Du 24 janvier 2025

70C

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01954 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVRD

S.A. DOMOFRANCE

C/

[P] [S] [F]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Mathieu RAFFY

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 11]

RCS [Localité 8] N° B 458 204 963

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [P] [S] [F]

occupante sans droit ni titre d’un logement situé :

[Adresse 4]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux en date du 04 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

Faits constants, procédure et moyens des parties

Par acte délivré le 4 octobre 2024 la société d’HLM DOMOFRANCE a fait assigner en référé Mme [P] [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 20 décembre 2024 pour faire :

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant sans droit ni titre des locaux situés à [Adresse 9], ainsi que tous meubles et objets mobiliers leur appartenant, avec si besoin est le concours de la [Localité 12] Publique et l’assistance d’un serrurier, en supprimant le délai fixé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le sursis durant la trêve hivernale

— juger que le sort des meubles laissés éventuellement sur place sera régi conformément aux dispositions de l’article L.433 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner Mme [P] [S] [F] et plus généralement tous occupants sans droit ni titre des locaux au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer précédemment appelé sur le logement depuis le mois de mars 2024 jusqu’à la libération complète des lieux

— condamner les occupants au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens.

La demanderesse a maintenu ses demandes à l’audience en expliquant qu’après le décès du précédent locataire dont la fille lui avait adressé une lettre de préavis le 20 mars 2024, il est apparu que les lieux étaient occupés par Mme [P] [S] [F], sans droit ni titre et par voie de fait, qu’elle a refusé de quitter les lieux et qu’elle est donc fondée à obtenir son expulsion et la suppression du délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de la trève hivernale.

La société d’HLM DOMOFRANCE a été invitée à adresser le justificatif du montant du loyer et des charges en cours au décès du locataire.

Mme [P] [S] [F], assignée à son lieu de résidence avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l’article 472 du [10] de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Mme [P] [S] [F] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense, il convient de statuer au vu des pièces du demandeur, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

De plus l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété et par suite un trouble manifestement illicite, qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection l’expulsion des occupants.

Par ailleurs l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que «Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis un an à la date du décès, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès». A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’espèce la société d’HLM DOMOFRANCE, propriétaire du logement situé à [Adresse 9], verse aux débats le contrat en date du 15 septembre 1992 établissant que ce logement était loué à M. [G] [R], l’acte de décès en date du [Date décès 1] 2018 de l’épouse de M. [G] [R], l’acte de décès en date du [Date décès 7] 2024 de M. [G] [R] et un courrier en date du 20 mars 2024 de [N] [R], leur fille, indiquant vouloir restituer les clés du logement et ne revendiquant donc pas le transfert du bail.

Il s’ensuit que le bail a pris fin le [Date décès 7] 2024 en raison du décès de M. [G] [R].

La société d’HLM DOMOFRANCE produit en outre aux débats un procès-verbal de constat en date du 1er juillet 2024 de Maître [O], commissaire de justice, qui a constaté que le logement est occupé par Mme [P] [S] [F] qui a reconnu ne pas avoir de titre d’occupation, et y vivre avec son conjoint et leur enfant et déclaré s’y être installé après avoir constaté que la maison était abandonnée depuis plusieurs jours et que les portes et fenêtres étaient ouvertes. Or le commissaire de justice a constaté que la traverse de la porte-fenêtre située sur pignon Sud et que la porte palière étaient destructurés par des éclats de bois en pourtour de serrure et que la serrure avait été changée. Il précise en outre que Mme [P] [S] [F] a refusé de quitter le logement.

Il résulte de ce constat, d’une part que l’occupation sans droit ni titre est établie, d’autre part que l’introduction dans les lieux par voie de fait est caractérisée.

Par suite, la société d’HLM DOMOFRANCE est fondée à faire ordonner l’expulsion de Mme [P] [S] [F] et de tous occupants de son chef.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution en sa version applicable prévoit que l’expulsion lorsqu’elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement mais que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce la voie de fait étant démontrée, le délai prévu par l’article L.412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas, et l’expulsion pourra donc être poursuivie immédiatement après la délivrance du commandement de quitter les lieux.

En outre l’article L.412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution qui instaure une trêve des expulsions du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille, prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, et que le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces procédés.

L’occupation portant sur un logement à vocation sociale qui empêche les bénéficiaires du dispositif d’en bénéficier, et Mme [P] [S] [F] ne se présentant pas pour fournir des justificatifs relatifs à sa situation personnelle, familiale et sociale, il y a lieu de supprimer le bénéfice de la trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un logement par des tiers dépourvus de titre d’occupation expose le propriétaire à des charges liées à cette occupation, le prive de la jouissance des lieux, et de la possibilité d’en tirer un revenu, ce qui justifie la fixation à la charge de l’occupant d’une indemnité d’occupation.

Il est ainsi en l’espèce justifié d’allouer à la société d’HLM DOMOFRANCE à titre provisionnel une indemnité d’occupation sur la base d’un montant de 587 euros par mois qui correspond au montant du loyer et charges qui incombait au précédent locataire. Cette indemnité courra néanmoins seulement à compter de la présente décision, et sera supportée par Mme [P] [S] [F], seule personne identifiée comme occupante du logement.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge de Mme [P] [S] [F] qui succombe.

Au regard de la disparité entre la situation respective des parties, la société d’HLM DOMOFRANCE conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond,

CONSTATONS que Mme [P] [S] [F] est occupante sans droit ni titre et par voie de fait du logement situé à [Adresse 9] ;

CONDAMNONS Mme [P] [S] [F] et tous occupants de son chef à quitter ce logement ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [P] [S] [F] de libérer volontairement ces lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ;

DISONS que le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable et que l’expulsion pourra avoir lieu dès délivrance du commandement de quitter les lieux ;

SUPPRIMONS le bénéfice du sursis à l’expulsion durant la période hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [P] [S] [F] à payer à la société d’HLM DOMOFRANCE, à compter de la présente ordonnance et jusqu’à libération complète des lieux, une indemnité d’occupation provisionnelle sur la base d’un montant de 587 euros par mois ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [P] [S] [F] aux dépens ;

REJETONS la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection