TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

N° RG 25/00709 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2HE7

3 copies

GROSSE délivrée

le 04/08/2025

à

M^e Margot MARIN

Rendue le QUATRE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Josselyne NORDET, Greffière.

DEMANDERESSE

LA S.A.S. CEETRUS FRANCE

Représentée la société Nhood Services France, anciennement dénommée Trimogest, dûment habilitée à l’effet des présentes aux termes d’un mandat de gestion en date du 27 décembre 2020,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Margot MARIN, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant pour M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

LA S.A.S. SERBART,

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 2]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 26 mars 2025, la SAS CEETRUS FRANCE a fait assigner la SAS SERBART, au visa des articles 489, 514-1, 834, 835 et 700 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 17 décembre 2018 est acquise depuis le 30 juin 2024 ;

— constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;

— ordonner l’expulsion de la SAS SERBART et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— condamner la SAS SERBART, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal de 86 945,63 euros TTC, selon le décompte locatif établi à la date du 18 mars 2025, à parfaire; – condamner la SAS SERBART au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 533,33 euros par jour, établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, conformément aux termes du bail, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10 % à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective ;

— dire que le dépôt de garantie actualisé lui sera réputé acquis en sa qualité de bailleur ;

— condamner la SAS SERBART à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion ;

— ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 28 mai 2020, elle a donné à bail à la SAS SERBART des locaux à usage commercial situés dans la galerie marchande du centre commercial “[Localité 6] Lac”, [Adresse 7] [Adresse 4] ; que la SAS SERBART a connu d’importants retards dans le paiement des loyers et provisions sur charges locatives ; que par acte du 30 mai 2024, elle lui a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite ; que dans ce contexte, par acte sous-seing privé en date du 21 août 2024, elle a conclu avec la SAS SERBART un protocole transactionnel aux termes duquel “le preneur reconnaît expressément rester devoir au bailleur la somme de 103 649,68 euros au titre des loyers, charges et accessoires contractuels, arrêtée au 06 août 2024 sous réserve des opérations en cours”, “le bailleur autorise le preneur à s’acquitter de la créance ci-dessus en 11 mensualités consécutives d’un montant de 8 637,47 euros chacune et d’une dernière d’un montant de 8 637,51 euros : la première échéance étant exigible le 10 août 2024 et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois, jusqu’au 10 juillet 2025 inclus”, “il est expressément convenu entre les parties qu’en cas de défaut de paiement à bonne date par le preneur de l’une quelconque des échéances visées (…) et/ou défaut de paiement des loyers, charges et accessoires ou des indemnités d’occupation le cas échéant, courants à leur date d’exigibilité (…) l’intégralité de la dette du preneur, réactualisée (…) redeviendra immédiatement exigible” ; qu’aux termes d’une ordonnance du 11 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire du tribunal de Bordeaux a homologué ledit protocole ; que la SAS SERBART n’a pas honoré le paiement des échéances telles que ci-avant évoquées et a connu d’importants retards dans le paiement des loyers et provisions sur charges locatives courants ; qu’elle est contrainte de saisir la juridiction pour solliciter la condamnation de la SAS SERBART au paiement de ses dettes et son expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025.

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SAS SERBART n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour faire valoir ses observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’assignation a par ailleurs été dénoncée aux créanciers inscrits, en l’espèce la SA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE, et un délai de un mois s’est écoulé depuis cette dénonciation.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et de l’ordonnance du 11 septembre 2024 :

— que la résiliation du bail commercial est intervenue le 30 juin 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— que la défenderesse n’a pas respecté les termes de l’échéancier convenu entre les parties et homologué par l’ordonnance du 11 septembre 2024 et a connu des retards dans le paiement du loyer courant ;

— que selon décompte la dette locative s’établissait au 18 mars 2025 à la somme de 86 945,63 euros au titre des loyers et charges impayés (mensualité de mars exclue).

Il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS SERBART, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de condamner la SAS SERBART à payer à la SAS CEETRUS FRANCE la somme provisionnelle de 86 945,63 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et des charges arriérés arrêtés au 18 mars 2025 (mensualité de mars exclue), et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner la SAS SERBART au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 7600,98 euros, à compter de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de majorer les sommes dues d’un intérêt de retard au taux légal, seul taux non sérieusement contestable, à compter de leur date d’exigibilité respective.

Les demandes tendant à majorer de 10 % le montant des sommes dues au titre de l’arriéré locatif, à conserver le dépôt de garantie et à majorer le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais, non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS SERBART sera condamnée aux dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Constate que la SAS SERBART n’a pas respecté les termes de l’échéancier homologué par ordonnance du 11 septembre 2024, ce qui entraîne la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la SAS CEETRUS FRANCE et la SAS SERBART ;

Condamne la SAS SERBART à payer à la SAS CEETRUS FRANCE la somme provisionnelle de 86 945,63 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et des charges arriérés arrêtés au 18 mars 2025 ;

Condamne la SAS SERBART à payer à la SAS CEETRUS FRANCE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 7 600,98 euros, à compter de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit que les sommes dues seront majorées d’un intérêt de retard au taux légal à compter de leur date d’exigibilité respective ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS SERBART, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés dans la galerie marchande du centre commercial “[Localité 6] Lac”, [Adresse 7] [Adresse 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute la SAS CEETRUS FRANCE du surplus de ses demandes ;

Condamne la SAS SERBART à payer à la SAS CEETRUS FRANCE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS SERBART aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.

Le Greffier, Le Président,