TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

[Adresse 1] Contentieux

Affaire n° : N° RG 24/01782 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HSCA

Jugement n° : 26/00023

MB/CH

JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.A.S.U. WOK’N CO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître René-Louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [D] majeur protégé représenté par sa tutrice Madame [G] [P] nommée à ces fonctions par jugement du Tribunal de Melun du 20 janvier 2022

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Catherine ROUSSEAU de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de MELUN, Maître Charles CALLAUD, avocat plaidant au Barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. PLURIEL NOTAIRES ET ASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Société MMA IARD es qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société PLURIEL NOTAIRES ET ASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentées par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat postulant au barreau de MEAUX, SCP KUHN, avocats plaidant au Barreau de PARIS

Société CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE-PICARDIE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

Société PREDICA

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentées par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat postulant au barreau de MEAUX, SCP LEBEGUE DERBISE, avocats plaidant au Barreau d’AMIENS

S.C.I. ASA

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Céline MAURY de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 17 Mars 2026 sur le rapport de Mathilde BERNARD .

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 14 Avril 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hélène MARTRON, Première Vice-Présidente

Assesseur : Magalie CART, Vice-Présidente placée

Assesseur : Mathilde BERNARD, Juge

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, Première Vice-Présidente, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 14 Avril 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiée MOON SUSHI exploitait un fonds de commerce de restauration dans des locaux sis [Adresse 9] à [Localité 1], suivant bail commercial consenti par Monsieur [M] [D] le 2 avril 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 novembre 2023, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PLURIEL NOTAIRES ASSOCIES a notifié à la société MOON SUSHI l’intention de Monsieur [D] de vendre ledit local, moyennant le prix de 130 000 euros, et la possibilité de faire connaître à l’étude son intention de se prévaloir de son droit de préférence sous un mois.

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2023, la société MOON SUSHI a cédé à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) WOK’N CO son fonds de commerce de restauration, l’acte comportant transfert du droit au bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du lendemain, la société WOK’N CO a fait part à la société PLURIEL NOTAIRES ASSOCIES de son intention d’acheter ledit local au prix demandé, sollicitant l’octroi d’un délai de quatre mois pour obtenir un prêt bancaire.

Par lettre en date du 24 janvier 2024, la société PLURIEL NOTAIRES ASSOCIES a avisé la société WOK’N CO de la décision du bailleur de considérer la cession du fonds de commerce comme inopposable à son égard, de même que l’offre d’achat.

Par acte authentique du 12 février 2024, dressé par la société PLURIEL NOTAIRES ASSOCIES, Monsieur [D] a vendu à la SCI ASA deux lots de l’immeuble sis [Adresse 9] à PRINGY, dont le local litigieux, et ce avec le concours de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE (ci-après « la CRCAM ») en qualité de prêteur, le prêt faisant l’objet d’une assurance par la société anonyme PREVOYANCE DIALOGUE DU CREDIT AGRICOLE (ci-après « PREDICA »).

Par ordonnance du 20 février 2024, le président du tribunal judiciaire de Melun a rejeté la demande présentée par la société WOK’N CO, aux fins d’autorisation à assigner à jour fixe.

Par actes délivrés le 27 février 2024, la société WOK’N CO a fait assigner la SCI ASA et Monsieur [D] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins, principalement, de voir déclarer inopposable à son égard l’acte de vente susvisé, et de voir déclarer opposable au second la cession de fonds de commerce du 20 décembre 2023.

Par actes délivrés les 4 et 6 novembre 2024, la SCI ASA a assigné devant ledit tribunal :

— la société PLURIEL NOTAIRES ET ASSOCIÉS et son assureur responsabilité civile professionnelle, la société MMA IARD, aux fins de la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard ;

— les sociétés CRCAM et PREDICA, aux fins de restitution de certaines sommes en cas d’annulation du contrat de prêt.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures le 6 janvier 2025.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, la société WOK’N CO demande au tribunal de :

— déclarer opposable à Monsieur [D] la cession de fonds de commerce intervenue avec transfert du bail commercial,

— ordonner la délivrance des appels de loyers et provisions ainsi que des quittances au titre de ce bail à compter du terme mensuel échu le 1er janvier 2024 ;

— déclarer « nul et inopposable » à son égard l’acte de vente du 12 février 2024, s’agissant du seul lot n°1, à savoir le local litigieux;

— dire que le jugement vaudra vente du local, aux clauses et conditions définies par la lettre du 27 novembre 2023, et en ordonner la publication au Service de publicité foncière, aux frais de la demanderesse, dans un délai de trente jours à compter de la signification du jugement,

— dire qu’elle versera le prix de vente, soit la somme de 130 000 euros, dans le même délai, entre les mains du notaire que désignera le tribunal, pour le verser à Monsieur [D],

— débouter Monsieur [D] et la SCI ASA de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner in solidum Monsieur [D] et la SCI ASA à lui payer une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, Monsieur [D] demande de :

— le déclarer recevable en ses demandes ;

— débouter la société WOK’N CO de l’intégralité de ses demandes ;

— « juger » que la cession de fonds de commerce « est nulle et inopposable » à son égard ;

— « constater » que la signification de l’acte de cession du 6 février 2024 est nulle ;

— condamner la société WOK’N CO à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance.

A titre subsidiaire, il demande d’écarter l’exécution provisoire, sans constitution de garantie.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2025, la SCI ASA demande de la déclarer recevable en ses prétentions et de débouter la société WOK’N CO de l’intégralité de ses demandes.

A titre reconventionnel, elle sollicite :

— l’expulsion de la société WOK’N CO et de tous occupants de son chef du local litigieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que le retrait de tous biens, aux frais exclusifs de l’occupante;

— la condamnation de la société WOK’N CO à lui payer :

* la somme de 34 907,54 euros, due au 1er septembre 2025, outre la somme mensuelle de 1 676,15 euros au-delà et jusqu’à complète libération des lieux, et ce à titre d’indemnité d’occupation ;

*la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice financier, somme restant à parfaire ;

* la somme de 7 500 euros au titre de son préjudice moral ;

— la condamnation de la société WOK’N CO à retirer le tuyau d’extraction installé sur la façade de l’immeuble et à remettre en état d’origine les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— la condamnation de la société WOK’N CO à la relever et garantir de toutes demandes de tiers résultant des nuisances liées à l’installation et au fonctionnement du tuyau d’extraction.

Subsidiairement, si la cession du fonds de commerce lui était déclarée opposable, elle forme les trois mêmes demandes en paiement, mais en arrêtant l’indemnité d’occupation à la date du présent jugement et en la qualifiant de loyer, et maintient sa demande de retrait du tuyau d’extraction installé sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ainsi que sa demande en garantie.

En cas d’annulation de la vente, la SCI ASA demande de :

— condamner la CRCAM à lui restituer :

* 1 000 euros au titre des frais de dossier relatifs à l’obtention du prêt ;

*1 490 euros au titre des frais de prise de garantie hypothécaire ;

* toutes les sommes perçues au titre du contrat de prêt annulé ;

— condamner la société PREDICA à lui restituer :

* les frais de dossier relatifs à l’obtention de l’assurance,

* toutes les sommes perçues par elle au titre du contrat d’assurance annulé ;

— condamner in solidum la société PLURIEL NOTAIRES ASSOCIES et la société MMA IARD à :

* la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au bénéfice de la société WOK’N CO, en principal, frais et intérêts ;

* lui payer à titre provisionnel la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts ;

— ordonner le sursis à statuer sur la fixation définitive de son préjudice dans l’attente de la justification de la restitution du prix de vente par Monsieur [D].

En tout état de cause, la SCI ASA demande de :

— condamner la société PLURIEL NOTAIRES ASSOCIES et la société MMA IARD à lui payer:

* à titre provisionnel, la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi ;

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— ordonner le sursis à statuer sur la fixation définitive de son préjudice dans l’attente de la justification du paiement par la société WOK’N CO des indemnités d’occupation et/ou loyers dus pour son occupation du local depuis le 20 décembre 2023 ;

— condamner la société WOK’N CO et/ou toute partie qui succombera, le cas échéant in solidum, à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de commissaires de justice exposés tant pour les constats dressés que pour les significations intervenues, dont distraction au profit de Maître Céline MAURY ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, les sociétés PLURIEL NOTAIRES ET ASSOCIÉS et MMA IARD demandent de débouter la SCI ASA de l’ensemble de ses demandes à leur encontre, et de condamner la partie qui succombera au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens.

