Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 21 mars 2025, n° 24/02515

TJ Bordeaux 21 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas prouvé avoir payé les loyers dus, et a donc condamné les locataires au paiement des loyers impayés.
Accepté
Déchéance de tout titre d'occupation
La cour a jugé que les locataires, n'ayant pas accepté l'offre de vente et n'ayant plus de titre d'occupation, devaient être expulsés.
Accepté
Occupation sans titre
La cour a décidé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer jusqu'à leur départ effectif.
Rejeté
Préjudice moral dû à l'occupation
La cour a estimé que les bailleurs n'avaient pas justifié d'un préjudice résultant d'un manquement fautif des locataires.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens en raison de leur statut de parties perdantes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 21 mars 2025, n° 24/02515
Numéro(s) :	24/02515
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine JANOWCZYK

Texte intégral

Du 21 mars 2025

5BC

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02515 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZU7V

[Z] [G] [I] [U], [V] [I] épouse [O]

[A] [N]

[M] [E] épouse [N]

Expéditions délivrées à :

M^e JANOWCZYK

FE délivrée à :

M^e JANOWCZYK

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats

M^me Nora YOUSFI lors du délibéré

DEMANDEURS :

1°) Monsieur [Z] [G] [I] né le 28 Mai 1955 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

2°) Madame [U], [V] [I] épouse [O] née le 24 Septembre 1949 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

[Localité 3]

Représentés par M^e Antoine JANOWCZYK, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

1°) Monsieur [A] [N] né le 08 Mars 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

2°) Madame [M] [E] épouse [N] née le 01 Octobre 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Ni présents, ni représentés

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 8 juin 2021, ayant pris effet le 11 juin 2021, Madame [P] [I] a consenti à Monsieur [A] [N] et à Madame [M] [N] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 700 €.

Madame [P] [I] étant décédée le 6 août 2023, ses héritiers, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [I] épouse [O], ont désormais la qualité de bailleurs.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 19 octobre 2023, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [I] épouse [O] ont fait délivrer à Monsieur [A] [N] et à Madame [M] [E] épouse [N] un congé pour vendre avec offre de vente.

Soutenant que ces derniers n’ont pas accepté l’offre de vente et se maintiennent dans les lieux malgré la résiliation du bail, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [I] épouse [O] les ont fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 5 août 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, principalement, aux fins de voir déclarer valable au fond et en la forme le congé qui a été délivré le 19 octobre 2023 pour le 10 juin 2024 et ordonner en conséquence leur expulsion.

A l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi justifié par la nécessité pour les demandeurs de signifier de nouvelles conclusions, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [I] épouse [O], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de :

• condamner solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] à leur payer la somme de 792,65 € au titre des loyers impayés suivant bail du 11 juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

• constater que Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] occupent sans droit ni titre les locaux au [Adresse 6], objets du bail du 11 juin 2021,

en conséquence :

• ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [N] et de Madame [M] [N] desdits locaux ainsi que celle de

tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

• condamner solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises, qui serait dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 717,35 € jusqu’au départ effectif des lieux,

• condamner solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] à lui payer la somme de 1.000 € en réparation de leur préjudice moral,

• condamner solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] aux dépens de l’instance à hauteur de 632,02 € ainsi qu’à leur payer une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ajoutent que Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] ont quitté les lieux sans restituer les clefs.

En défense, Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N], n’ont ni comparu ni été représentés, bien que régulièrement cités en l’étude.

Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] n’ont pas répondu à l’invitation du service chargé d’établir le diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

Sur la validation du congé :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, prévoit, entre autres, que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de 3 ans, à effet du 11 juin 2021, soit jusqu’au 10 juin 2024 inclus.

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 190.000 €, net vendeur, a été notifié à Monsieur [A] [N] et à Madame [M] [N] par acte de commissaire de justice délivré le 19 octobre 2023, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Le congé contient les mentions prévues à peine de nullité par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, et contient en outre la notice d’information issue de l’arrêté du 13 décembre 2017. Cet acte est donc régulier.

Dans un courrier électronique du 30 octobre 2023 adressé à Madame [V] [I] épouse [O], Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] ont indiqué ne pas souhaiter se porter acquéreurs du logement. Par conséquent, ces dernies sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 11 juin 2024.

Sur l’expulsion :

Les pièces versées aux débats, plus spécialement le procès-verbal de carence du 10 juin 2024 et la sommation de quitter les lieux délivrée le 21 juin 2024, montrent que Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] occupaient encore les lieux à cette date. A l’audience, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [I] épouse [O] expliquent qu’ils ont quitté les lieux sans restituer les clefs.

Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] ne disposant plus de titre d’occupation et n’ayant pas restitué les clefs, Monsieur [C] [I] et Madame [V] [I] épouse [O] sont fondés à demander leur expulsion.

Il y a lieu dès lors d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

Cette expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L.411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à leur charge une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles (717,35 € au jour de l’audience) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux.

Le contrat de bail prévoit la clause de solidarité suivante : «en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus de manière solidaire et indivisible de toutes les obligations du bail».

Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] sont solidairement condamnés à en payer le montant à compter de la résiliation du bail, le 11 juin 2024, et jusqu’à libération parfaite des locaux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Monsieur [C] [I] et Madame [V] [I] épouse [O] sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [A] [N] et de Madame [M] [N] à leur payer la somme de 792,65 € au titre des impayés de loyers au jour de la résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Il résulte en l’espèce du bail et du décompte versés aux débats par Monsieur [C] [I] et Madame [V] [I] épouse [O], qu’il est dû la somme de 792,65 € au titre des loyers échus à la date du 10 juin 2024, soit au jour de la résiliation du bail.

En l’absence de preuve du paiement de cette somme, Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] seront condamnés solidairement à son paiement, en application de la clause de solidarité contractuellement prévue, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Monsieur [C] [I] et Madame [V] [I] épouse [O] sollicitent la condamnation de Monsieur [A] [N] et de Madame [M] [N] à leur payer une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral puisqu’ils ne peuvent procéder à la vente de la maison.

Toutefois, ils ne justifient pas d’un préjudice résultant d’un manquement fautif des époux [N]. Aussi, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de la sommation de quitter les lieux, à l’exclusion du coût du congé pour vendre, lequel incombe au bailleur.

Ils seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [C] [I] et à Madame [V] [I] épouse [O] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré le 19 octobre 2023 ;

CONSTATE que Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] sont en conséquence déchus de tout titre d’occupation depuis le 11 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 5] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] à payer à Monsieur [C] [I] et à Madame [V] [I] épouse [O] la somme de 792,65 € au titre des loyers échus à la date du 10 juin 2024, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter du 11 juin 2024, à la somme de 717,35 € à la date de l’audience, montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] à payer à Monsieur [C] [I] et à Madame [V] [I] épouse [O] ces indemnités d’occupation du 11 juin 2024 jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [C] [I] et Madame [V] [I] épouse [O] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] à payer à Monsieur [C] [I] et à Madame [V] [I] épouse [O] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [N] et Madame [M] [N] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et de la sommation de quitter les lieux, à l’exclusion du coût du congé pour vendre.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE