N° RG 23/08536 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MIPI

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/08536 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MIPI

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Fabrice JEHEL

M^e Bernard LEVY

Le

Le greffier

M^e Fabrice JEHEL

M^e Bernard LEVY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [C]

né le 27 Décembre 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

Madame [T] [G] épouse [C]

née le 27 Novembre 1989 à [Localité 6] -CAMEROUN ([Localité 3]), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic EURL DOMO’GEST, immatriculé au RCS de STRASBOURG sous le n° 402 916 282 00021 et dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Février 2025, prorogé au 19 Février 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [C] et Mme [T] [G], épouse [C] (ci-dessous « les époux [C] ») sont propriétaires des lots numéros 19 et 27 au sein de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 4].

En raison de l’état de deux balcons, la ville de [Localité 4] a pris un arrêté de mise en sécurité d’urgence en date du 5 avril 2022.

Lors d’une assemblée générale s’étant tenue le 21 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a approuvé une résolution numéro 9 autorisant les travaux de rénovation de ces balcons.

Souhaitant obtenir la nullité de la résolution numéro 9 adoptée à l’occasion de l’assemblée générale et que le tribunal procède à la répartition des charges locatives de la partie commune spéciale relative au balcon, M. [W] [C] et Mme [T] [G], épouse [C] ont, par assignation signifiée le 20 juin 2023, fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

L’instruction a été clôturée le 27 mars 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 octobre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 12 février 2025, délibéré prorogé au 19 février 2025.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2023, les époux [C] demandent au tribunal de :

— DÉCLARER la demande recevable et bien-fondée ;

— ANNULER la résolution numéro 9 de l’AG du 21 avril 2023 ;

Subsidiairement :

— JUGER que la résolution numéro 9 n’emporte pas imputation du coût des travaux aux copropriétaires ;

En tout état de cause :

— JUGER que les charges relatives à l’entretien des balcons, parties communes spéciales, doivent être imputées aux seuls copropriétaires de balcons à hauteur de 50 % chacun ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens ainsi qu’à payer aux époux [C] une somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DISPENSER les époux [C] de toute contribution aux frais du Syndicat, dépens et frais irrépétibles ;

— JUGER que l’exécution provisoire est de droit.

Sur l’irrecevabilité de leur action soulevée par le syndicat des copropriétaires, ils rappellent que le tribunal n’est pas compétent pour connaître des fins de non-recevoir et qu’une telle demande aurait dû être présentée devant le juge de la mise. Ils estiment encore qu’ils sont bien opposants à la délibération, mais que le syndic, en concertation avec une autre copropriétaire, a modifié a posteriori le procès-verbal pour faire croire à une adoption à l’unanimité. A l’appui de leur demande d’annulation, ils estiment que la résolution portant sur des parties communes spéciales, seuls les propriétaires indivis de cette partie commune pouvaient participer aux votes et non l’ensemble des copropriétaires comme c’est le cas en l’espèce. Ils sollicitent enfin du tribunal qu’il procède à une répartition des charges relatives à la partie commune spéciale que constituent les balcons, en application du pouvoir qu’il tire de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] demande au tribunal de :

— DÉCLARER la demande irrecevable ;

— DÉCLARER la demande mal fondée ;

— La REJETER.

— CONDAMNER M. et Mme [C] solidairement à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les CONDAMNER aux entiers frais et dépens.

Il soutient en premier lieu que les époux [C] sont irrecevables à rechercher la nullité de cette résolution, dans la mesure où ils l’ont approuvé. En second lieu et au fond, il expose que le règlement ne mentionne par les balcons parmi les deux parties communes spéciales pour lesquelles une répartition des charges est convenue, de sorte que le coût de réfection des balcons doit être réparti conformément selon les tantièmes afférents aux parties communes générales. Le syndicat estime enfin que la demande de fixation judiciaire de la répartition des charges est irrecevable, car il n’a jamais été demandé à l’assemblée générale de se prononcer au préalable et qu’au demeurant, une telle répartition ne saurait être rétroactive.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et des moyens des parties.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en nullité des époux [C] :

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Les époux [C] indiquent avoir été opposants à la résolution numéro 9 querellée, tandis que le syndicat des copropriétaires prétend l’inverse.

En l’espèce, le procès-verbal indique que la résolution numéro 9 a été approuvée, ce qui n’est pas contesté par les époux [C]. Néanmoins, il n’est pas indiqué si cette approbation a eu lieu à la majorité ou à l’unanimité des voix exprimées, aucun élément intrinsèque au procès-verbal ne permettant de l’établir.

Le 6 juin 2023, soit plus d’un mois et demi après l’assemblée générale litigieuse, le syndic de copropriété a adressé un courrier aux copropriétaires contenant un procès-verbal rectifié, la résolution numéro 9 étant indiquée comme adoptée à l’unanimité. Ce courrier a été signé conjointement par le syndic et la scrutatrice.

Néanmoins, il sera rappelé que le rôle du président, éventuellement assisté du scrutateur, est de s’assurer de la régularité de la tenue de l’assemblée générale.

Ainsi, ce courrier portant rectification, dès lors qu’il n’est pas signé par le président, ne peut suffire à rapporter la preuve de l’adoption à l’unanimité de cette résolution, alors que les époux [C], en ce compris le président de l’assemblée, le contestent.

En conséquence, les époux [C] doivent être considérés comme défaillants.

Leur demande d’annulation sera ainsi déclarée recevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 9 :

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes».

L’article 6-4 de la même loi ajoute que «l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

L’article 209 de la loi du numéro 2018-1021 du 23 novembre 2018, modifié par l’article 89, 2° de loi numéro 2022-217 du 21 février 2022, dispose que cet article 6-4 n’est applicable qu’aux immeubles placés sous le statut de la copropriété postérieurement au 1er juillet 2022, ce qui n’est pas le cas de la copropriété situé [Adresse 2].

Pour cette copropriété, l’article 209 de cette loi poursuit en énonçant que « quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ».

En l’espèce, le règlement de copropriété du 13 juin 1988 comporte un titre II intitulé « Définition des communes et privatives », comportant notamment un chapitre I « Définition des parties communes » et un chapitre II « Définition des parties privatives ». Le chapitre 1 est lui-même subdivisé en deux parties A et B, distinguant les « parties communes à tous les copropriétaires » des « parties communes à certains copropriétaires seulement ».

Les parties communes à tous les copropriétaires font l’objet d’une énumération dans la partie A, à la fin de laquelle il est mentionné que « d’une façon générale, sont communes à tous les copropriétaires, toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires ou qui, sans être classées parmi les autres parties communes dont il va être question, sont communes selon la loi et l’usage ».

Le règlement poursuit en sa partie B « parties communes à certains copropriétaires seulement », en indiquant que « Les parties communes suivantes appartiendront à certains copropriétaires seulement : (…) » puis en énumérant les différentes parties communes visées, dont notamment « les ornementations, décorations et éléments extérieurs des façades, y compris le cas échéant, les balcons, loggias, terrasses et assimilés, même si ceux-ci sont affectés à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire (…) ».

A l’issue de cette énumération figurent deux nouveaux paragraphes :

— un paragraphe « Parties communes 1 » énumérant les parties communes appartenant aux lots numéros 1 à 17 (soit à l’ensemble des copropriétaires) : sol surbâti et non surbâti, fondations, gros œuvre, toiture, éléments d’équipement communs, cages d’escalier, dégagements, sas, local technique, hall d’entrée, cage d’escalier, emplacement pour poubelle, palier intermédiaire)

— un paragraphe « Parties communes 2 » énumérant les parties communes spéciales appartenant aux lots numéros 1, 4 à 9 et 14 : vingt-quatre conduits de fumée.

L’état descriptif de division figurant au titre VII du règlement de copropriété désigne les 17 lots composant l’immeuble ainsi que la quote-part indivise de chaque lot dans les parties communes 1 et 2. Il n’est stipulé aucune répartition au titre d’autres parties communes spéciales.

Le chapitre VI du règlement de copropriété, pages 12 et 13 stipule seulement, que, s’agissant des « charges communes à certains copropriétaires », celles-ci couvrent les « frais de consommation, d’entretien, de réparation et de rénovation de toute nature, sans distinguer entre les grosses réparations et les autres, à faire aux parties communes à certains copropriétaires seulement.

Ces frais et dépenses seront supportés par les copropriétaires intéressés proportionnellement à leurs droits dans lesdites parties communes ».

Enfin, dans son chapitre II « définition des parties privatives », le règlement vise comme privatives « les barres d’appui des fenêtres, les garde-corps des balcons, terrasses, loggias et assimilés (à l’exclusion des parties en béton, pierres ou briques) ».

Les rénovations objet de la résolution numéro 9, qui portent sur la structure du balcon sont donc bien, aux termes du règlement de copropriété, des « parties communes à certains propriétaires seulement ».

Les termes « parties communes à certains propriétaires seulement », par opposition aux termes « parties communes à tous les propriétaires » renvoient à des parties communes spéciales au sens de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’existence de parties communes spéciales a pour corollaire nécessaire l’instauration de charges spéciales y afférentes (3e Civ., 8 juin 2011, pourvoi n° 10-15.551). A ce titre, il importe peu que le règlement de copropriété ne prévoie pas expressément une répartition des tantièmes.

S’agissant de balcons, il est ainsi manifeste que les charges spéciales relatives à la réfection du gros œuvre des balcons doivent être réparties entre les propriétaires bénéficiant de balcons proportionnellement à leurs droits et, par ailleurs, que seuls ces propriétaires peuvent prendre part au vote de tels travaux lors des assemblées générales.

Ainsi, la résolution numéro 9 devait être votée mais également débattue par les seuls propriétaires de lots jouissant d’un balcon, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, l’ensemble des copropriétaires de la copropriété ayant pu participer aux débats et ainsi influencer les votes.

Elle sera donc annulée pour ce motif.

Sur la demande de fixation d’une répartition judiciaire des charges relatives aux parties communes spéciales que constituent les balcons :

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

Le juge ne tient pas de ce texte le pouvoir de compléter un règlement de copropriété qui serait taisant ou insuffisamment précis quant à la répartition de certaines charges de copropriété mais seulement de tirer les conséquences d’une décision réputant non écrite une clause relative à la répartition des charges.

En l’espèce, il n’est pas demandé au tribunal de constater le caractère non écrit d’une quelconque clause du règlement, puisque c’est précisément l’absence de répartition qui est reprochée à ce règlement.

Dès lors, les époux [C] seront déboutés de leur demande à cette fin.

Sur les mesures accessoires :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

Il sera également condamné à payer aux époux [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit des époux [C] selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires .

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevable la demande d’annulation de la résolution numéro 9 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] du 21 avril 2023 ;

ANNULE la résolution numéro 9 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] du 21 avril 2023 ;

REJETTE la demande de Monsieur [W] [C] et de Madame [T] [G] épouse [C] tendant à voir juger que les charges relatives à l’entretien des balcons, parties communes spéciales, doivent être imputées aux seuls copropriétaires de balcons à hauteur de 50 % chacun ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à Monsieur [W] [C] et Madame [T] [G] épouse [C] la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur [W] [C] et Madame [T] [G] épouse [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg, le 19 février 2025.

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER