TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

74C

Minute

N° RG 24/01790 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZORP

3 copies

GROSSE délivrée

le 03/03/2025

à M^e Astrid GUINARD-CARON

la SELARL THOUY AVOCATS

COPIE délivrée

le 03/03/2025

à

Rendue le TROIS MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 20 janvier 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [I] [L]

née le 21 Juin 1982 à [Localité 9] (78)

demeurant [Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Maître Astrid GUINARD-CARON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La S.C.I. RESEN

dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 2]

Prise en la personne de son gérant Monsieur [H] [K] domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Hélène THOUY de la SELARL THOUY AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 août 2024, Madame [I] [L] a fait assigner la SCI RESEN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— condamner la SCI RESEN à mettre fin aux troubles manifestement illicites qu’elle lui cause, en procédant à la démolition des ouvrages construits en exécution du permis de construire n°PC3322721P0010, délivré par la commune de LANGON, soit la surélévation du garage et la terrasse, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI RESEN à procéder aux travaux de remise en état des fenêtres de son salon et de sa salle de bain, ainsi que de la gouttière de la façade nord-ouest de son immeuble, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI RESEN à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

— condamner la SCI RESEN à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI RESEN aux entiers dépens, en ce compris les frais de constats de commissaire de justice des 3 juin 2024 et 8 juillet 2024.

Aux termes de ses dernières écritures, Madame [L] a maintenu ses demandes et conclu à l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la SCI RESEN ainsi qu’à leur rejet.

Au soutien de ses prétentions, elle expose avoir, selon acte notarié du 2 avril 2021, acquis un bien immobilier situé [Adresse 4] LANGON, voisin des immeubles situés [Adresse 7] à LANGON cadastrés section AE n°[Cadastre 3] et section AE n°[Cadastre 1] appartenant à la SCI RESEN. Elle précise avoir constaté le 3 juin 2024 que la SCI RESEN avait débuté des travaux de surélévation de son garage et de création d’une terrasse, en exécution d’un permis de construire délivré par la commune de LANGON le 27 mai 2021. Elle fait valoir que les travaux réalisés par la SCI RESEN constituent un trouble manifestement illicite consistant en un trouble anormal du voisinage puisque d’une part, ils ont eu pour effet d’occasionner une perte totale d’ensoleillement de son séjour par obturation des deux puits de jour du salon ainsi que de la salle de bain par obturation de sa fenêtre, et que d’autre part, ils ont entrainé une dégradation de sa gouttière qui a été découpée ainsi que de l’ensemble des fenêtre du salon/cuisine et de la salle de bain et qu’enfin, la terrasse projetée offre une vue directe sur son jardin situé en contrebas. En réponse aux dernières écritures de la défenderesse, elle soutient que les demandes reconventionnelles formées par elle sont irrecevables en ce qu’elles ne se rattachent pas à celles formulées dans l’assignation du 21 août 2024 par un lien suffisant.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI RESEN a demandé à la présente juridiction de :

— constater que Madame [L] a acquis son bien en avril 2021 en toute connaissance de cause après avoir eu connaissance précisément du projet de construction de la SCI RESEN dès 2020, l’acte d’acquisition d’avril 2021 précisant qu’il n’existait “à ce jour aucune action ou litige pouvant porter atteinte à son droit de propriété” ;

en conséquence,

— juger que sa responsabilité ne peut, en application de l’alinéa 2 de l’article 1253 du code civil, être engagée qu’en tout état de cause aucun trouble manifestement illicite ne peut de ce fait être établi faisant donc échec à la compétence du juge des référés pour ordonner les mesures sollicitées;

— rejeter toutes les demandes de Madame [L] comme état mal fondées et totalement disproportionnées,

— écarter toute exécution provisoire à l’égard de toute condamnation qui pourrait, par extraordinaire, être prononcée à son encontre,

— condamner Madame [L] à :

régulariser la création de la terrasse et de la clôture auprès du service d’ubanisme en respectant les dispositions d’urbanisme applicables, modifier le brise vue pour qu’il respecte la hauteur autorisée, mettre l’arbre olivier aux distances prévues par le code civil,

— condamner Madame [L] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les travaux n’ont pas occasionné de perte d’ensoleillement alors que le garage lui appartenant, et qui prééxistait aux travaux, obstruait déjà la lumière, que le salon de la demanderesse est traversé de lumières par de grandes ouvertures de part et d’autre de la pièce, et que la seule obstruation d’un “puit de jour” ne peut suffire à établir le trouble anormal de voisinage, particulièrement en milieu urbain. Concernant l’obstruation de la fenêtre de la salle de bain, elle indique que Madame [L] connaissait l’existence du projet de surélévation depuis sa genèse en 2020 et qu’elle ne démontre pas qu’elle dispose d’un droit légitime sur cette fenêtre. Elle indique en tout état de cause que sa responsabilité ne peut être engagée en application de l’artice 1253 alinéa 2 du code civil et de la théorie de la pré-occupation puisqu’elle avait, au moment du rachat de la part de son ex-conjoint pour la maison, parfaitement connaissance des travaux projetés et autorisés. Concernant la dégradation du bien de Madame [L] et la création d’une vue sur son jardin, elle fait valoir que cette dernière ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle allègue. Elle expose enfin au soutien de ses demandes reconventionnelles que Madame [L] méconnait les dispositions d’urbanisme et réalise des travaux sans autorisation d’urbanisme.

Évoquée à l’audience du 20 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile le Juge des Référés rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », « prendre ou donner acte » , les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, la présente juridiction ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes de condamnation à la démolition et à la remise en état

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, un tel trouble étant susceptible d’être qualifié de manifestement illicite au sens de l’article 835, précité, du code de procédure civile.

Le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise. Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage.

Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). Ainsi l’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

Il n’est en l’espèce pas contesté, ni contestable, que selon permis de construire délivré le 27 mai 2021 par la Mairie de LANGON, la SCI RESEN a entrepris la construction d’une surélévation du garage existant afin d’y construire une maison comprenant au rez-de-chaussée le garage et au premier étage un local à usage d’habitation, ainsi que des travaux de réalisation d’une terrasse, ces travaux étant contigüs au bien appartenant à Madame [L].

Dans un premier temps, Madame [L] expose subir un trouble anormal du voisinage constituant un trouble manifestement illicite en raison d’une perte de luminosité dans son salon et sa salle de bain, causée par la surélévation du garage de la défenderesse.

Cependant, si Madame [L] invoque, concernant son salon situé au rez-de-chaussée, une “perte totale d’ensoleillement”, il résulte des pièces versées au débat, et notamment des procès-verbaux de constat dressés les 3 juin et 8 juillet 2024 par Maître [T], des plans de sa maison et des photographies communiquées, qu’elle ne démontre pas que la nouvelle construction a entrainé une perte de luminosité de son salon alors que le garage tel qu’il existait avant les travaux obstruait déjà une partie de la luminosité et qu’en tout état de cause, à la considérer établie, la perte de luminosité dont elle se prévaut ne peut constituer un trouble anormal du voisinage dès lors que les autres ouvertures du salon laissent rentrer suffisamment de lumière dans cette pièce.

En revanche il résulte des photographies produites par Madame [L] que la surélévation entreprise au premier étage obtrue complètement la fenêtre de sa salle de bain puisqu’elle la recouvre complètement, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SCI RESEN qui, selon courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mai 2024, avait proposé de faire réaliser à ses frais exclusifs une fenêtre de toit destinée à “restituer” la lumière du jour dans la salle d’eau. Il y a lieu en outre de considérer que la théorie de la pré-occupation invoquée par la défenderesse ne peut trouver à s’appliquer au cas d’espèce dès lors que, même si au moment du rachat de la part de son ex-conjoint selon acte notarié du 2 avril 2021, Madame [L] avait connaissance de la volonté de la SCI RESEN de faire réaliser les travaux litigieux, le trouble anormal de voisinage n’était pas encore constituée puisque la construction n’avait pas commencé. En conséquence, et étant précisé que tout débat concernant la légalité de la construction de la fenêtre de la salle de bain de Madame [L] ne saurait relever de la compétence du juge des référés, l’obstruction causée par la construction de la SCI RESEN constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en condamnant la défenderesse à faire procéder à la démolition de l’ouvrage construits en exécution du permis de construire n°PC3322721P0010, délivré par la commune de LANGON, à savoir la surélévation du garage et obstruant cette fenêtre.

Dans un deuxième temps, Madame [L] expose subir un trouble anormal du voisinage constituant un trouble manifestement illicite en raison de la création d’une vue sur son jardin causée par la construction d’une terrasse par la SCI RESEN.

Il y a cependant lieu de relever que le procès-verbal de constat qu’elle communique au soutien de sa demande, dressé le 14 janvier 2025 par Maître [T], ne précise pas à quelle distance de son fond est implantée la terrasse voisine, de quelle hauteur est la clôture qui l’entoure, ni s’il existe véritablement depuis la terrasse une vue oblique sur son jardin.

En conséquence, Madame [L] ne démontrant pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, sa demande ne peut prospérer.

Outre une atteinte à l’ensoleillement et la création d’une vue, Madame [L] invoque des dégradation de sa gouttière et de ses fenêtres et sollicite leur remise en état. Elle produit au soutien de sa demande un procès-verbal de constat dressé le 3 juin 2024 par Maître [T].

Cependant, ce constat ne permet pas d’établir une dégradation de sa gouttière et en tout état de cause, aucun élément ne permet de démontrer que les dégradations qu’elle invoque ont été causées par la SCI RESEN. En l’absence de démonstration par Madame [L] d’un trouble manifestement illicite, ses demandes de remise en état ne peuvent prospérer.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Madame [L] sollicite que la SCI RESEN soit condamnée à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Il résulte des élément précédemment évoqués que les travaux de surélévation réalisés à l’initiative de la SCI RESEN ont entraîné un trouble anormal de voisinage de par l’obstruction de la fenêtre de la salle de bain de la requérante et par conséquent, une perte de luminosité portant atteinte à la jouissance normale dudit bien.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de condamnation provisionnelle formée par la requérante, dont le quantum sera en revanche réduit à 500 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI RESEN

La SCI RESEN a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de Madame [L] à :

régulariser la création de la terrasse et de la clôture auprès du service d’ubanisme en respectant les dispositions d’urbanisme applicables, modifier le brise vue pour qu’il respecte la hauteur autorisée, mettre l’abre olivier aux distances prévues par le code civil.

Madame [L] a conclu à l’irrecevabilité de cette demande.

L’article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Les demandes reconventionnelles présentées par la SCI RESEN concernant la construction d’une terrasse et d’une clôture de claustra et brise-vue ainsi que l’implantation par Madame [L] d’un arbre en méconnaissance des régles de distances prévues par le code civil, ne se rattachent pas par un lien suffisant aux demandes principales de cette dernière relatives à des troubles anormaux de voisinage générés par la construction d’une surélavation, s’agissant de faits distincts sans rapports entre eux.

En conséquence, les demandes de la SCI RESEN sont irrecevables.

Sur les autres demandes

Le juge ne pouvant écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, la demande formée par la SCI RESEN tendant à voir dire que la décision ne sera pas exécutoire par provision, sera rejetée.

La SCI RESEN, partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance, qui ne peuvent inclure le coût des constats de commissaire de justice du 3 juin 2024 et 8 juillet 2024, les dépens, limitativement énumérés par l’article 695 du Code de procédure civile, ne comprennant que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires, et excluant les frais de constat d’un commissaire de justice non désigné par le Juge.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L], tenue d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens, et il convient en conséquence de condamner la SCI RESEN à lui verser une indemnité de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel,

CONDAMNE la SCI RESEN à procéder à la démolition de la surélévation construite en exécution du permis de construire n°PC3322721P0010, délivré par la commune de LANGON, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, durant deux mois;

CONDAMNE la SCI RESEN à payer à Madame [L] la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

DECLARE irrecevables les demandes reconventionnelles formées par la SCI RESEN ;

CONDAMNE la SCI RESEN à payer à Madame [L] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE la SCI RESEN aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût des constats de commissaire de justice des 3 juin 2024 et 8 juillet 2024.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,