N° RG 23/08667 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YLEN

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

50A

N° RG 23/08667

N° Portalis DBX6-W-B7H-YLEN

AFFAIRE

[P] [V]

C/

[B] [C]

[H] [U]

[Adresse 6]

le :

à

M^e Isabelle ZIEGLER

AARPI RIVIERE DE KERLAND

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025, délibéré prorogé au 04 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [P] [V]

née le 14 Juin 1977 à [Localité 5] (GIRONDE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [C]

né le 23 Septembre 1969 à [Localité 5] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Isabelle ZIEGLER, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par Maître Jean-Bernard PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN (avocat plaidant)

Madame [H] [U]

née le 29 Juin 1970 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Isabelle ZIEGLER, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Jean-Bernard PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN (avocat plaidant)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 02 mai 2023, il a été conclu entre Madame [H] [U] et Monsieur [B] [C], vendeurs et Madame [P] [V], acquéreur, un compromis de vente portant sur une maison sise [Adresse 4] à [Localité 8] ([Localité 7]).

La date de réitération était fixée au 28 juillet 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 juin 2023, Madame [P] [V] a notifié aux vendeurs sa décision d’annuler la vente en raison de l’humidité excessive de la maison découverte à l’occasion d’une visite avec des artisans le 14 juin 2023, constitutive d’un vice caché.

Des échanges sont intervenus entre les parties sans qu’aucun accord ne puisse intervenir aussi bien sur la signature de l’acte authentique de vente que sur la restitution du dépôt de garantie de 13 000 euros versé par Madame [V] lors de la signature du compromis.

C’est dans ces conditions que par exploit en date du 17 octobre 2023, Madame [P] [V] a assigné Madame [H] [U] et Monsieur [B] [C] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en annulation de la vente pour vices cachés et subsidiairement nouvelle notification du compromis de vente, restitution de la somme de 13 000 euros et indemnisation de son préjudice moral.

Par ordonnance du 16 février 2024, au vu de l’accord des parties, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire, qui s’est soldée par un échec.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mai 2025, Madame [V] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et 1138 et suivants du code civil, de :

— juger que la vente doit être annulée pour cause de vices cachés ou à défaut pour dol,

A titre subsidiaire,

— juger que les modifications du bien dont elle a eu connaissance après signature du compromis de vente, justifiaient qu’il soit procédé à une nouvelle notification du compromis de vente ; et qu’elle pouvait ainsi renoncer à la vente en l’absence de nouvelle purge,

— condamner solidairement les consorts [C] [U] à restituer la somme de 13 000 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juin 2023 et capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement les consorts [C] et [U] à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter les consorts [U] [C] de leur demande de paiement de la clause pénale de 25 000 euros ou à défaut en réduire le montant à 1 euro ; en cas de condamnation écarter l’exécution provisoire au vu des circonstances de l’affaire,

— condamner les consorts [U] [C] au paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [U] [C] aux entiers dépens toutes taxes comprises dont distraction au profit de Maître Vianney LE COQ DE KERLAND en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 07 mai 2025, Madame [U] et Monsieur [C] demandent de voir :

— constater l’absence de vice caché affectant le bien immobilier,

— condamner Madame [V] à leur payer la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale,

— leur attribuer le dépôt de garantie, à valoir sur le montant des sommes qui leur sera alloué,

— débouter Madame [V] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Madame [V] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [V] aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation de la vente

Madame [V] sollicite à titre principal l’annulation de la vente pour vices cachés et à défaut pour dol.

L’annulation de la vente suppose qu’il y ait vente.

Aux termes des dispositions des articles 1583 et 1584 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Elle peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Son effet est réglé par les principes généraux des conventions.

En l’espèce, le compromis régularisé entre les parties le 02 mai 2023 prévoyait que la vente devait faire l’objet d’une régularisation par acte authentique au plus tard le 28 juillet 2023, à défaut de quoi l’accord serait nul et non avenu ou la vente pourrait être constatée judiciairement.

Cette régularisation n’ayant pas eu lieu et la vente n’ayant pas été constatée judiciairement, il n’y a pas eu vente.

En l’absence de vente, il ne saurait en être prononcée l’annulation, sur quelque fondement que ce soit.

Madame [V] sera, par conséquent, déboutée de sa demande principale.

Sur la renonciation à la vente

La demande subsidiaire de Madame [V] tendant à voir juger que les modifications du bien dont elle a eu connaissance après signature du compromis de vente justifiaient qu’il soit procédé à une nouvelle notification du compromis de vente et qu’elle pouvait ainsi renoncer à la vente en l’absence de nouvelle purge, ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais un moyen au soutien de ses prétentions financières.

Il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes du compromis de vente, le dépôt de garantie de 13 000 euros remis par l’acquéreur au notaire devait venir en déduction du prix et des frais de l’acte dus par l’acquéreur lors de l’établissement de l’acte authentique, s’il avait lieu, ou être restitué à l’acquéreur au jour fixé pour cet établissement, si l’une quelconque des conditions suspensives prévues n’était pas réalisée ou, si pour une raison quelconque l’acquéreur ne pouvait pas ou ne voulait pas passer cet acte et/ou payer le prix et les frais malgré la réalisation des conditions suspensives, être acquis définitivement aux vendeurs, à titre d’indemnité d’immobilisation, s’ils tenaient l’accord pour nul et non avenu quinze jours après une sommation de passer l’acte authentique, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, les parties étant alors déliées de tous engagements résultant du compromis, ou être versé à titre de garantie venant en déduction du prix de vente s’ils poursuivaient l’acquéreur en constatation judiciaire de la vente.

Madame [U] et Monsieur [C] ne justifient pas avoir sommé Madame [V] de passer l’acte authentique par lettre recommandée avec accusé de réception une fois les conditions suspensives prévues au compromis réalisées.

Ils ne peuvent prétendre à l’acquisition définitive du dépôt de garantie, qui doit être restitué à Madame [V].

Il sera en conséquence ordonné à Maître [O] [N] de procéder à la restitution de la somme de 13 000 euros à Madame [P] [V] sur justification de la signification à parties du jugement.

Les demandes d’intérêts de retard et de capitalisation des intérêts seront rejetées.

Sur la clause pénale

Aux termes du compromis, “si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à 10% du prix ci-dessus stipulé conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil”.

L’article 1231-5 du code civil précise que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Madame [V] a informé les vendeurs de son refus de réitérer la vente par un courrier du 18 juin 2023, au motif qu’elle aurait découvert des vices cachés lors d’une visite du 14 juin 2023 à savoir l’humidité excessive de la maison, l’inondation quasi-permanente et la moisissure.

Ses allégations ne sont corroborées que par une attestation d’un ami, Monsieur [I] [Y], qui aurait constaté lors de la visite du 14 juin 2023 une flaque d’eau “remontée par le sol” au milieu de la cuisine et une forte odeur de moisi, et un devis de la Coopérative Artisanale Sabraise du 30 juin 2023 attirant l’attention de Madame [V] sur le fait que la maison est humide et qu’a été remarquée la présence d’une flaque d’eau sur le sol de la cuisine dont l’origine est inconnue.

Ces éléments, qui ne traduisent qu’un constat ponctuel, le 14 juin 2023, d’une prétendue flaque d’eau sur le sol de la cuisine et d’une humidité de la maison, ne démontrent pas un état d’inondation et d’humidité de la maison, si ce n’est permanent, à tout le moins récurrent.

Il n’en résulte pas la preuve suffisante de l’existence d’un vice affectant la maison ou d’une modification substantielle du bien dont l’état réel ne correspondrait pas au bien décrit dans le compromis de vente.

Au contraire, les défendeurs produisent le diagnostic ASE réalisé pour la vente ne faisant pas état d’un problème d’humidité, ainsi qu’un rapport d’expertise GM Expertise du 04 juillet 2023 relevant que les valeurs relevées sont conformes à l’hygrométrie d’une habitation et ne sont pas le signe de présence d’humidité au sein de l’habitation et concluant que l’humidité présente dans l’habitation de type landaise dépourvue de fondations est en adéquation avec ce type de construction et ne remet pas en cause la stabilité de l’ouvrage ni la santé de ses occupants.

C’est donc de manière injustifiée que Madame [V] a refusé de réitérer l’acte par acte authentique.

Par suite, elle est redevable envers les défendeurs d’une indemnité à titre de clause pénale telle que prévue au compromis laquelle, manifestement excessive, doit être réduite à la somme de 7 000 euros.

Sur le préjudice moral

Madame [V] ne démontrant pas une atteinte à ses sentiments, à sa considération, à son honneur ou à sa réputation du fait de l’absence de restitution du dépôt de garantie et étant condamnée à payer une indemnité à titre de clause pénale aux défendeurs, elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, non justifié.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de condamner Madame [P] [V], dont le refus de réitérer la vente est à l’origine de la présente procédure, à payer aux consorts [Z] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE Madame [P] [V] de sa demande d’annulation de vente ;

ORDONNE à Maître [O] [N], notaire à [Localité 5], de restituer à Madame [P] [V] la somme de 13 000 euros versée à titre de dépôt de garantie, sur justification de la signification à parties du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à Madame [H] [U] et Monsieur [B] [C] la somme de 7 000 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à Madame [H] [U] et Monsieur [B] [C] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT