COUR D’APPEL D’ [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / S.A.R.L. LA SOUSTA

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJWE

N° 26/00005

Du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

Délivrance le 22/01/2026

Grosse et expédition à

l’AARPI BARATA [G]

M^e Christophe TORA

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Madame BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

S.A.R.L. LA SOUSTA immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 483 341 947 représentée par Monsieur [Z] [J], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Christophe TORA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Monsieur [I] [R]:

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 4]

[Localité 2]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté daté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’îlot [Adresse 15] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 7], [Adresse 6] et [Adresse 10] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle sis [Adresse 7] cadastrée section LA n° [Cadastre 3] lots n'°24 et 44 sis sur la commune de NICE.

Par mémoire reçu au greffe le 24 février 2025, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction à revenir à la SARL La Sousta, consécutivement à l’expropriation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] ([Adresse 1]) édifié sur la parcelle cadastrée section LA n°[Cadastre 3], correspondant aux lots n°24 et 44.

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et l’audience de plaidoiries au 23 octobre 2025.

Lors du transport sur les lieux le 13 juin 2025, le conseil de l’EPF PACA, le représentant de la SARL LA SOUSTA, Monsieur [Z] [J], le conseil de cette société ainsi que la commissaire du gouvernement étaient présents.

Lors de l’audience du 23 octobre 2025, l’affaire été renvoyée au 27 novembre 2025.

Par un dernier mémoire reçu au greffe le 17 novembre 2025, l’EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :

— rejeter l’intervention volontaire de la SARL La Sousta ;

— rejeter les demandes de la SARL La Sousta ;

— fixer l’indemnité d’éviction à revenir à la SARL La Sousta à 136.350 soit :

. 125.000 Euros au titre de l’indemnité principale ;

. 11.350 Euros au titre de l’indemnité de remploi.

Au soutien de ses prétentions et concernant la fixation de l’indemnité principale d’éviction, l’EPF PACA fait valoir, en premier lieu, que, conformément aux articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir est le 6 octobre 2022, date de dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU).

Il précise vouloir appliquer la méthode du barème professionnel et se prévaloir de la cote annuelle des valeurs vénales et immobilières et foncières du 1er janvier des éditions Canon Moullé. Il retient, en conséquence, un barème de 250 % compte tenu de l’emplacement du local, du bail verbal et des caractéristiques du local (mobilier, agencements sans parking et sans cave, des chambres sans wc), et d’entretien.

Il fait valoir, en réponse aux termes invoqués par la société La Sousta, que quatre ne sont pas recevables dans la mesure où ils font référence à des annonces et non à des cessions définitives ; il souligne que les cinq autres cessions de commerce présentées sont incomplètes (absence de chiffre d’affaires) pour quatre d’entre elles et trop ancienne pour la dernière.

Par mémoire reçu au greffe le 24 novembre 2025, la société La Sousta sollicite du juge de l’expropriation qu’il :

— fixe l’indemnité principale à 164.000 Euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à la somme de 15.250 Euros ;

— condamne l’EPF PACA à lui payer la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses allégations, la Sarl La Sousta soutient ne pas avoir reçu l’offre d’indemnisation de l’EPF PACA qui lui a été adressée le 28 juin 2024. Elle soutient être, en tout état de cause, bien fondé à recevoir une indemnité.

Cette société s’appuie sur l’expertise jointe réalisée par Madame [S] et fait valoir que le chiffre d’affaire annuel est de l’ordre de 50.000 Euros hors taxe. Elle indique que ce chiffre d’affaires était de 44.963, 64 Euros en 2022, 60.038 Euros en 2023, 54.320 Euros en 2024 ; elle précise que le loyer est de 19.200 Euros hors taxes et hors charges, les charges étant de 4.800 Euros et la taxe foncière de 2.000 Euros, laquelle est imputée au preneur. Elle précise que les loyers perçus sont garantis à 100 %, les chambres étant loués chaque année et réglés par des associations et via les aides sociales au logement.

La société La Sousta fournit 9 termes de comparaison issus de l’expertise rédigée par Madame [S], quatre offres de vente et cinq cessions effectives. La société reprend, par ailleurs, les conclusions de Madame [S] et retient qu’un coefficient de 290 % du chiffre d’affaires hors taxe doit être retenue pour fixer l’indemnité d ‘éviction.

Par des dernières conclusions reçues au greffe le 26 novembre 2025, le commissaire du gouvernement demande que le juge de l’expropriation :

— fixe l’indemnité principale à la somme de 160.700 euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à 14.920 euros ;

Le commissaire du gouvernement expose tout d’abord que la date de référence est celle du 11 décembre 2023, date de la dernière modification par délibération du PLU métropolitain.

Il précise qu’à la date de référence, le bien était situé en zone UBb1 relative à l’extension des centres urbains.

Il souligne que l’EPF PACA retient la valeur la plus basse, selon la cote [Y], du barème pour une activité d’hôtel meublé et estime qu’un tel choix n’est pas justifié dans la mesure notamment où la valeur d’un fonds de commerce doit être principalement envisagée au regard de sa capacité à générer un chiffre d’affaires récurrent.

S’agissant des termes proposés par la société La Sousta, il fait valoir que les quatre annonces de cessions doivent être écartées dans la mesure où il ne s’agit pas de cession ; il ajoute que quatre des cinq autres termes ne sont pas exploitables dans la mesure où elles ne comportent aucun élément de chiffre d’affaires. Il en conclut que seul un terme datant de 2020 peut être retenu.

