Du 29 août 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00385 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DYC

OPH GIRONDE HABITAT

C/

[N] [B]

— Expéditions délivrées à

M^e Morgane BERNARD

— FE délivrée à

OPH GIRONDE HABITAT

Le 29/08/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 août 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

OPH GIRONDE HABITAT

RCS [Localité 8] N° 404 877 086

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Madame [L] [M] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [N] [B]

[Adresse 5] [Adresse 9]

[Adresse 13] [Adresse 1]

[Localité 4]

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale – décision du 28/03/2025 – n° BAJ : 2025-004800)

Représentée par M^e Morgane BERNARD, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 mars 2022, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [N] [B] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] [Adresse 11] [Adresse 10] à [Localité 12].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [N] [B] le 23 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 994,69 euros en principal. L’OPH GIRONDE HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 23 janvier 2025, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 28 mars 2025 en lui demandant de :

— condamner Madame [N] [B] à payer la somme principale 1.365,33 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non paiement et défaut d’assurance insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— prononcer l’expulsion de Madame [N] [B], ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est,

— lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif,

— condamner Madame [N] [B] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [N] [B] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 28 mars 2025, a été renvoyée a l’audience du 16 mai 2025 et finalement débattue à l’audience 20 juin 2025.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.790,08 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [N] [B], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Condamner GIRONDE HABITAT à proposer à Madame [N] [B] un appartement de son parc locatif avec un loyer inférieur à celui de l’appartement qu’elle occupe actuellement et dans l’attente surseoir sur l’expulsion ;

— Juger d’un étalement de la dette de Madame [N] [B] selon les possibilités légales, à savoir 87 euros par mois (solde au 28 avril 2025 : 2.087,00 euros / 24 mois) ;

— Débouter GIRONDE HABITAT de sa demande de condamnation de Mme [N] [B] au paiement d’un article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 14 mars 2022 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 23 octobre 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [B] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [B] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 novembre 2024.

Madame [N] [B], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Le contrat de bail du 14 mars 2022 étant résilié pour un défaut d’assurance, il n’appartient pas au juge des référés de condamner le bailleur, l’OPH GIRONDE HABITAT, à fournir à Madame [N] [B] un appartement de son parc locatif avec un loyer inférieur.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [N] [B] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.790,08 euros à la date du 16 juin 2025 (mois de mai 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [N] [B] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail.

Madame [N] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 2.790,08 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir d’accorder des délais de paiement.

Madame [N] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Madame [N] [B] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 150 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, :

CONSTATONS, à la date du 24 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2022 et liant l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à Madame [N] [B], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] [Adresse 11] [Adresse 10] à [Localité 12] ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [N] [B];

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [B] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [N] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.790,08 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 16 juin 2025, échéance de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [N] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS Madame [N] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [N] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DE CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION