TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 6]

N° RG 25/01919 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FVNF

Minute : 25/0795

JUGEMENT

DU 17 Décembre 2025

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[B] [P]

Copies certifiées conformes

M^e DAVID

M^e FOURNARD

Copie exécutoire

M^e DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE

Activité : , demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e DAVID, de la SCP GUYON et DAVID, avocat inscrite au barreau de SAINT-NAZAIRE,

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DEFENDEURS :

Madame [B] [P], demeurant [Adresse 8] – Chez Madame [Z] [E] – [Localité 5]

Représentée par M^e Aurélie FOURNARD, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-44184-2025-00131 du 22/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Léa DELOBEL, Greffière placée lors des débats

Camille LECRIQUE, Greffière placée lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 novembre 1990, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [B] [P] et Monsieur [I] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 12], moyennant un loyer total et révisable de 745,42€, provision sur charges non incluse.

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2008, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [B] [P] un garage n°08 situé [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant un loyer de 27,84€ par mois.

Le 27 novembre 2023, Monsieur [I] [P] est décédé à [Localité 12].

Le 5 février 2025, une situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 10]-Atlantique par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.976,34€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 26 juin 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [B] [P] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 6 mai 2025 ;

2 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 3.498,07€ à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 mai 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 387,25€ (351,90€ pour le logement et 35,35€ pour le garage), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;

* la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [B] [P] du fait de l’absence de contact avec la locataire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 novembre 2025. L’OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.968,18€, arrêtée à la date du 31 août 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délai et sollicite la condamnation au paiement des loyers impayés, précisant que le placement sous scellés du logement ne dispense pas la locataire du règlement des loyers.

Madame [B] [P], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, a demandé à la juridiction de :

1 – constater que l’OPH SILENE s’est lui-même privé de revenus en s’abstenant de solliciter une indemnisation auprès du Ministère de la justice ;

2 – constater l’impossibilité de libérer le logement en raison de placement sous scellés ;

3 – en conséquence, débouter l’OPH SILENE de l’ensemble de ses demandes ;

4 – statuer de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle a expliqué que le logement était placé sous scellés dans le cadre d’une instruction criminelle visant son fils et qu’elle ne pouvait plus, de ce fait, occuper le logement. Elle a indiqué avoir des difficultés avec les démarches administratives du fait notamment de son âge de 83 ans. Elle a déclaré être hébergée à titre temporaire et a précisé qu’elle espérait regagner le logement lors de la levée des scellées. Elle a précisé que l’OPH SILENE s’était lui-même privé de la perception de loyers en n’effectuant aucune démarche auprès de la Direction des services judiciaires afin de solliciter une indemnisation du fait du placement sous scellés.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 26 juin 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 5 février 2025 et l’assignation délivrée le 26 juin 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le placement sous scellés d’un logement ne fait pas obstacle à la poursuite du contrat de bail et le locataire reste responsable du paiement des loyers tant que le bail se poursuit. A la résiliation du bail, le bailleur qui se trouve dans l’impossibilité de reprendre son bien du fait de l’apposition des scellés est alors recevable à solliciter une indemnité de l’Etat, s’il démontre que les conditions de la mise en mouvement de la responsabilité sans faute de l’Etat sont réunies.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, il n’est ni allégué, ni établi que la locataire aurait repris le règlement du loyer avant la date de l’audience. Il ressort du décompte versé aux débats, arrêté au 31 août 2025, que la locataire ne règle plus aucun loyer depuis le mois d’octobre 2024. Aussi, la dette locative continue d’augmenter alors même que le logement, placé sous scellées, n’est plus occupé par la locataire. Dès lors, compte tenu de ces éléments, il n’est pas possible d’octroyer de délais de paiement à la locataire.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 7 mai 2025.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [P] jusqu’à la restitution des clefs du logement au bailleur, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 387,25€ (351,90€ pour le logement et 35,35€ pour le garage), augmentée des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Le décompte fourni n’appelant aucune critique, Madame [B] [P] sera condamnée à payer la somme de 4.968,18€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 août 2025, terme du mois de d’août 2025 inclus.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 6 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus les 14 novembre 1990 et 17 novembre 2008 entre l’OPH SILENE et Madame [B] [P] au 7 mai 2025 et DIT que Madame [B] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 2] à [Localité 12], ainsi que le garage n°08 situé [Adresse 4] à [Localité 12], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [B] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [P] à payer à l’OPH SILENE la somme de 4.968,18€, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [B] [P] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 387,25€ (351,90€ pour le logement et 35,35€ pour le garage), augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er septembre 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [B] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 mars 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 17 DÉCEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

E. HAMON