A titre subsidiaire, elles demandent d’écarter l’exécution provisoire, ou plus subsidiairement de la subordonner à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par la SCI ASA.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, la CRCAM et la société PREDICA demandent de déclarer la société WOK’N CO irrecevable en ses demandes.

A titre subsidiaire, elles « s’en rapportent » sur les demandes d’annulation du contrat de vente et de résolution du contrat prêt et d’assurance accessoire, et demandent de :

— condamner la SCI ASA à rembourser à la CRCAM la somme de 149 602 euros à parfaire au titre de la restitution des fonds prêtés ;

— dire que les sommes dues au titre du décompte de restitution seront assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— ordonner la compensation entre les sommes dues ;

— ordonner le maintien de l’inscription d’hypothèque du prêteur de deniers publiée à son profit jusqu’à l’entier remboursement des sommes demandées ;

— condamner in solidum l’étude notariale intervenue et Monsieur [D] « ou qui le mieux d’entre eux, responsable de l’annulation du contrat de vente » à payer à la CRCAM la somme de 12 633,29 euros, à parfaire au jour de la résolution, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner tout succombant à payer à la CRCAM la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Les moyens seront présentés de façon croisée pour en favoriser la compréhension.

La fin de non-recevoir soulevée par la CRCAM et la société PREDICA se fonde sur le défaut de publication de l’assignation au titre du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, défaut que la société WOK’N CO conteste.

S’agissant de l’opposabilité de la cession du fonds de commerce, Monsieur [D] et la SCI ASA la contestent tous deux, faisant valoir qu’elle a été signifiée tardivement au bailleur, le 6 février 2024, en méconnaissance de l’article 15 du bail commercial.

La société WOK’N CO soutient que la dénonciation de l’acte de cession au bailleur a été faite le 30 janvier 2024 par courrier et mail, puis par voie de signification en février 2024. Elle reconnait un retard de 10 jours dans la dénonciation, dû aux délais postaux, mais estime que ce retard ne caractérise pas une infraction d’une gravité suffisante pour fonder une inopposabilité de la cession. La société WOK’N CO ajoute que Monsieur [D] n’invoque ni ne justifie d’un préjudice que lui aurait causé ce retard.

La société ASA répond qu’aucune gravité et aucun préjudice ne sont exigés pour que l’inopposabilité soit retenue, et soutient avec Monsieur [D] que les circonstances postales décrites par la société WOK’N CO sont inopérantes, celle-ci ayant manqué de diligence.

Par ailleurs, Monsieur [D] et la SCI ASA se prévalent de la nullité de la signification de la cession, au visa de articles 425, 440, 473, 474, et 475 du code civil, celle-ci ayant été signifiée au bailleur mais non à sa tutrice.

La société WOK’N CO expose que les textes visés n’imposent pas de notifier les actes destinés à un majeur protégé à son tuteur, concernant uniquement les actes passés par le majeur. Elle relève que la première page du bail mentionne l’identité du tuteur mais ne mentionne pas son adresse, le bailleur ayant en outre élu domicile à son adresse personnelle. Elle ajoute que l’étude notariale avait sollicité de la locataire que sa réponse soit envoyée à sa propre adresse, sans communiquer celle du mandataire. Elle soutient qu’en tout état de cause, la tutrice du bailleur était avisée de la cession au plus tard le 22 janvier 2024.

S’agissant de la validité de la vente, la société WOK’N CO déduit de l’opposabilité de la cession du fonds de commerce la possibilité de se prévaloir d’un droit de préemption sur le local en qualité de locataire, au visa de l’article L.145-46-1 du code de commerce.

A l’inverse, Monsieur [D] et la SCI ASA considèrent que la société WOK’N CO ne peut se prévaloir d’un tel droit compte tenu de l’inopposabilité de la cession de fonds de commerce.

De plus, ils font valoir tous deux qu’en application de l’article susvisé, aucun droit de préemption ou de préférence n’était conféré à la demanderesse, s’agissant d’une « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux », soit un cas d’exception légale à son application.

La SCI ASA explique que l’acte de vente porte en effet sur deux lots de copropriété dans un même immeuble et bâtiment, à savoir le lot 1 à usage mixte de commerce et habitation, et le lot 30 à usage d’habitation.

La société WOK’N CO répond que cette exception n’est pas applicable alors que la vente ne concerne pas un « bâtiment » entier, mais des lots de copropriété, dont l’un (le local litigieux) est de nature commerciale, ainsi qu’en atteste le bail en son chapitre 3, peu important la présence d’un logement de fonction en son sein.

La société ASA rétorque quant à elle que les locaux se situent au sein d’un bâtiment qui n’a rien d’une copropriété les immeubles étant indépendants, aucun syndic n’étant désigné et aucune assemblée générale ne s’y tenant ; ce statut étant en outre visé dans le bail.

Sur les demandes reconventionnelles à l’encontre de la société WOK’N CO formées par la SCI ASA, cette dernière fait valoir, au regard de ce qui précède, que la société WOK’N CO est occupante sans droit ni titre du bien lui appartenant. Elle ajoute que son préjudice financier correspond à la perte de trésorerie mensuelle liée au règlement de son crédit immobilier sans percevoir ni loyers ni indemnités d’occupation.

Elle reproche par ailleurs à la société WOK’N CO d’avoir récemment installé un tuyau d’extraction courant le long de la façade du local sans autorisation, alors que le bien est soumis au régime de la copropriété, et de causer des troubles de voisinage suivant procès-verbal de constat du 17 juillet 2024.

La société WOK’N CO répond qu’elle est occupante régulière et de bonne foi au titre de la cession du fonds de commerce, qu’elle n’est pas débitrice de loyer ni d’indemnités d’occupation, puisqu’à ce jour elle devrait être propriétaire du local, et qu’elle ne se livre à aucun trouble, ayant seulement procédé à des travaux de décoration interne. Elle conteste tout rajout au tuyau d’extraction déclarant qu’il existait déjà du chef de l’ancien exploitant, la société MOON SUSHI.

Sur ses demandes à l’encontre de la CRCAM et de la société PREDICA, la SCI ASA expose que l’annulation partielle du contrat de vente entrainera l’annulation de plein droit du contrat de prêt souscrit auprès de la CRCAM en application de l’article L. 312-55 du code de la consommation et du contrat d’assurance souscrit auprès de la société PREDICA, s’agissant d’opérations indivisibles.

La CRCAM et la société PREDICA ne contestent pas ces annulations subséquentes, mais font valoir la compensation des sommes dues de part et d’autre entre prêteur et emprunteur suite aux annulations.

Elles ajoutent que l 'obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, et que l’hypothèque consentie subsiste jusqu’à l’extinction de cette obligation.

Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, la CRCAM et la société PREDICA déclarent que les fautes commises par le notaire ou le vendeur qui sont à l’origine de l’annulation du contrat de prêt causent un préjudice certain au prêteur, subissant une perte de chance de percevoir des intérêts, qui peut être évaluée d’un montant équivalent à l’indemnité de remboursement anticipé.

S’agissant de ses demandes à l’encontre de l’étude notariale et de son assureur, la SCI ASA fait valoir que ladite étude devait assurer l’effectivité des actes qu’elle a dressés, et que par ses fautes, elle lui a fait perdre une chance de réaliser un investissement de qualité et de percevoir des loyers commerciaux comme de disposer de sa trésorerie pour développer d’autres projets. La SCI ASA soutient en outre qu’elle doit envisager le préjudice financier pouvant résulter de l’impossibilité de Monsieur [D] de lui restituer le prix de vente, comme celle de la société WOK’N CO de s’acquitter des indemnités dues.

L’étude notariale et son assureur contestent toute faute en lien avec les préjudices allégués. Ils rejoignent la SCI ASA et Monsieur [D] sur l’absence de droit de préemption applicable en l’espèce. Concernant les préjudices invoqués, ils font valoir que la SCI ASA ne peut viser un préjudice financier de 35 000 euros sans apporter la moindre justification de ce montant, étant relevé qu’elle ne peut se prévaloir de loyers qui ne seraient pas dus si la vente était annulée. S’agissant de la restitution du prix de vente, ils exposent que celle-ci ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l’acquéreur. Concernant les frais d’acte, ils visent l’article 1961 du code général des impôts.

La clôture est intervenue le 17 novembre 2025, par ordonnance du même jour.

A l’issue de l’audience de plaidoiries du 17 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026, avec autorisation donnée aux parties de former par note en délibéré des observations sur la recevabilité de la fin de non-recevoir présentée supra, point soulevé d’office par la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de trancher les demandes de « dire et juger » ou tendant à « constater » un fait, dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions mais de simples moyens et ne devraient ainsi pas figurer au dispositif des conclusions des parties.

Il est relevé également que les demandes de la SCI ASA et de Monsieur [D] tendant à les déclarer recevables sont sans objet, aucune fin de non-recevoir n’étant soulevée à leur égard.

I. Sur la fin de non-recevoir soulevée par la CRCAM et la société PREDICA

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir. ".

Si le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, les parties ne disposent pas d’une telle prérogative.

En l’espèce, le moyen tiré du défaut de publication de l’assignation ne relève pas d’une cause survenue ou révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, de sorte qu’il aurait dû lui être soumis.

Dès lors, la CRCAM et la société PREDICA ne sont pas recevables à l’invoquer devant la formation de jugement.

II. Sur les demandes concernant l’opposabilité de la cession de fonds de commerce

Il résulte de l’article 1690 du code civil que la cession d’un bail, fût-elle autorisée préalablement par le bailleur, n’est opposable à celui-ci que si elle lui a été signifiée ou s’il a été partie à l’acte authentique.

En l’espèce, l’article 15 « Cession et sous-location » figurant en page 9 du bail stipule : « Dans toutes les cessions, une copie de la cession enregistrée portant la signature manuscrite de chaque partie devra être remise au bailleur sans frais pour lui, dans le mois de la signature, et le tout à peine de nullité de la cession à l’égard dudit bailleur et de résiliation des présentes, si bon lui semble, le tout indépendamment de la signification prescrite par l’article 1690 du code civil ». Cette clause est reprise en page 3 de l’acte de cession conclu par la demanderesse.

La cession de fonds de commerce comportant transfert de bail a été conclue le 20 décembre 2023. Or, la signification de l’acte enregistré est intervenue le 30 janvier 2024, après écoulement du délai prescrit. A cet égard, le moyen selon lequel la cession a été notifiée avant enregistrement dès le 21 décembre 2023 est inopérant, l’acte prévoyant la remise d’une copie de la cession après enregistrement.

La demanderesse ne conteste pas ne pas avoir respecté le délai prescrit, et ne se prévaut pas d’un évènement revêtant les caractéristiques de la force majeure, alors que les délais d’enregistrement de la cession et postaux étaient prévisibles. En outre, il est relevé que son conseil n’a adressé l’acte de cession de fonds de commerce au Service de l’enregistrement que par lettre en date du 11 janvier 2024, reçue le 16 janvier 2024.

La clause prévoit la nullité de la cession à l’égard du bailleur -soit une inopposabilité- et s’impose à la cessionnaire venant aux droits de la cédante dans le cadre du bail, en application de l’article 1103 du code civil.

Dès lors, la cessionnaire ne peut s’opposer à cette sanction, argument pris de jurisprudences visant des faits différents.

La cession du fonds de commerce est donc inopposable à Monsieur [D], sans qu’il soit nécessaire d’examiner le surplus des moyens ni de « constater » que la cession ou sa signification seraient atteintes de nullité -ce qui constitue d’ailleurs des moyens et non des prétentions.

Les demandes de la société WOK’N CO tendant à déclarer la cession opposable et à ordonner la délivrance des appels de loyers et provisions ainsi que des quittances seront donc rejetées.

III. Sur les demandes concernant la vente du local

L’article L.145-6-1 du code de commerce dispose que : " Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. […]Le présent article n’est pas applicable […]à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ".

Cet article institue un droit de préférence -et non de préemption- limité, au profit du locataire.

En l’espèce, la cession du fonds de commerce étant inopposable à Monsieur [D], la société WOK’N CO ne pouvait se prévaloir d’un quelconque droit de préférence à son encontre. Il était donc libre de céder son bien à un tiers sans retenir la proposition de la demanderesse.

A titre surabondant, il est observé que Monsieur [D] a cédé un immeuble – au sens juridique du terme, à savoir un bien immobilier- contenant le lot litigieux, lot n°1, mais également un lot n°30 à usage d’habitation. Il s’agit donc bien de « la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ».

A cet égard, le texte n’exige aucunement que le bien vendu soit un bâtiment unique, ou qu’il relève d’une copropriété, ces moyens sont donc inopérants.

Ainsi, l’exception prévue par ce texte était applicable, de telle sorte que la société WOK’N CO ne pouvait bénéficier du droit de préférence.

Dès lors, la société WOK’N CO ne peut se prévaloir d’aucune nullité de la vente, ni de son inopposabilité à son égard, ni demander au tribunal de dire que le jugement vaudra vente à son profit, ou encore d’ordonner sa publication et de prévoir les modalités de paiement du prix de vente.

Ces demandes seront donc rejetées.

Par conséquent, il n’y a aura lieu de statuer sur les demandes formées en cas de nullité de la vente par la SCI ASA, mais également par son prêteur et assureur, devenues sans objet.

IV. Sur les demandes reconventionnelles de la SCI ASA

A. Sur les demandes reconventionnelles de la SCI ASA à l’encontre de la société WOK’N CO

1. Sur la demande d’expulsion

Au regard de ce qui précède, la société WOK’N CO, qui ne conteste pas être restée depuis la vente et jusqu’à ce jour dans les lieux appartenant désormais à la SCI ASA, sans titre opposable à cette dernière, venant aux droits de Monsieur [D], est occupante sans droit ni titre du local litigieux.

Dès lors, il sera fait droit à la demande d’expulsion formulée par la propriétaire légitime, selon ce qui figure au dispositif de la présente décision.

2. Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation ou loyers

Au même motif, il convient de condamner la société WOK’N CO à payer à la propriétaire des lieux une indemnité mensuelle d’occupation.

Il est observé que la société WOK’N CO ne fait pas valoir de moyens particuliers sur le montant de l’indemnité réclamée, se contentant sur ce point de demander au tribunal de débouter la SCI ASA de l’ensemble de ses demandes.

Le bail dont la demanderesse faisait valoir le transfert prévoyait un loyer mensuel de 1 500 euros, hors taxes, charges, et indexation annuelle.

Dès lors, la demande d’indemnisation à hauteur de 1 676,15 euros par mois est considérée comme justifiée.

Sur la période courant du 12 février 2024, date d’achat de l’immeuble par la SCI ASA, arrêtée au 1er septembre 2025 soit sur 18,66 mois, la somme de 31 276,96 euros était ainsi due, et non la somme de 34 907,54 euros réclamée au titre d’un tableau auto-constitué, non probant.

En conséquence, il convient de prononcer la condamnation de l’occupante à payer à l’acquéreur du local une somme de 31 276,96 euros arrêtée au 1er septembre 2025, et le paiement mensuel de l’indemnité susvisée au-delà de cette date jusqu’à complète libération des lieux.

3. Sur la demande indemnitaire au titre de préjudices financier et moral

En application de l’article 1240 du code civil, il résulte de l’absence de versement d’indemnités d’occupation durant plusieurs années un préjudice financier distinct du montant de celles-ci, correspondant pour la propriétaire à la perte de trésorerie mensuelle l’empêchant de faire face, dans des conditions normales, au paiement de ses charges et au développement de l’entreprise.

Ce préjudice sera évalué souverainement à la somme de 6 000 euros.

Concernant la demande au titre du préjudice moral allégué, aucun moyen de fait n’est porté à son soutien. Dès lors, la demande sera rejetée.

4. Sur la demande de remise en état des lieux sous astreinte

En l’espèce, la SCI ASA fonde sa demande uniquement sur un procès-verbal de constat du 17 juillet 2024 relevant l’existence d’un tuyau d’extraction sur les lieux.

Néanmoins, rien n’établit que cette installation soit imputable à la demanderesse, alors que le bail consenti au profit de la société MOON SUSHI prévoyait déjà une exploitation à des fins de restauration, pouvant nécessiter ce type d’installation, et qu’aucun état des lieux d’entrée et de sortie de celle-ci n’est produit.

Dès lors, la demande sera rejetée.

5. Sur la demande de garantie

La demande de condamnation en garantie au titre de « toutes demandes de tiers résultant des nuisances liées à l’installation et fonctionnement du tuyau d’extraction et/ou liées à l’absence d’autorisation de cet ouvrage », au regard de ce qui précède, et s’agissant de procédures et donc de préjudices hypothétiques, sera nécessairement rejetée.

B. Sur les demandes reconventionnelles de la SCI ASA à l’encontre de l’étude notariale et de son assureur

En application de l’article 1240 du code civil, le notaire doit procéder aux vérifications nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’il dresse, et est débiteur d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients, notamment sur la portée de leurs engagements.

Seront examinées uniquement les demandes et moyens présentés en cas de maintien de la vente, le surplus étant devenu sans objet.

En l’espèce, la notification à la société MOON SUSHI d’un droit de préférence n’existant pas -ce que reconnaît l’étude notariale- a tout au plus pu créer un doute sur la possibilité pour la société MOON SUSHI de bénéficier de ce droit.

La société WOK’N CO pour sa part ne pouvait connaître le même doute, au regard de l’inopposabilité de la cession du fonds de commerce, pour les motifs sus-évoqués, et qu’elle ne pouvait ignorer, disposant d’un conseil dès les prémices du litige, et reconnaissant avoir signifié la cession hors délais.

Ainsi, même à supposer que la locataire bénéficie d’un droit de préférence sur le local, elle n’aurait pas pu s’en prévaloir du fait de l’inopposabilité de la cession du fonds de commerce.

Dès lors, le maintien dans les lieux de la société WOK’N CO n’est pas imputable à l’étude notariale, mais bien à la mauvaise foi de ladite société.

Ainsi, la société PLURIEL NOTAIRES ASSOCIES ne peut être tenue responsable d’une impossibilité de la société WOK’N CO de s’acquitter des indemnités qu’elle doit, impossibilité purement hypothétique de surcroît, ni du préjudice financier par ailleurs indemnisé ci-dessus.

Enfin, s’agissant du préjudice moral invoqué par la SCI ASA, force est de constater qu’il n’est pas motivé distinctement.

Par conséquent, les demandes indemnitaires à l’encontre de l’étude notariale et de son assureur, et, subséquemment, de sursis à statuer à ce titre, seront rejetées.

V. Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la société WOK’N CO, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de l’avocat en ayant fait la demande.

Il n’y a pas lieu d’inclure les frais du constat d’huissier inopérant parmi les dépens, et il est relevé que les débours au titre de la signification des actes de la procédure font de droit partie des dépens.

B. Sur les frais irrépétibles

Suivant l’article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ".

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société WOK’N CO partie condamnée aux dépens, à payer à la SCI ASA la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. De même, elle sera tenue de payer à Monsieur [D] la somme de 2 000 euros, et la même somme au profit de la CRCAM. L’équité conduit par ailleurs à rejeter la demande de l’étude notariale, au regard de qui précède, ainsi que celle de la société succombante.

C. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, et nécessaire au regard de l’ancienneté des faits litigieux.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société civile CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE et la société anonyme PREDICA PREVOYANCE DIALOGUE DU CREDIT AGRICOLE ;

DEBOUTE la SASU WOK’N CO de l’intégralité de ses demandes ;

DECLARE inopposable à Monsieur [M] [D] la cession de fonds de commerce conclue le 20 décembre 2023 entre la SAS MOON SUSHI et la SASUWOK’N CO ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU WOK’N CO et de tous occupants de son chef du local litigieux sis [Adresse 9] à [Localité 1] ; à défaut de libération volontaire, passé le délai de 15 jours après signification de la présente, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; avec tous ses biens, à ses frais exclusifs ;

CONDAMNE la société WOK’N CO à payer à la SCI ASA la somme de 31 276,96 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 1er septembre 2025, outre le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 676,15 euros à compter de cette date et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE la SASU WOK’N CO à payer à la SCI ASA la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice financier ;

DEBOUTE la SCI ASA de sa demande au titre du préjudice moral;

CONDAMNE la SASU WOK’N CO à payer à la SCI ASA la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SASU WOK’N CO à payer à Monsieur [M] [D] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SASU WOK’N CO à payer à la société civile CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SASU WOK’N CO aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des actes de la procédure, dont distraction au profit de Maître Céline MAURY pour sa part ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 Avril 2026, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal judiciaire de MELUN par Hélène MARTRON, Présidente, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE