TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

N° RG 24/02686 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWSU

3 copies

GROSSE délivrée

le 28/07/2025

à la SELARL LX [Localité 8]

la SELARL STÉPHANE DESPAUX

Rendue le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors des débats publics et de Josselyne NORDET, Greffière, lors du délibéré,

DEMANDERESSE

LA S.C.I. DU [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

LA S.A.S. [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 18 novembre 2024, la SCI [Adresse 10] a fait assigner la SAS COURS GALIEN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1103 du code civil, afin de voir :

— condamner la SAS [Adresse 9] à la somme de 154 861,07 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et pénalités afférentes ;

— condamner la SAS COURS GALIEN à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 26 juillet 2013, elle a donné à bail à la SAS [Adresse 9] des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] ; que depuis le mois de novembre 2023, la SAS COURS GALIEN ne règle plus aucune facture de loyer malgré ses nombreuses relances et sa mise en demeure du 11 septembre 2024.

Appelée à l’audience du 27 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 16 juin 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SCI DU [Adresse 2], le 16 juin 2926, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en actualisant sa demande provisionnelle à la somme de 201 486,62 euros et conclut au rejet de la demande reconventionnelle de la SAS [Adresse 9],

— la SAS COURS GALIEN, le 03 avril 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite, au visa des articles 32, 122, 123, 124 et 835 du code de procédure civile, L.262 du livre des procédures fiscales, et L.211-2 du code des procédures civiles d’exécution, de voir :

à titre principal :

— déclarer la SCI DU [Adresse 2] irrecevable en sa demande ;

à titre subsidiaire :

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI DU [Adresse 2] ;

— débouter la SCI DU [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre infiniment subsidiaire :

— limiter le montant dû au titre des loyers et accessoires à la somme de 93 838,81 euros TTC, échéance du 1er trimestre 2025 incluse ;

— débouter la SCI DU [Adresse 2] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

en tout état de cause :

— enjoindre à la SCI [Adresse 10] de se conformer à l’avis de la commission de sécurité de la ville de Bordeaux du 10 septembre 2024, dans les trois mois de l’ordonnance à intervenir en :

— remédiant dans ce délai aux défauts d’isolement constatés par la commission de sécurité ;

— remédiant dans ce délai à la non-conformité du classement du groupement d’établissements avec contraintes réglementaires notamment sur : la stabilité et la résistance au feu, l’accessibilité des services de secours et les dégagements, l’alarme, le niveau de contrôle technique ;

— justifiant dans ce délai de la réalisation des contrôles réglementaires et vérifications périodiques prescrits par les articles MS 73, EC 14, EL 19, AS 9, AS 11 et DF 10 de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ;

— condamner la SCI DU [Adresse 2] à lui verser une astreinte de 1 000 euros par jour de retard, pendant 6 mois, à défaut pour la SCI [Adresse 10] de s’être conformée à l’injonction précitée à l’expiration du délai de 3 mois imparti à cet effet ;

— condamner la SCI [Adresse 10] à lui payer une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité de la demande :

La défenderesse soutient que sa bailleresse n’a pas qualité pour agir du fait de la saisie administrative à tiers détenteur reçue le 20 novembre 2023.

Elle invoque les dispositions de l’article L.262 du livre des procédures fiscales qui dispose notamment que la saisie administrative à tiers détenteur emporte l’effet d’attribution immédiate prévu à l’article L. 211-2 du code des procédures civiles d’exécution. ; qu’elle a pour effet d’affecter, dès sa réception, les fonds dont le versement est demandé au paiement des sommes dues par le redevable, quelle que soit la date à laquelle les créances même conditionnelles, à terme ou à exécution successive que le redevable possède à l’encontre du tiers saisi deviennent effectivement exigibles, et que sous peine de se voir réclamer les sommes saisies majorées du taux d’intérêt légal, le tiers saisi, destinataire de la saisie administrative à tiers détenteur, est tenu de verser, aux lieu et place du redevable, dans les trente jours suivant la réception de la saisie, les fonds qu’il détient ou qu’il doit, à concurrence des sommes dues par ce dernier.

C’est cependant à bon droit que la demanderesse, qui souligne que la défenderesse ne justifie pas avoir retourné le bulletin de réponse à l’aministration fiscale comme l’exige l’article R.211-5 du code des procédures civiles d’exécution, fait valoir que si le pôle recouvrement spécialisé de Gironde a notifié un avis de saisie administrative à tiers détenteur à la SAS [Adresse 9] pour un montant de 549 174,93 euros, il résulte du courrier du 28 janvier 2025 dudit pôle que cette saisie des loyers n’a pas donné lieu à paiement de sa part, et que, le 09 avril 2025, le pôle a procédé à la mainlevée totale de la saisie administrative à tiers détenteur pour créances privilégiées émise le 04 janvier 2024 pour le contribuable SCI DU [Adresse 2].

La SCI [Adresse 11] est donc recevable en ses demandes.

sur la demande en paiement :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SAS [Adresse 9] oppose des contestations à la demande provisionnelle de la SCI [Adresse 10] en faisant valoir :

— que l’avenant du 03 février 2022 serait un faux et que de ce fait, seul le bail du 29 juillet 2013 serait en vigueur entre les parties ;

— que la clause d’indexation du loyer est réputée non écrite ;

— que les modalités de calcul des provisions sur charges sont contestables ;

— que le paiement des provisions sur taxe foncière n’est pas justifié en l’absence de clause prévoyant ces provisions ;

— qu’elle est dans l’impossibilité d’exploiter les locaux.

Il ressort cependant des pièces versées aux débats et des explications fournies :

— qu’il n’est pas établi que l’avenant du 03 février 2022 soit un faux ;

— que l’article 7 du bail liant les parties stipule que « le preneur s’engage à supporter sa quote-part de tous impôts contributions et taxes, de quelque nature qu’ils soient, présents ou futurs, en ce l’impôt foncier (…) » et l’article 15 précise que « la taxe foncière sera facturée et payable (…) » ;

— que la commission communale de sécurité de la ville de [Localité 8], suite à sa visite du 10 septembre 2024, a émis un avis défavorable pour la réalisation d’un groupement d’établissement dans les locaux du [Adresse 1], s’opposant ainsi à la location de toute une partie de l’immeuble à une crèche en raison de travaux qui ont été réalisés en 2020 sur cette partie des locaux, mais n’a pas formulé d’avis de fermeture concernant les autres locaux exploités à cette adresse ;

— que selon procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 février 2025, il est établi que, ce même jour,« deux des salles de classe donnant sur la façade sont occupées par des élèves en train de travailler et de suivre des cours » ;

— que par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 11 septembre 2024 et réceptionné le 13 septembre 2024, la SCI DU [Adresse 2] a mis en demeure la SAS [Adresse 9] de lui payer l’arriéré locatif, en vain ;

— que le grand-livre et les factures justifient l’arriéré locatif chiffré à 187 407,98 euros, au titre de la régularisation des charges 2023, des quatre trimestres 2024, et du premier trimestre 2025, déductions faites des paiements partiels opérés par la SCI DU [Adresse 2].

Dans ces conditions, les contestations opposées ne peuvent être qualifiées de sérieuses. Il convient donc de condamner la SAS [Adresse 9] à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme provisionnelle de 187 407,98 euros au titre de l’arriéré locatif et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable.

La demande tendant à condamner le preneur à payer une indemnité complémentaire chiffrée à 14 078,64 euros, en application de l’article 18 du bail, sera quant à elle rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur la demande reconventionnelle de réaliser des travaux

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce, la SAS [Adresse 9] sollicite, à titre reconventionnel, la levée de l’avis défavorable de la commission de sécurité, suite à la visite du 10 septembre 2024. Elle expose que la commission a pointé des défauts qui mettent en cause la sécurité du site et de ses occupants (résistance au feu, accessibilité des services de secours, alarme, contrôles des installations techniques communes, absence de vérification du système de sécurité incendie, du désenfumage, etc.). Elle considère qu’il appartient à la SCI [Adresse 10] de remédier à l’ensemble des défauts de sécurité portant sur tout l’ensemble immobilier.

Il ressort des pièces versées aux débats :

— que selon le compte-rendu de visite du 11 février 2025 établi par le responsable de sécurité, concernant les locaux loués à la SAS COURS GALIEN, l’éclairage de secours ne fonctionne toujours pas et quatre micro-ondes sont branchés sur la seule multiprise ne répondant pas aux normes NF alors que de nombreuses prises sont disponibles et qu’il convenait de déplacer les appareils déranchés individuellement ;

— que, selon facture du 06 mars 2025, il est établi que la SCI DU [Adresse 2] a fait procéder aux travaux d’électricité concernant l’éclairage de secours communs, avec recherche disfonctionnement, remaniement du circuit et vérification.

Même si la SAS [Adresse 9] conteste la suffisance des interventions réalisées, à la date où le tribunal statue, la preuve n’est rapportée ni d’une urgence, ni d’un péril imminent.

Il n’y a pas lieu en conséquence à référé.

La SAS COURS GALIEN sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. La défenderesse, qui succombe, sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article L.262 du livre des procédures fiscales,

Vu l’article L.211-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la SAS [Adresse 9] à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme provisionnelle de 187 407,98 euros au titre de l’arriéré locatif ;

DEBOUTE la SCI DU [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle ;

DEBOUTE la SAS [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS COURS GALIEN aux dépens et la condamne à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.

Le Greffier, Le Président,