Pour sa part, le commissaire de gouvernement préconise la méthode des ratios et celle des barèmes professionnels.

S’agissant de la méthode des ratios, il propose six termes de comparaison portant sur des cessions de fonds de commerce d’hôtel meublés intervenues à [Localité 16] du 17 février 2020 au 11 octobre 2024 et en déduit que le ratio à retenir est 2,8. Il prend ensuite la moyenne des chiffres d’affaires pour les années 2022, 2023 et 2024 et parvient à une valeur du fond de commerce à 148.700 Euros (moyenne des CA X 2,8).

En application de la méthode des barèmes professionnels, le commissaire du gouvernement constate que le chiffre d’affaires de la société La Sousta est en progression sur les exercices 2021 à 2023 passant de 42.477, 46 Euros en 2021 à 60.038 Euros en 2023 ; bien qu’il relève, une dette pour 2024, le chiffre d’année de cette dernière année demeure supérieure à ceux de 2021 et 2022. Il aboutit à un montant arrondi 172.600 Euros selon cette méthode.

Il propose une indemnité principale correspondant à la moyenne des montants obtenus par ces deux méthodes soit 160.650 Euros arrondie à 160.700 Euros.

A l’audience du 27 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande visant à rejeter l’intervention volontaire de la Sarl La Sousta :

Cette demande est sans objet dans la mesure où la Sarl La Sousta est déjà une partie au litige.

Il est d’ailleurs à constater que cette société a abandonné sa demande en intervention volontaire et a formé des prétentions en sa qualité de partie.

Il sera, dès lors, dit qu’il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande.

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 13] [Localité 17], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si l’EPF PACA indique que le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié le 6 octobre 2022 et sollicite que cette date soit retenue, la SARL LA SOUSTA n’a pas conclu sur ce point. En revanche, le commissaire du gouvernement dans ses écritures a précisé que le PLU avait été modifié par une délibération du 30 novembre 2023 devenue opposable le 11 décembre 2023.

Il convient, en l’espèce, de retenir le 11 décembre 2023 comme date de référence.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone classée en zone Ubb1 dans le PLU.

S’agissant d’un hôtel de chambres meublés, il est adapté de retenir la méthode des ratios ainsi que celle des barèmes professionnels.

Sur la fixation de l’indemnité principale :

L’article L 322-2 du CECUP dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, il convient de ne pas retenir huit des neuf termes de comparaison fournis par la SARL La Sousta. En effet, quatre de ces termes se réfèrent à des annonces immobilières (et non de cessions effectives) alors que pour quatre cessions effectives, le chiffre d’affaires de la société n’est pas fourni. Seul un terme de comparaison transmis par l’exproprié sera retenu même s’il est à noter que la moyenne des 3 derniers chiffres d’affaires fournis est différente de celle transmise par le commissaire du gouvernement, lequel reprend ce terme de comparaison (ligne 6, [Adresse 5] [Localité 16]).

Il sera, par ailleurs, retenu les six termes transmis par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions dans la mesure où ils correspondent à des biens similaires à celui pris à bail par la SARL La Sousta et que la moyenne des chiffres d’affaires y figure. Il sera également retenu, dans le cadre de la méthode des ratios, le ratio moyen de 2, 80 comme base d’estimation.

S’agissant du choix du barème applicable, il est à rappeler que, selon la cote [Y], le barème pour une activité d’hôtel est comprise entre 250 % et 400 %; il ressort des éléments au dossier que l’activité de la SARL La SOUSTA est régulière malgré une baisse du chiffre d’affaire en 2024 par rapport en 2023. Il n’est, dès lors, pas justifié de retenir un taux de 250 %, soit le minimum, comme le fait l’autorité expropriante et ce même si le bien est pris à bail en vertu d’un bail oral. Il conviendra, en l’espèce, au vu des caractéristiques du bien de retenir le barème moyen de calcul comme le propose le commissaire du gouvernement soit 325 %.

Au vu des éléments décrits ci-dessus, l’utilisation de la méthode des ratios aboutit à une indemnisation à hauteur de 148.700, 19 Euros : 2,80 (ratio moyen) X 53.107,21 (moyenne des CA 2022, 2023 et 2024).

La méthode des barèmes conduit à une indemnisation à hauteur de 172.598,43 Euros : 3,25 (barème) X 53.107,21 (moyenne des CA 2022, 2023 et 2024).

Il convient afin de fixer l’indemnité principale de faire la moyenne de ces deux valeurs.

L’indemnité sera donc de 160.649,15 Euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  5% sur la fraction de l’indemnité principale jusqu’à 23.000 Euros;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 14.914, 92 (1150 euros + 13.764, 92 euros).

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient en outre de condamner l’EPF PACA à verser à la Sarl La Sousta la somme de 1.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 11 décembre 2023 ;

FIXE l’indemnité due par l’établissement foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur à la Sarl La Sousta du fait de son éviction du local commercial sis [Adresse 9] (lot n°24 et 44) à la somme de 175.564, 07 euros décomposée comme suit :

—  160.649, 15 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  14.914, 92 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de l’établissement foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur  ;

CONDAMNE l'[Adresse 12] à payer à la Sarl La Sousta la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le juge de l’expropriation