Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 17 février 2025, n° 24/01189

TJ Bordeaux 17 février 2025

Arguments

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Rejeté
Preuve de l'arriéré locatif
La cour a estimé que la SCI SUSSU n'a pas produit de décompte locatif suffisant pour prouver l'existence de la créance, déboutant ainsi la demande.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a constaté que les dégradations étaient avérées par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, et a condamné Monsieur [N] [G] [Y] à payer pour ces réparations.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a condamné Monsieur [N] [G] [Y] à payer une somme au titre de l'article 700, considérant qu'il était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 17 févr. 2025, n° 24/01189
Numéro(s) :	24/01189
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sonia JOCK
Parties :	S.C.I. SUSSU

Texte intégral

Du 17 février 2025

5AE

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01189 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDGY

S.C.I. SUSSU

[N] [G] [Y]

— Expéditions délivrées à

M^e JOCK

— FE délivrée à

M^e JOCK

Le 17/02/2025

Avocats : M^e Sonia JOCK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 17 février 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, VICE- PRESIDENTE

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

S.C.I. SUSSU

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sonia JOCK Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [G] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 03 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 6 février 2014, la SCI SUSSU a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [G] [Y], portant sur un logement situé au [Adresse 3] à [Adresse 6] (33000), moyennant un loyer révisable de 550 euros outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi à la même date.

Par courrier daté du 18 juillet 2023, Monsieur [N] [G] [Y] a donné congé à la SCI SUSSU à effet d’un mois à compter de la date de réception.

Par courrier daté du 20 février et distribué le 7 mars 2024, la SCI SUSSU a mis en demeure Monsieur [N] [G] [Y] de lui régler la somme de 4.574,03 euros sous huit jours.

Par acte introductif d’instance délivré le 12 avril 2024, la SCI SUSSU a fait assigner Monsieur [N] [G] [Y] à l’audience du 28 mai 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement de l’article 1728 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— Déclarer sa demande recevable et bien-fondée.

En conséquence :

— Ordonner le paiement par Monsieur [N] [G] [Y] de la somme de 474,03 euros au titre des loyers dus.

— Condamner Monsieur [N] [G] [Y] à lui payer la somme de 4.100 euros au titre des réparations des désordres qu’il a causés dans les lieux loués, outre celle de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant la moitié du coût de l’établissement du procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024, puis après deux renvois, elle a été débattue à l’audience du 3 décembre 2024.

Lors de cette audience, la SCI SUSSU, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales.

Elle expose qu’un état des lieux de sortie a été établi le 30 août 2023 en l’absence de Monsieur [N] [G] [Y], régulièrement convoqué par lettre recommandé et courrier simple conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’il ressort de cet état des lieux que le logement est sale, dégradé et non entretenu et indique que Monsieur [N] [G] [Y] n’a pas respecté ses obligations prévues à l’article 1728 du code civil et 7 c de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute qu’elle a été contrainte de procéder à des travaux de nettoyage et de remises en état des murs pour un montant de 1.800 euros, de la porte pour un montant de 350 euros, de la chaudière pour un montant de 340 euros et du placard de la cuisine pour un montant de 1.610 euros. Elle indique également que Monsieur [N] [G] [Y] a quitté les lieux avec un arriéré locatif d’un montant de 474,03 euros.

En défense, Monsieur [N] [G] [Y], régulièrement assigné selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne » .

Monsieur [N] [G] [Y], qui a été assigné selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il convient donc de statuer au vu des pièces produites par la SCI SUSSU, par jugement par défaut et en dernier ressort, la valeur des prétentions fondées sur les mêmes faits ou des faits connexes n’excédant pas 5.000 euros, conformément à l’article R. 211-3-24 du code de l’organisation judiciaire.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

L’article 7-a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que " le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; "

L’article 1353 alinéa 1er du code civil indique que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, la SCI SUSSU, qui indique que Monsieur [N] [G] [Y] a quitté les lieux en laissant un arriéré locatif de la somme de 474,03 euros, sollicite la condamnation de ce dernier à payer cette somme.

La SCI SUSSU verse seulement aux débats un courrier réceptionné le 7 mars 2024 par Monsieur [N] [G] [Y] qui indique que "malgré nos précédents courriers, vous nous êtes redevable de : 4.574,03 € dont un total cumulé des années précédentes de : 746,63 €". Or, ce courrier ne comporte pas de précisions suffisantes pour démontrer la nature de la somme réclamée, ni le montant qui pourrait correspondre à l’arriéré locatif, son verso n’étant par ailleurs pas produit.

En outre, la SCI SUSSU ne produit aucun élément permettant de déterminer l’échéance à laquelle la somme réclamée se rapporte.

En conséquence, en l’absence de décompte locatif, la SCI SUSSU ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une créance à l’encontre de Monsieur [N] [G] [Y]. Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que “c) le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation…”.

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état et doit les rendre tels.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il échet en outre de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

En l’espèce, la SCI SUSSU verse aux débats un état des lieux d’entrée qui a été établi contradictoirement le 6 février 2014 et produit le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie établi le 30 août 2023 par Maître [R], huissier de justice, après convocation de Monsieur [N] [G] [Y] par courrier daté du 22 août 2023, qui bien que régulièrement avisé, Monsieur [N] [G] [Y] ne s’est pas présenté à la date indiquée.

Il s’ensuit que l’existence de dégradations locatives sera appréciée en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie, en observant s’agissant de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble du logement y est mentionné comme étant refait à neuf, sans mention d’aucune dégradation.

Sur la réparation de la porte : la SCI SUSSU sollicite la somme de 350 euros au titre du changement du cadre en bois, de la serrure, des clés et de la peinture selon facture n°4 de l’entreprise GALVIS RENOVATIONS du 28 septembre 2023. L’état des lieux de sortie indique que « la porte a été forcée, cassée, et une réparation de fortune effectuée. La peinture est HS ». Ainsi, la comparaison des deux états des lieux permet d’établir la responsabilité de Monsieur [N] [G] [Y] dans cette dégradation. En revanche, la réparation de la porte incluant la nécessité de repeindre le support, il convient de prendre en compte la facture précitée et d’appliquer un coefficient de vétusté de 60% sur ce point puisque les lieux ont été occupés durant plus de neuf ans.

En conséquence, le coût des réparations imputables à Monsieur [N] [G] [Y] s’élève à la somme de (200 + 50 + [100 x 40%]) 290 euros.

Sur le nettoyage, la remise en état du placo et de la peinture : la SCI SUSSU sollicite la somme de 1.800 euros au titre du nettoyage complet, de la dépose et remise en état du placo, de la fourniture et pose de la toile de verre et de la peinture selon facture n°2 de l’entreprise GALVIS RENOVATIONS du 13 septembre 2023. L’état des lieux de sortie précise que « les lieux sont sales, dégradés, non entretenus » et que de la saleté est présente sur les sols, murs et plafonds. Il est également précisé que les bas de murs sont déchirés, à certains endroits défoncés et troués et que les prises sont arrachées. Ainsi, la comparaison des deux états des lieux permet d’établir la responsabilité de Monsieur [N] [G] [Y] dans ces dégradations. En revanche, la réparation des murs incluant la nécessité de poser de la toile de verre et de la repeindre, il convient de prendre en compte la facture précitée et d’appliquer un coefficient de vétusté de 60%, les lieux ayant été occupés durant plus de neuf ans.

En conséquence, le coût des réparations imputables à Monsieur [N] [G] [Y] s’élève à la somme de (280 + 50 + 150 + 360 + [240 + 720 X 40%]) 1.224 euros.

Sur les meubles de la cuisine : la SCI SUSSU sollicite la somme de 1.610 euros au titre de la dépose de la façade du placard et du remplacement de la façade du meuble selon devis de l’entreprise BOUCHER RENE du 5 septembre 2023. L’état des lieux de sortie indique que le plan de la cuisine est affaissé, les éléments sont sales et gras et, les portes manquantes. Ainsi, la comparaison des deux états des lieux permet d’établir la responsabilité de Monsieur [N] [G] [Y] dans cette dégradation. Il convient cependant de relever au vu des photographies jointes que le meuble de cuisine n’était pas de première qualité, aussi au regard des éléments d’appréciation fournis et d’une vétusté de 60%, il apparaît justifié d’allouer la somme de 210 euros au titre des frais de dépose et celle de 280 euros au titre du remplacement des portes, vétusté déduite. En conséquence, le coût des réparations imputables à Monsieur [N] [G] [Y] s’élève à la somme de 490 euros.

Sur la chaudière : la SCI SUSSU sollicite la somme de 340 euros au titre du bloc hydraulique droit, des bagues de raccordement et de la panne de la chaudière selon facture n°0905231 du 5 septembre 2023 de l’entreprise A.F.T GAZ. L’état des lieux de sortie indique seulement que le certificat d’entretien de la chaudière à gaz n’a pas été fourni et ne fait état d’aucune dégradation concernant la chaudière. La comparaison des deux états des lieux ne permet donc pas d’établir l’existence de dégradations locatives la concernant.

En conséquence, la SCI SUSSU ne démontre pas l’existence de dégradations locatives sur ce point imputables à Monsieur [N] [G] [Y].

Monsieur [N] [G] [Y] sera donc condamné à payer à la SCI SUSSU la somme de 2.004 euros au titre des réparations des dégradations locatives.

En outre, au regard des dispositions de l’article 3-2 précité de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir paiement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, qui n’a pas lieu d’être inclus dans les dépens.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [N] [G] [Y], qui succombe, sera tenu aux dépens.

S’agissant de la demande de condamnation au paiement de la moitié du coût du procès-verbal de constat valant l’état des lieux de sortie, cet acte n’étant pas une dépense strictement nécessaire et imposée par la procédure, il sera donc débouté de cette demande.

Succombant, Monsieur [N] [G] [Y] sera condamné à payer à la SCI SUSSU la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera donc déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

DÉBOUTE la SCI SUSSU de sa demande au titre de l’arriéré locatif;

CONDAMNE Monsieur [N] [G] [Y] à payer à la SCI SUSSU la somme de 2.004 euros au titre des dégradations locatives ainsi que la moitié du coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie établi le 30 août 2023 par Maître [R], huissier de justice ;

CONDAMNE Monsieur [N] [G] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [G] [Y] à payer à la SCI SUSSU la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection