Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00953 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2O4T

Société ADOMA

C/

[T] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ADOMA (anciennement dénommée SONACOTRA), Société anonyme d’Economie Mixte, inscrite au RCS [Localité 8] B sous le n° 788 058 030

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bertrand CHAVERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Morgane DUPRE-BIRKHAHN de la SELARL HARNO & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

Délibéré du 24 octobre 2025 prorogé au 14 Novembre 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence en date du 16 juin 2022, la SAEM ADOMA a consenti à M. [T] [Y] une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, située à [Adresse 6].

Par acte introductif d’instance en date du 23 avril 2025, la SAEM ADOMA a fait citer M. [T] [Y] à l’audience du juge des contentieux de la protection statuant en référé du 20 juin 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence acquise à la date du 12 mars 2025,

— Ordonner l’expulsion immédiate de M. [T] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner M. [T] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 2.709,29 euros correspondant au solde débiteur arrêté au 8 avril 2025,

— Condamner M. [T] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance, soit 500,32 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner M. [T] [Y] à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [T] [Y] aux dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 20 juin 2025 a fait l’objet d’un report au 12 septembre 2025.

A l’audience du 12 septembre 2025, la SAEM ADOMA, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et a précisé que la dette locative s’élève à la somme de 2.929,47 euros au 2 septembre 2025. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la résiliation de plein droit en rappelant que le contrat est un un contrat de résidence non soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qu’elle avait déjà mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du contrat par mise en demeure signifiée le 8 décembre 2022 et saisi le juge des contentieux de la protection statuant en référé par acte du 18 janvier 2023 mais avait renonçé à sa demande de constat de la résilition du contrat et d’expulsion car M. [T] [Y] avait alors régularisé l’arriéré. M. [T] [Y] ayant à la suite de nouveau cessé de régler les redevances, elle fait valoir que le contrat est résilié et que le juge ne peut suspendre ses effets, quand bien même des délais de paiement seraient octroyés sur le fondement de l’article 1343-5 du code procédure civile.

M. [T] [Y], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— fixer le montant de la dette exgible à 2.929,47 euros au 2 septembre 2025

— suspendre les effets de la clause résolutoire et prononcer la poursuite du bail d’habitation

— sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour apurer la dette

— débouter la SAEM ADOMA de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile

— dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Il explique avoir rencontré des difficultés pour payer ses loyers mais qu’il a repris le paiement des loyers depuis juin 2025. Il soutient être de bonne foi et pouvoir bénéficier de délais de paiement sur 24 mois et de la suspension des effets de la clause de résiliation.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la résiliation du contrat de résidence et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce et à titre liminaire il convient de constater que le contrat liant les parties n’est pas un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mais un contrat de résidence portant sur un logement meublé dans une résidence sociale dans le cadre d’un dispositif d’insertion par le logement soumis aux dispositions du code de la construction et l’habitation.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d’activité de l’établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré) sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En outre selon l’article 11 du contrat de résidence sociale conclu le 16 juin 2022 entre la SAEM ADOMA et M. [T] [Y], le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement de la redevance ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception

Il est constant que la SAEM ADOMA a notifié à M. [T] [Y] une mise en demeure suivant lettre recommandée en date du 3 février 2025 dont M. [T] [Y] a accusé réception le 11 février 2025 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence, pour lui préciser qu’à défaut de régularisation dans le délai de 8 jours, la résiliation du contrat sera acquise en application de l’article 11 précité.

M. [T] [Y] n’a pas, dans le délai de 8 jours, ni dans celui d’un mois à compter de la notification de la mise en demeure, réglé les causes de celle-ci alors que l’arriéré portait sur la somme de 2.796,34 euros supérieure à deux fois le montant mensuel et des charges.

La clause a donc été régulièrement appliquée et la résiliation de plein droit est acquise à la date du 12 mars 2025 en vertu des dispositions légales et contractuelles.

En outre le juge des contentieux de la protection statuant en référé ne dispose pas de pouvoirs lui permettant, s’agissant d’un contrat de résidence non soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de cette clause, alors que la demanderesse y est opposée.

En conséquence, M. [T] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement, ce qui constitue pour la SAEM ADOMA un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur.

Il n’y a pas lieu de prononcer une expulsion immédiate en réduisant ou supprimant le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux résultant des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

— Sur la créance de la SAEM ADOMA:

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au soutien de sa demande la SAEM ADOMA produit un décompte actualisé à la date du 2 septembre 2025, selon lequel sa créance s’établit à 2.929,47 euros dont le non-paiement est reconnu par M. [T] [Y].

L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, M. [T] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 2.929,47 euros, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de redevances, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 septembre 2025 – échéance du mois d’août 2025 incluse – et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

— Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement sur ce fondement est subordonné à la bonne foi du débiteur mais aussi à sa capacité à rembourser sa dette dans le délai de deux ans prévue par le texte.

Il ressort des débats que M. [T] [Y] a fait l’effort de reprendre le paiement d’une somme équivalente au montant de la redevance courante.

Il perçoit des allocations de retour à l’emploi et assure aussi des missions d’intérim.

Dans ces conditions, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [T] [Y].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il convient de condamner M. [T] [Y] à verser à la SAEM ADOMA la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Par ces motifs

Statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

Rejetons la demande en suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de résidence ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire de la convention de résidence portant sur le logement situé à [Adresse 6], à la date du 12 mars 2025 ;

En conséquence, ordonnons l’expulsion de M. [T] [Y] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Fixons une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance, révisable selon les modalités contractuelles, à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat 500,32 euros en août 2025) ;

Condamnons M. [T] [Y] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 2.929,47 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation à la date du 2 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse) ;

Accordons à M. [T] [Y] des délais de paiement ;

L’Autorisons à s’acquitter de sa dette en 24 mois, par versements mensuels de 75 euros ;

Disons que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la signification du jugement, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier étant réduit ou majoré à concurrence de la dette en principal, intérêts, indemnité et frais de procédure ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

Condamnons M. [T] [Y] à payer à la SAEM ADOMA à compter du 1er septembre 2025 les indemnités d’occupation continuant à courir jusqu’à la libération effective des lieux ;

Rejetons les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamnons M. [T] [Y] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constatons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Condamnons M. [T] [Y] aux dépens;

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection