N° RG 23/09775 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOXI

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 JUIN 2025

50D

N° RG 23/09775

N° Portalis DBX6-W-B7H-YOXI

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

SCI ODIN

C/

SELARL [O] [J], [D] BRUN-TEISSEIRE, [P] [Y]

[X] [E] [B] [M] [A] [S]

[Adresse 10]

le :

à

SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Avril 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI ODIN

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/09775 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOXI

DÉFENDEURS

SELARL [O] [J], [D] BRUN-TEISSEIRE, [P] [Y], Notaires associés successeurs de la SCP GAUTE-[I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [X] [E] [B] [M]

né le 18 Avril 1952 à [Localité 9] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

Maître [A] [S]

né le 23 Novembre 1961 à [Localité 11] (LOT-ET-GARONNE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 mai 2012, la SCI ODIN a acquis de monsieur [X] [M], nu propriétaire, et de madame [V] [L] veuve [M], usufruitière, deux lots au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, [Adresse 8], l’acte étant reçu par maître [I] notaire associé au sein de la SCP Jean-Michel GAUTE, Catherine AUTRAN, [V] [I], en concours avec maître [S].

Se plaignant d’avoir découvert, à l’occasion d’un projet de revente de ces biens, que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau public d’assainissement contrairement aux énonciations de l’acte de vente, la SCI ODIN a obtenu, par ordonnance de référé du 25 octobre 2021 la désignation d’un expert en la personne de monsieur [G], ultérieurement remplacé par monsieur [U] qui a déposé son rapport le 29 juillet 2022.

Par acte du 14 novembre 2023, la SCI ODIN a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre monsieur [M], madame [M] étant décédée, la SELARL [O] [J], [D] BRUN-TESSEIRE, [P] [Y], successeur de la SCP Jean-Michel GAUTE, Catherine AUTRAN, [V] [I] ainsi que maître [A] [S].

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 13 février 2025 par la SCI ODIN,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 18 février 2025 par la SELARL [O] [J], [D] BRUN-TESSEIRE, [P] [Y] et maître [A] [S],

Monsieur [M], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 avril 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Reprochant au vendeur un manquement à son obligation de délivrance conforme, au motif que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau communal d’assainissement contrairement à ce qu’il avait déclaré dans l’acte de vente ainsi que l’existence de manoeuvres dolosives et aux notaires de ne pas l’avoir renseignée sur la situation exacte de ce bien au regard de l’assainissement et d’avoir ainsi manqué à leur obligation de conseil, la SCI ODIN prétend à la condamnation solidaire de l’ensemble des défendeurs à lui payer les sommes de 14.471,40 euros indexée sur l’indice BT 01 au titre des travaux de mise en conformité, 10.000 euros en réparation de sa perte de chance d’avoir pu soit négocier le prix d’achat soit renoncé à cette acquisition, 3.385 euros en réparation de son préjudice financier, le tout avec intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise, outre 7.000 euros au titre des frais irrépétibles.

N° RG 23/09775 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOXI

En application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur doit délivrer la chose vendue conformément aux stipulations contractuelles.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges ou bien de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Enfin, la responsabilité des notaires relève des principes de la responsabilité délictuelle et de l’article 1240 du code civil, ce qui impose à la demanderesse de rapporter la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal.

Monsieur [M] ne comparaissant pas, il doit être vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les demandes dirigées contre lui sont régulières, recevables et bien fondées.

Il a été régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses du 14 novembre 2023, de telle sorte que la procédure est régulière et recevable à son encontre.

L’acte de vente du 16 mai 2012 contient en page 14 une clause par laquelle ”le vendeur déclare que l’ensemble immobilier est raccordé à l’assainissement communal, mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur” et en pages 10 et 11, au paragraphe SERVITUDES, est retranscrite une mention contenue dans le règlement de copropriété du 24 décembre 1997, à savoir “à ce sujet il est précisé que les eaux usées et pluviales de l’immeuble sont actuellement évacuées dans le ruisseau canalisé se trouvant dans la cour dont le droit à la jouissance est inclus dans le lot n°2" et il est ajouté que “le vendeur précise à ce sujet, que depuis la rédaction de ce règlement de copropriété, chacun des deux lots dispose d’un raccordement individuel au réseau collectif d’assainissement public”.

Il résulte sans aucune équivoque de ce dispositif contractuel que le vendeur déclarait à l’acquéreur que l’immeuble dans son ensemble et les deux lots vendus en particulier étaient raccordés au réseau communal d’assainissement et conformément aux articles 1603 et 1604 précités du code civil il devait délivrer un bien conforme à cette déclaration descriptive.

Or, il résulte du rapport de contrôle du 14 novembre 2018 établi par [Localité 9] METROPOLE qu’aucun des deux lots n’était raccordé sur le branchement d’eaux usées existant et prévu à cet effet, ce que confirme le rapport d’expertise judiciaire de monsieur [U] qui, après investigations par camera de la société AQUASER, a constaté que les réseaux d’évacuation des eaux usées et eaux vannes du logement ne sont pas raccordées au réseau collectif en voirie mais à un fossé ou un cours d’eau canalisé, sous la cage d’escalier située dans le fond de l’habitation.

Cette absence avérée de raccordement, qui se distingue d’un défaut de conformité normative ou technique, suffit à caractériser le manquement de monsieur [M] à son obligation de délivrance conforme et dont il doit réparer les conséquences dommageables sans qu’il y ait lieu d’examiner le moyen subsidiaire tiré de l’existence alléguée de manoeuvres dolosives.

Quant aux notaires qui sont certes tenus d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par eux, c’est à juste titre qu’ils contestent avoir commis une faute quelconque, n’ayant pas d’obligation de vérifier les déclarations factuelles du vendeur effectuées sous sa seule responsabilité ni de s’assurer, en l’espèce, de l’existence d’un rapport de contrôle du réseau d’assainissement dès lors qu’ils ne disposaient pas d’éléments permettant de douter des déclarations des parties ou révélant une anomalie ou une incertitude quant à la validité ou l’efficacité de l’opération à laquelle ils apportaient leur concours.

A deux reprises dans l’acte du 16 mai 2012, monsieur [M] déclarait que l’immeuble et les deux lots vendus étaient raccordés à l’assainissement communal et le rappel du règlement de copropriété du 24 décembre 1997 mentionnant que les eaux usées et pluviales de l’immeuble étaient alors évacuées dans le ruisseau canalisé se trouvant dans la cour dont le droit à la jouissance est inclus dans le lot n°2 était dépourvu de toute ambiguïté ou contradiction avec l’affirmation de l’existence d’un raccordement car il était aussitôt après explicitement précisé que, depuis la rédaction de ce règlement de copropriété, chacun des deux lots disposait d’un raccordement individuel au réseau collectif d’assainissement public.

En l’absence de tout élément permettant de douter de la véracité des déclarations du vendeur, les notaires instrumentaires n’avaient pas à en vérifier l’exactitude alors qu’ils avaient par ailleurs pris soin de rappeler la mention contenue dans le règlement de copropriété établi quinze ans auparavant.

Il résulte en outre du 8° de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1331-11-1 du code de la santé publique qu’en ce qui concerne l’assainissement, seule est obligatoire l’annexion d’un document établi après contrôle des installations d’assainissement non collectif et datant de moins de trois ans.

Alors que l’immeuble dans lequel se trouvent les deux lots de copropriété est situé au coeur de [Localité 9] dans une rue équipée du tout à l’égout et se trouvait donc soumis à l’article L. 1331-1 du code de la santé publique qui oblige le propriétaire d’un immeuble à s’y raccorder à ses frais dans les conditions fixées à l’article L. 1331-1du même code et monsieur [M] ayant déclaré sous son entière responsabilité que le bien vendu était bien raccordé au réseau communal, il n’y avait pas lieu de faire établir et d’annexer à l’acte de vente un rapport de contrôle du dispositif d’assainissement.

Il est inopérant qu’un notaire de Port-Louis ait pu, le 08 novembre 2018 et pour des motifs non précisés, communiquer à l’une des associées de la SCI ODIN les coordonnées du service réalisant les contrôles de conformité de l’assainissement sur Bordeaux.

En conséquence, les demandes dirigées contre les notaires seront rejetées et seul monsieur [M] sera tenu à indemnisation.

La réparation du préjudice provenant du défaut partiel de conformité entre la chose contractuellement promise et la chose livrée ne peut être réparé que par l’allocation de dommages-intérêts (en ce sens civ, 3 ème 29 janvier 2003, bull. 2003, III, n° 23) et en l’espèce le dommage indemnisable consiste d’une part dans le coût de réfection de l’installation non conforme, incluant celui des travaux de dépose, ponçage et repose du parquet “à bâtons rompus” et d’autre part dans le préjudice locatif qui sera subi en raison de la durée des travaux estimée à trois semaines outre les contraintes liées au chantier.

Monsieur [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 14.471,40 euros TTC correspondant aux dépenses nécessaires à la mise en conformité contractuelle telles que chiffrées par l’expert judiciaire, avec indexation sur l’indice BT 01 entre la date de dépôt du rapport d’expertise, soit le 29 juillet 2022, et le prononcé du présent jugement et intérêts au taux légal au delà.

Il sera également condamné à payer à la SCI ODIN la somme de 892,50 euros correspondant à trois semaines de suspension du loyer outre 2.000 euros pour le relogement des locataires, 300 euros pour la protection de leur mobilier et 385 euros pour le nettoyage du logement après achèvement des travaux soit un total de 2.685 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, constitutif de droits appréciés à la date du prononcé.

Les demandes d’indemnisation d’un préjudice consécutif à une perte de chance d’acquérir à un prix moindre ou de ne pas réaliser l’opération ainsi que celui consécutif à la perte de chance de ne pouvoir revendre dans les conditions souhaitées seront rejetées car faisant double emploi avec la prise en charge du coût de la mise en conformité contractuelle et du préjudice locatif ainsi que de ses accessoires qui assure la réparation intégrale et adéquate du dommage.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable au présent litige, le présent jugement est exécutoire à titre provisionnel.

Partie perdante, monsieur [M] sera condamné à payer à la SCI ODIN une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux autres parties la charge des frais exposés pour leur défense et non compris dans les dépens, qui seront supportés par M. [M], en ce compris les frais de référé et d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne monsieur [X] [M] à payer à la SCI ODIN la somme de 14.471,40 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité contractuelle avec indexation sur l’indice BT 01 entre le 29 juillet 2022, et le prononcé du présent jugement et intérêts au taux légal au delà,

Condamne monsieur [X] [M] à payer à la SCI ODIN la somme de 2.685 euros au titre du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute la SCI ODIN du surplus de ses demandes, y compris à l’encontre de la SELARL [O] [J], [D] BRUN-TESSEIRE, [P] [Y] et de maître [A] [S],

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne monsieur [X] [M] à payer à la SCI ODIN une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties,

Condamne monsieur [X] [M] aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT