Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02377 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZX4

[T] [W]

C/

[V] [E]

[P] [E]

JUGEMENT DU 16 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Madame [V] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne assistée de M^e Gaël AKPADJI, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant

Madame [P] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne assistée de M^e Gaël AKPADJI, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2025-002132 du 20/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 16 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2016, Monsieur [T] [W] a donné à bail à Madame [V] [E] et Madame [P] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 750 euros, et 15 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, Monsieur [T] [W] a fait signifier à Madame [V] [E] et Madame [P] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3320 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges restés impayés.

Par notification électronique du 21 mars 2025, Monsieur [T] [W] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par actes de commissaire de justice du 8 août 2025 signifiés à personne, Monsieur [T] [W] a fait assigner Madame [V] [E] et Madame [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;dans tous les cas :

ordonner l’expulsion de Madame [V] [E] et Madame [P] [E] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Madame [V] [E] et Madame [P] [E] au paiement des sommes suivantes:2940 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation ;fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 11 août 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois le 21 octobre 2025 a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties avant d’être retenue le 16 décembre 2025.

A l’audience du 16 décembre 2025, Monsieur [T] [W], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes précisant que Madame [V] [E] et Madame [P] [E] n’ont pas procédé au paiement du loyer de décembre. Il a actualisé sa créance à la somme de 3980 euros, échéance de décembre 2025 incluse. Monsieur [T] [W] s’est opposé quant à l’octroi de délais de paiement.

Madame [V] [E] et Madame [P] [E] ont comparu en personne.

Madame [P] [E], assistée de son conseil a sollicité du tribunal qu’il :

— accorde à sa mère, Madame [V] [E] et à elle-même des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

— subsidiairement, si les délais de paiement suspensifs étaient refusés, de leur accorder des délais de paiement sur le fondement du droit commun ;

— lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux compte tenu de sa situation économique ;

— fixer une indemnité d’occupation sans majoration ;

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

— débouter Monsieur [T] [W] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes, elle a expliqué avoir payé le loyer de décembre 2025. Elle propose un plan d’apurement qui prévoit le versement du loyer courant outre une somme de 50 euros en décembre 2025 et une somme de 250 euros à compter de janvier 2026 afin d’apurer sa dette.

Madame [V] [E] sollicite également des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle indique ne pas être d’accord avec le montant de la dette et percevoir une retraite de 880 euros par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 11 août 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 21 octobre 2025.

Par ailleurs, Monsieur [T] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Monsieur [T] [W] justifie avoir signifié à la locataire le 18 mars 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 19 mai 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 30 janvier 2016, du commandement de payer délivré le 18 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 décembre 2025, que Monsieur [T] [W] rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 3980 euros.

Conformément à l’article 1344-1 du Code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Madame [V] [E] et Madame [P] [E] seront condamnées solidairement à verser à Monsieur [T] [W] la somme totale de 3980 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 8 août 2025 sur la somme de 2940 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [V] [E] et Madame [P] [E] sollicitent des délais de paiement et justifient avoir repris le versement de leur loyer depuis le mois d’août 2025 et de s’être acquittée de 50 euros en sus du loyer en novembre 2025. S’il est vrai qu’au jour de l’audience, le décompte ne fait apparaître qu’un versement de 50 euros, et que Madame [P] [E] n’a pas fait parvenir à la juridiction le justificatif du paiement du loyer du mois de décembre 2025 en dépit de la demande du juge, il convient toutefois de relever que les locataires se sont acquittées de leur loyer pendant les quatre derniers mois et qu’elles affirment avoir bel et bien versé le loyer du mois de décembre 2025. Par conséquent, elles seront considérées avoir repris le paiement du loyer courant.

Par ailleurs, Madame [P] [E] justifie percevoir 1391,42 euros de prestations CAF en octobre 2025. Madame [V] [E] justifie percevoir quant à elle 186 euros d’APL et 822,21 euros de pensions de retraite.

Au vu de ces éléments et en dépit de l’opposition de Monsieur [T] [W] à ce que ses locataires bénéficient de délais de paiement, il convient d’accorder à ces dernières des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, étant précisé que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Madame [V] [E] et Madame [P] [E] sollicitent également que soient suspendus les effets de la clause résolutoire. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par Monsieur [T] [W] sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De même, il y a lieu de prévoir que Madame [V] [E] et Madame [P] [E] seront tenues solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Madame [V] [E] et Madame [P] [E] et de tout occupant de leur chef serait autorisée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [V] [E] et Madame [P] [E], doivent supporter les dépens. En effet, si elles arguent que leur situation financière justifierait que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens, il convient cependant de relever que Monsieur [T] [W] a dû engager de nombreux frais inhérents à cette procédure en raison de leurs impayés.

Condamnées aux dépens, Madame [V] [E] et Madame [P] [E] seront in solidum condamnées à payer à Monsieur [T] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [T] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 2016 entre Monsieur [T] [W] d’une part, et Madame [V] [E] et Madame [P] [E] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], sont réunies à la date du 19 mai 2025  ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [E] et Madame [P] [E] à payer à Monsieur [T] [W], la somme de 3980 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 8 août 2025 sur la somme de 2940 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse ;

AUTORISE Madame [V] [E] et Madame [P] [E] à s’acquitter de la dette en 14 fois, en procédant à 13 versements de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Par conséquent,

REJETTE la demande de Monsieur [T] [W] tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [E] et Madame [P] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [E] et Madame [P] [E] à Monsieur [T] [W] à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [V] [E] et Madame [P] [E] à payer à Monsieur [T] [W] l’indemnité d’occupation due, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE in solidum Madame [V] [E] et Madame [P] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [E] et Madame [P] [E] à payer à Monsieur [T] [W] une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 5] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 16 février 2026

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION