de passage et adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, de sorte que la défenderesse avait tout loisir d’aller retirer l’acte.

La défenderesse conteste par ailleurs le montant de la somme réclamée en faisant valoir que la SCI, qui a acheté les locaux le 10 décembre 2021, ne peut se prévaloir de la qualité de créancière des loyers dûs pour la période du 1er avril au 1er novembre 2021, et que les montants réclamés ne sont pas justifiés.

Au regard de ces contestations, la demanderesse a renoncé en l’état à sa demande au titre des loyers antérieurs à janvier 2022 (soit la somme de 21 120 euros).

La provision de 42 141 euros qu’elle sollicite désormais n’apparaît pas sérieusement contestable dans la mesure où elle correspond précisément à la différence entre les sommes que la défenderesse aurait dû payer en exécution du jugement du 03 juillet 2024 (à hauteur de 2 640 euros mensuels) et celles dont elle s’est acquittée ainsi qu’il ressort de ses propres pièces (sa pièce 15) au cours de la période du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024.

Il y a lieu en conséquence de condamner la société SMB DISTRIBUTION au paiement de cette somme.

sur les délais :

La défenderesse sollicite des délais auxquels la demanderesse s’oppose.

Toutefois, compte tenu des efforts de la défenderesse pour se libérer des sommes dues, de sa situation économique, et de la vente projetée du fonds, il convient de lui accorder un délai de paiement pour régler sa dette locative, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l’une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d’exécution de la mesure d’expulsion.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, le preneur sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles.

sur les autres demandes :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL SMB DISTRIBUTION sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 02 octobre 2024.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONDAMNE la SARL SMB DISTRIBUTION à payer à la SCI SYREF 2 la somme provisionnelle de 42 141 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 30 septembre 2024 ;

ACCORDE à la SARL SMB DISTRIBUTION un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le biais de 24 mensualités, les 6 premières d’un montant de 500 euros, 1es 17 suivantes d’un montant égal de 2 000 euros et la dernière représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL SMB DISTRIBUTION respecte son obligation de paiement ;

DIT que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SCI SYREF 2 qui pourra alors poursuivre l’expulsion de la SARL SMB DISTRIBUTION, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés du [Adresse 2] et [Adresse 4], et ce avec le concours éventuel de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

DIT qu’en ce cas, la SARL SMB DISTRIBUTION sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SARL SMB DISTRIBUTION aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la SCI SYREF 2 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,