Du 19 juin 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00627 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FBF

S.A. [F] HABITAT

C/

[M] [Y] [R]

— copie exécutoire délivrée à

SA [F] HABITAT

Le 19/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 19 juin 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

S.A. [F] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [U]

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [Y] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant – non représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé du 2 décembre 2016, ayant pris effet le même jour, [F] a consenti à Monsieur [M] [Y] [R] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 397,99 €, provisions sur charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 2 décembre 2016.

Monsieur [M] [Y] [R] a donné congé par courrier reçu le 12 septembre 2022.

Suivant procès-verbal de constat établi le 15 novembre 2022, Maître [C] [D], commissaire de justice, a dressé, de manière non contradictoire, l’état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 décembre 2024, [F] a mis en demeure Monsieur [M] [Y] [R] de lui régler sous huitaine la somme de 6.327,53 €.

En l’absence de paiement, [F] a, par acte de commissaire de justice délivré le 8 janvier 2025, fait assigner Monsieur [M] [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 1134 et 1741 du code civil et de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 :

— condamner Monsieur [M] [Y] [R] :

— au paiement de la somme de 6.327,53 € représentant les loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 9 décembre 2024 pour 4.080,70 € et les indemnités compensatrices de réparations locatives pour 2.246,86 €,

— au paiement des intérêts de droit à compter du 27 juillet 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 6.327,53 €,

— au paiement de la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 15 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, [F], représentée par Madame [P] [U], munie d’un pouvoir de représentation, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

En défense, Monsieur [M] [Y] [R] n’a ni comparu ni été représenté. Il n’a pas pu être localisé et un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

— Sur la demande en paiement des arrieres de loyer :

En application de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Il lui incombe, en outre, en application de l’article 23 de la même loi, de régler les charges récupérables qui peuvent donner lieu à des appels provisionnels.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

[F] sollicite le paiement de la somme totale de 6.327,53 € au titre de l’arriéré locatif et du coût des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé par le preneur d’un montant de 319,61 €.

Il résulte en l’espèce du bail et du décompte versés aux débats que Monsieur [M] [Y] [R] est redevable d’une somme de 3.114,50 € au titre des loyers et des charges impayés.

Monsieur [M] [Y] [R], qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

— Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

Il est admis que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement du congé donné par Monsieur [M] [Y] [R] reçu le 12 septembre 2022, le procès-verbal de constat établi le 14 octobre 2022 par Maître [C] [D], commissaire de justice, et le courrier électronique de Monsieur [M] [Y] [R] du 14 septembre 2022, que ce dernier a abandonné lors de son départ des meubles, vêtements et effets personnels. [F] justifie avoir exposé des frais de débarras du mobilier pour un volume d’environ 17 m3 d’un montant total de 840 €. Il convient en conséquence de retenir cette facture.

En l’espèce, en comparant l’état des lieux d’entrée établi le 2 décembre 2016 et le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 25 novembre 2022, il apparaît que :

— le meuble sous évier de la cuisine, était en usage au moment de l’entrée dans les lieux du locataire mais que la planche de bois était abîmé, la baguette de la porte était manquante et deux impacts étaient constatés. A son départ, il apparaît que ce meuble était en très mauvais état.

Il convient de déclarer Monsieur [M] [Y] [R] responsable de cette dégradation. Toutefois, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 100% compte tenu de l’état de ce meuble à l’entrée des lieux du locataire et de la durée d’occupation des lieux, soit près de 6 ans.

— le nettoyage du logement : l’état des lieux d’entrée montre que le logement était en bon état de propreté général au moment de l’entrée dans les lieux du preneur. En revanche, à son départ, il était dans un état de saleté important justifiant le nettoyage du logement. Il convient, en conséquence, de déclarer Monsieur [M] [Y] [R] responsable de cet état et de retenir le montant sollicité par [F], soit 145,44 €, eu égard à la taille du logement.

— le remplacement des sols séjour, couloir, cuisine et des deux chambres :

— dans le séjour : il apparaît que le sol était en bon état au moment de l’entrée du locataire dans les lieux. En revanche, il manquait une plaque de parquet au niveau d’une prise électrique à son départ.

— dans la chambre 2 : le sol était en bon état au moment de l’entrée du locataire dans les lieux, une plaque de parquet faisait défaut lors de son départ.

Compte tenu de l’état de la peinture au départ du locataire, il y a lieu de déclarer Monsieur [M] [Y] [R] responsable de ces dégradations.

Il échet de rappeler que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. Aussi, le barême des indemnités compensatrices qu’il verse aux débats sera pris en compte. Toutefois, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 50% compte tenu de l’état du sol à l’entrée des lieux du locataire et de la durée d’occupation des lieux.

En revanche, il apparaît que :

— dans la chambre 1 : le sol en PVC, en bon état, présentait un enfoncement lors de l’entrée dans les lieux. Au départ du locataire, le sol était sale,

— dans la cuisine : le sol en PVC, en bon état, présentait des traces d’usure sur l’ensemble lors de l’entrée dans les lieux. Au départ du locataire, le sol présentait des traces noirâtres,

— que dans le couloir : le sol en bon état et propre lors de l’entrée dans les lieux du locataire mais était très sale à son départ.

Cependant, aucun élément ne permet d’établir que l’état de saleté des sols de ces pièces justifie leur remplacement. Cet état a, toutefois, déjà été pris en compte puisque des sommes ont été allouées à [F] pour le nettoyage du logement et notamment des sols. Dans ces conditions, ce dernier sera débouté de ses demandes concernant le remplacement du sol du couloir, de la cuisine et de la chambre 1.

Aussi, les réparations locatives imputables à Monsieur [M] [Y] [R] doivent être évaluées à 500 € compte tenu de la surface des pièces et de l’application du coefficient de vétusté.

— le remplacement de la porte vitrée brisée : le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie montre que la porte du séjour fait défaut et que deux portes ont été laissées par le locataire dans le cellier dont une à son vitrage cassé. Ces éléments étaient en bon état d’usage au moment de l’entrée dans les lieux du preneur.

Compte tenu de l’état du sol dans ces deux pièces, il y a lieu de déclarer Monsieur [M] [Y] [R] responsable de ces dégradations.

Etant rappelé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, le barême des indemnités compensatrices qu’il verse aux débats sera pris en compte. Aussi, cette réparation locative imputable à Monsieur [M] [Y] [R] doit être évaluée à 174,01 €.

Dès lors, les réparations locatives imputables à Monsieur [M] [Y] [R] doivent être évaluées à la somme totale de :

840 € + 145,44 € + 500 € + 174,01 € = 1.659,45 €

— Sur les sommes dues par Monsieur [M] [Y] [R] au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives :

[F] admet que Monsieur [M] [Y] [R] lui a versé la somme de 319,61 € au titre du dépôt de garantie de l’appartement, qu’il convient de déduire des sommes qu’il doit. Ce dernier sera donc condamné à lui payer la somme de :

(3.114,50 € + 1.659,45 €) – 319,61 € = 4.454,34 €

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, date de l’assignation, en l’absence de preuve d’une mise en demeure en date du 27 juillet 2023.

— Sur la demande en paiement du constat de commissaire de justice :

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise et la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location et si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues, il est établi par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

Il est admis que les frais d’état des lieux restent à la charge du bailleur dès lors qu’il a été fait appel à un commissaire de justice sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

[F] sollicite la condamnation de Monsieur [M] [Y] [R] à lui payer la somme de 193,54 €, correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 25 novembre 2022.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement le congé délivré par Monsieur [M] [Y] [R], que ce dernier a donné congé et a quitté rapidement les lieux loués en abandonnant meubles, vêtements et effets personnels. Dans ces circonstances, [F] a requis un commissaire de justice aux fins d’établissement de l’état des lieux de sortie. Monsieur [M] [Y] [R], bien que convoqué, ne s’est pas présenté à l’état des lieux de sortie. Toutefois, compte tenu de la nécessité de débarasser les locaux après l’établissement de l’état des lieux de sortie deux procès-verbaux (un procès-verbal de difficulté et l’état des lieux de sortie) ont dû être dressés en son absence.

Il apparaît, ainsi, que Monsieur [M] [Y] [R] n’a pas pu proposer au préalable au locataire sortant un état des lieux amiable. L’état des lieux a, donc, été établi par commissaire de justice, à son initiative, de sorte qu’en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les frais d’établissement doivent être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Monsieur [M] [Y] [R] sera, en conséquence, condamné à payer à [F] la moitié des deux états des lieux établis par commissaires de justice pour un montant total de la somme de :

193,54 € + 163,54 € = 357,08 € au titre de la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie.

— Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [Y] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de celui du commandement de payer d’un montant de 88,73 €

Il apparaît équitable de laisser à [F] la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] [R] à payer à [F] la somme de 4.454,34 € au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 319,61 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] [R] à payer à [F] la somme de 357,08 €, correspondant à la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice ;

DEBOUTE [F] du surplus de ses demandes ;

DITn’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] [R] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer d’un montant de 88,73 €.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection