AFFAIRE : N° RG 22/00923 – N° Portalis DBWK-W-B7G-CKNP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS

JUGEMENT

Le 22 Mai 2025

Le Tribunal judiciaire de SOISSONS composé de :

Présidente : Carole MAILLARD

Assesseur : Tatiana SAVARY

Assesseur : Christophe DE BOSSCHERE

Greffiers : Christine RENTZ pour les débats et Clotilde SAUVEZ pour le prononcé

a rendu le jugement suivant entre :

DEMANDERESSE :

MUTUALITÉ FRANÇAISE AISNE NORD PAS DE CALAIS,

service de soins et d’Accompagnement mutualistes, UNION MUTUALISTE

ayant son siège social au [Adresse 6]

représentée par M^e Carole MILLE, avocate postulant au Barreau de SOISSONS et plaidant par M^e Laurent GUILMAIN, avocat au Barreau de LILLE

ET :

DÉFENDERESSES :

S.C.I. DUNOR

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le N° 421 653 270, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline FOULON, avocate au Barreau de SOISSONS

Société SEDA

immatriculée au RCS de ST QUENTIN sous le n° 591 680 145, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Karine CORROY, avocate postulant au Barreau de SOISSONS et plaidant par M^e Vincent THIERY, avocat au Barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience du 06 Mars 2025, tenue en audience publique devant Carole MAILLARD, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. La date du délibéré a été indiquée dans les conditions prévues par la loi.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 03 juillet 2019, la SCI DUNOR a consenti un bail commercial à la MUTUALITÉ FRANÇAISE AISNE-NORD-PAS-DE-CALAIS SSAM, union mutualiste (ci-après, la MUTUALITÉ FRANÇAISE) relatif à un local situé dans un immeuble à usage mixte de commerce et d’habitation sis [Adresse 3] à Soissons (02200) et cadastré Section AM numéro [Cadastre 5].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er juillet 2019 pour se terminer le 1er juillet 2028. Les parties ont convenu d’une franchise de loyer de 6 mois du 1er juillet 2019 au 31 janvier 2020, pour permettre au preneur de réaliser les travaux utiles à son installation dans le bien et dont il a déclaré vouloir les achever pour le 31 mars 2020. Le loyer annuel a été fixé à 36.000 euros hors taxes en principal du 1er février 2020 au 1er février 2025, puis à 48.000 euros hors taxes en principal à compter du 1er février 2026, indexé en fonction de la variation de l’indice national des loyers commerciaux chaque année à la date anniversaire de prise d’effet du bail, outre la taxe sur la valeur ajoutée ou toute autre taxe nouvelle complémentaire ou de substitution qui pourrait être créée.

Ensuite de la conclusion du bail, un état des lieux a été établi contradictoirement le 9 juillet 2019.

Se prévalant tant de malfaçons dans les travaux réalisés par le bailleur que de retards dans l’exécution desdits travaux, occasionnant un retard dans la délivrance du local, la MUTUALITÉ FRANÇAISE a sollicité de la SCI DUNOR, par courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 24 janvier 2020, un report de la franchise de loyer pour une nouvelle durée de six mois.

Les clés du local ont été remises à la MUTUALITÉ FRANÇAISE fin janvier 2020 ; celle-ci a ensuite fait procédé aux travaux utiles à son installation, pour un montant total de 408.711,77 euros.

Se prévalant de nouveau de malfaçons dans les travaux réalisés par le bailleur, et notamment de fuites d’eau, d’infiltrations en pied de mur et de canalisations bouchées, la MUTUALITÉ FRANÇAISE a réitéré auprès de la SCI DUNOR sa demande de franchise de loyer pour les deux premiers semestres 2020 et sollicité le report de celle-ci au 15 août 2020.

Par courriers recommandés avec accusé de réception du 17 juillet 2020, la SCI DUNOR a d’une part, notifié à la MUTUALITÉ FRANÇAISE son refus de proroger la franchise de loyer au 15 août 2020 et d’autre part, mis celle-ci en demeure de lui régler au plus tard le 30 juillet 2020 les factures de loyers échues depuis le 1er trimestre 2020, soit la somme de 31.200 euros.

Entre septembre et décembre 2020, la MUTUALITÉ FRANÇAISE s’est plaint de façon récurrente auprès de la SCI DUNOR son bailleur, de malfaçons affectant le réseau de canalisation et d’infiltrations multiples ayant notamment occasionné une inondation du local. La MUTUALITÉ FRANÇAISE a fait procédé à des constats d’huissier puis à des travaux de reprise, dont elle a sollicité le remboursement par la SCI DUNOR en vain.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 avril 2021, la MUTUALITÉ FRANÇAISE signalait à la SCI DUNOR une nouvelle infiltration toiture, s’ajoutant aux deux précédemment signalées depuis la réalisation des travaux de reprise.

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Par acte délivré le 29 janvier 2021, la MUTUALITÉ FRANÇAISE a fait assigner la SCI DUNOR aux fins de voir ordonner une expertise du local.

Suivant acte authentique établi en date du 10 mai 2021, la SCI DUNOR a cédé l’immeuble à usage mixte de commerce et d’habitation sis [Adresse 4]) et cadastré Section AM numéro [Cadastre 5] à la SEDA, société d’économie mixte à participation publique majoritaire.

Par ordonnance en date du 05 novembre 2021, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et a désigné Monsieur [P] [J], expert près la Cour d’appel d'[Localité 7], pour y procéder.

L’expert a remis son rapport le 16 septembre 2022.

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Par actes de commissaire de justice en date du 30 novembre 2022, la MUTUALITÉ FRANÇAISE a assigné la SCI DUNOR et la SEDA devant le tribunal judiciaire de Soissons, aux fins notamment de voir condamner in solidum les bailleurs successifs à l’indemniser de ses divers préjudices.

Aux termes de ses conclusions au fond notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, la MUTUALITÉ FRANÇAISE sollicite du tribunal bien vouloir :

Entériner le rapport d’expertise judiciaire ;

En conséquence,

Constater que les travaux dus par le bailleur ont été réalisés début février 2024 ;Condamner in solidum la SCI DUNOR et la SEDA ou à défaut l’une l’autre à payer les sommes suivantes : 24.264,27 € au titre du préjudice matériel,750 € par mois au titre du trouble de jouissance soit du 1er février 2020 jusqu’au 1er février 2024 la somme de 36.000 € HT,6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Les dépens en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise ; Condamner la SCI DUNOR à rembourser les 6 mois de loyer indûment perçus soit la somme de 18.000 € HT.

Au soutien de ses prétentions, la MUTUALITÉ FRANÇAISE invoque notamment les conclusions de l’expertise judiciaire, aux termes desquelles sont listées trois séries de travaux nécessaires : des travaux pour supprimer la cause des infiltrations, des travaux pour supprimer la cause des odeurs et bouchage de l’évacuation et des travaux pour remise en état. Elle ajoute qu’aucune des parties ne remet en question les opérations d’expertise et sollicite donc que le rapport soit entériné.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle fait valoir, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, que depuis son entrée dans les lieux elle a été troublée dans sa jouissance du local et que ce sont les malfaçons et les non façons relevées dans les lourds travaux engagés par la SCI DUNOR, bailleur, qui sont directement à l’origine des infiltrations d’eau et des nombreuses dégradations constatées par l’expert. Elle ajoute que la clause du bail exonératoire de responsabilité du bailleur est inopérante en raison du caractère d’ordre public des dispositions visées, et que les malfaçons et non façons des travaux réalisés par la SCI DUNOR permettent d’engager la responsabilité des bailleurs successifs ès qualité, justifiant ainsi le remboursement des frais exposés par elle au titre du préjudice matériel. Elle souligne, s’agissant du trouble de jouissance allégué, que les travaux ont été réalisés en février 2024 par la SEDA.

Enfin, sur la demande en remboursement des loyers hors taxe sur une période de 6 mois, elle rappelle que la franchise de loyers avait été convenue afin de lui permettre de réaliser de lourds travaux d’aménagement et qu’elle n’a pris effectivement possession des lieux que le 3 février 2020. Elle expose que le retard dans la mise à disposition du local et le démarrage des travaux lui incombant est dû au retard dans l’achèvement des travaux exécutés sous la maîtrise d’ouvrage du bailleur et se trouve dès lors imputable à ce dernier.

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Aux termes de ses conclusions au fond notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, la SCI DUNOR sollicite du tribunal bien vouloir :

DÉCLARER irrecevable et en tous les cas mal fondé l’ensemble des demandes, fins, moyens et conclusions formés par la MUTUALITÉ FRANÇAISE, et ce avec toutes suites et conséquences de droit ; DÉBOUTER la MUTUALITÉ FRANÇAISE de ses demandes en exécution des travaux préconisés par l’expert dans son rapport, ceux-ci ayant été exécutés ; DÉBOUTER ou RÉDUIRE à de plus justes propositions la demande formulée par la MUTUALITÉ FRANÇAISE au titre du débouchage des canalisations, désinfection des locaux et acquisition d’un déshumidificateur ; DÉBOUTER la MUTUALITÉ FRANÇAISE de se demande au titre du trouble de jouissance ; DÉBOUTER la MUTUALITÉ FRANÇAISE de sa demande au titre de la franchise de loyer ;DÉBOUTER la SEDA de sa demande de condamnation de la SCI DUNOR au titre des travaux financés ; DÉBOUTER la SEDA de sa demande de condamnation de la SCI DUNOR à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle à l’égard de la MUTUALITÉ FRANÇAISE ; DÉBOUTER la MUTUALITÉ FRANÇAISE et la SEDA de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la MUTUALITÉ FRANÇAISE à lui régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la MUTUALITÉ FRANÇAISE aux dépens.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire de la MUTUALITÉ FRANÇAISE au titre du préjudice matériel, elle fait valoir la clause contractuelle de non responsabilité du bailleur. Elle ajoute que si une condamnation devait néanmoins intervenir, le préjudice allégué n’étant pas intégralement justifié, il convient d’en déduire les sommes pour lesquelles les factures ne sont pas produites.

Pour s’opposer à la demande au titre du trouble de jouissance, elle expose que les vices allégués du bien loué ne sont pas de son fait et souligne avoir rapidement réagi et fait procédé aux réparations dès février 2020. Elle indique par ailleurs que les infiltrations invoquées par le preneur ne l’ont pas empêché d’exploiter son activité normalement, les fuites étant localisées au fond du local non accessible à sa clientèle.

Pour s’opposer à la demande en remboursement des loyers au titre de la franchise contractuellement définie, elle rappelle les termes du bail et de l’état des lieux établi contradictoirement le 09 juillet 2019. Elle expose par ailleurs que le retard dans les travaux de la MUTUALITÉ FRANÇAISE, dont des travaux complémentaires commandés auprès de la même société que celle mandatée par ses soins, ne lui est pas imputable dans la mesure où il résulte de la tardiveté du dépôt par la demanderesse de sa demande de travaux auprès de la mairie de [Localité 9]. Elle ajoute que les travaux réalisés sous sa maîtrise d’ouvrage se sont achevés début décembre 2019.

Enfin, elle expose que la SEDA était parfaitement informée du contentieux en cours avec la MUTUALITÉ FRANÇAISE lors de la vente de l’immeuble pris à bail.

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Aux termes de ses conclusions au fond notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, la SCI DUNOR sollicite du tribunal bien vouloir :

DÉBOUTER la MUTUALITÉ FRANÇAISE de toutes ses demandes formulées contre la SEDA pour la période antérieure au 10 mai 2021 ; DÉBOUTER la MUTUALITÉ FRANÇAISE de ses demandes en exécution des travaux préconisés par l’expert dans son rapport, ceux-ci ayant été exécutés ; DÉBOUTER ou RÉDUIRE à de plus justes proportions le préjudice au titre du débouchage des canalisations, désinfection des locaux et acquisition d’un humidificateur ; DÉBOUTER la MUTUALITÉ FRANÇAISE de sa demande au titre du trouble de jouissance ; DÉBOUTER la MUTUALITÉ FRANÇAISE de ses autres demandes à l’encontre de la SEDA ; CONDAMNER la SCI DUNOR à lui payer la somme de 5.623,57 € TTC pour les travaux qu’elle a financés ; CONDAMNER la SCI DUNOR à garantir la SEDA de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle à l’égard de ma MUTUALITÉ FRANÇAISE dans le cadre du présent litige ;DÉBOUTER la SCI DUNOR de ses demandes ; CONDAMNER la SCI DUNOR à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la partie qui succombera aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SEDA expose en premier lieu qu’elle n’a pas été informée de la procédure en cours entre la SCI DUNOR et la MUTUALITÉ FRANÇAISE lors de la vente du bien, le 10 mai 2021, de sorte qu’elle ne peut être reconnue responsable des préjudices de cette dernière antérieurs à la vente. Elle ajoute avoir demandé en vain des explications à la SCI DUNOR, ensuite de sa mise en cause dans la procédure le 21 juin 2021.

La SEDA précise que les chefs de demande qui concernent la période antérieure au 10 mai 2021, à savoir les interventions pour débouchage des canalisations, désinfection des locaux et acquisition d’un déshumidificateur, l’intervention pour remise en état du local de repos et des WC, ainsi que le trouble de jouissance entre le 1er février 2020 et le 10 mai 2021, lui sont étrangers puisqu’avant cette date elle n’avait pas la qualité de bailleur.

S’agissant des désordres existants à compter de la vente, la SEDA fait valoir qu’elle s’est montrée diligente en faisant réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et conformément aux préconisations de ce dernier. Elle ajoute que lui imposer de nouveaux travaux sur la toiture serait inopportun en l’absence de programme de restructuration défini à la date de la décision et pourrait conduire à des dépenses à perte d’argent public.

Sur la demande indemnitaire de la MUTUALITÉ FRANÇAISE au titre du préjudice matériel, pour la période postérieure au 10 mai 2021, la SEDA fait valoir principalement la clause contractuelle de non responsabilité du bailleur et, subsidiairement, l’appréciation souveraine du tribunal sur le bien-fondé des factures produites, précisant que le montant restant en débat s’élève à la somme de 8.957,06 euros et que deux factures alléguées par la demanderesse portant sur la somme totale de 410 euros ne sont pas produites.

Sur la demande indemnitaire de la MUTUALITÉ FRANÇAISE au titre du préjudice de jouissance, à compter du 10 mai 2021, la SEDA rappelle avoir réalisé les travaux préconisés par l’expert, lesquels ont été réalisés essentiellement en juin 2022 et finalisés en mars 2023 s’agissant des travaux d’étanchéité et de maçonnerie, en septembre 2022 s’agissant des travaux de remise en état intérieur, et postérieurement au dépôt du rapport d’expertise soit après le 27 février 2023 s’agissant des travaux relatifs au regard, la SEDA précisant que ces derniers ont été réalisés après cette date à la demande de l’expert lui-même et uniquement le lundi à la demande de la MUTUALITÉ FRANÇAISE. La SEDA soutient ainsi n’être responsable d’aucun trouble de jouissance. Elle ajoute que la demande au titre du trouble de jouissance s’agissant du débouchage des canalisations, la désinfection des locaux et l’acquisition d’un déshumidificateur est un doublon avec la demande au titre du préjudice matériel, de sorte qu’il convient d’en débouter la MUTUALITÉ FRANÇAISE.

Enfin, la SEDA fait valoir, au visa de l’article 1112-1 du code civil, que la responsabilité de la SCI DUNOR, vendeur du bien, peut être engagée pour défaut d’information sur la procédure en cours contre la MUTUALITÉ FRANÇAISE, preneur. Elle ajoute que la SCI DUNOR n’a pas répondu à son courrier adressé le 24 juin 2021, ensuite de sa mise en cause dans la procédure par la MUTUALITÉ FRANÇAISE. Elle considère ainsi que la SCI DUNOR a procédé non seulement à une réticence dolosive à son égard, mais encore qu’elle a fait preuve de négligence en qualité de bailleur à l’égard du preneur antérieurement à la vente, justifiant la mise en œuvre de sa responsabilité civile. A ce titre, elle sollicite le remboursement des travaux réalisés afin de mettre fin aux infiltrations et des travaux sur le regard, pour un montant total de 5.623,57 euros TTC. Elle ajoute que ce comportement fautif de la SCI DUNOR justifie que celle-ci la garantisse de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

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L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 06 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe à la date du 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il importe de rappeler que les demandes tendant à « constater », « dire et juger » ou « considérer » sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties.

Sur les demandes principales de la MUTUALITÉ FRANÇAISE

Sur la responsabilité des bailleurs successifs

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’obligation de délivrance s’entend d’une mise à disposition du bien loué dans un état conforme, permettant au preneur d’exercer dans les locaux l’activité contractuellement convenue, d’un point de vue matériel et juridique. Elle pèse sur le bailleur tant à l’entrée dans les lieux du preneur qu’en cours de bail, sa violation caractérisée s’analysant alors en un trouble de jouissance.

Il est constant que les dispositions relatives à l’obligation de délivrance du bailleur sont d’ordre public. Le bailleur ne peut donc s’exonérer, par une clause expresse du contrat de bail, de son obligation de procéder notamment aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Il est également constant qu’en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le preneur peut notamment demander la réparation du préjudice subi par l’octroi de dommages et intérêts.

De surcroît, en application de l’article 1720 du même code, le bailleur doit procéder, pendant la durée du bail, à toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Il est constant que ces dispositions ne sont pas d’ordre public, de sorte que les parties au contrat de bail commercial peuvent y déroger par des clauses spéciales ou particulières. Ainsi, notamment, il est possible par une clause expresse du contrat de mettre à la charge du locataire non seulement les travaux d’entretien, mais encore les grosses réparations.

Il est également constant que les grosses réparations, définies comme celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, sont distinctes des travaux rendus nécessaires par un vice de construction affectant la structure ou la solidité de l’immeuble, lesquels pèsent nécessairement sur le bailleur en raison de son obligation de délivrance.

Par ailleurs, il est constant qu’en application des dispositions de l’article 1743 du code civil, en cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations, y compris par une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur bailleur. En effet, le bailleur initial n’ayant pas rempli ses obligations de bailleur avant la vente, a engagé sa responsabilité à l’égard du preneur.

Il est enfin constant que l’acquéreur d’un immeuble pris à bail est tenu, dès son acquisition, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué lorsque ces derniers n’ont pas été exécutés par l’ancien propriétaire ; le preneur peut donc agir tant contre le bailleur vendeur que contre le bailleur acquéreur et solliciter leur condamnation in solidum.

En l’espèce, au terme du contrat de bail conclu le 3 juillet 2019 entre la SCI DUNOR bailleur et la MUTUALITÉ FRANÇAISE preneur, il est stipulé au paragraphe relatif à l’état des lieux loués que : « L’obligation de délivrance du bailleur est, de convention expresse entre les parties, limitée à la remise des locaux en leur état actuel, ce qui est accepté par le preneur.».

Il est par ailleurs stipulé au paragraphe intitulé « Prise de possession – Garantie » que : « Le PRENEUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve. Il ne pourra exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques. Les locaux seront pris dans l’état où il se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans que le preneur puisse exiger de réparations, ni de travaux, de quelque nature que ce soit de la part du bailleur. […] Les parties conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter le BIEN ou le mettre en conformité avec la réglementation […] sera exclusivement supportée par le PRENEUR, même si elle vient à se modifier à l’avenir. Le preneur s’engage à effectuer tous travaux d’aménagement et autres nécessaires, devant lui permettre d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, quand bien même il s’agirait de travaux de conformité […] ou encore de travaux de mise aux normes. ».

Enfin, le contrat de bail stipule une clause de non responsabilité du bailleur, au terme de laquelle « Le BAILLEUR ne garantit pas le PRENEUR et, par conséquent, décline toute responsabilité dans les cas suivants : […] en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets et marchandises s’y trouvant par suite de fuites, infiltrations, humidité ou refoulement des canalisations ».

Sur la responsabilité de la SCI DUNOR à l’égard de la MUTUALITÉ FRANÇAISE

Il ressort des écritures des parties et des pièces produites qu’un état des lieux a été établi contradictoirement le 9 juillet 2019 en présence de la SCI DUNOR, bailleur et de la MUTUALITÉ FRANÇAISE, preneur. Au terme de cet acte, de nombreux travaux à charge du bailleur restaient à exécuter afin de permettre au preneur d’y exercer l’activité contractuellement définie, soit l’activité de « commerce optique et correction auditive ».

Il est établi que la SCI DUNOR a conclu le 21 septembre 2019 un contrat de marché de travaux avec la société GROUPE HOURS BATIMENT, portant notamment sur des travaux de remise à nu d’un local commercial et de création d’une terrasse habitable extérieure. Au terme de ce contrat, les travaux portaient notamment sur la dépose des murs, plafonds et faux plafonds puis la réalisation d’une terrasse, la réalisation d’une chape sur la cour, la réalisation d’un réseau pour évacuation des eaux de pluie de la couverture réalisée sur la cour sur un regard à créer au sol puis à raccorder sur le réseau existant, ainsi que la réalisation d’un complexe d’étanchéité sur la terrasse. Il a été contractuellement établi que les travaux devaient être achevés au plus tard le 15 octobre 2019. Or, au titre de ces travaux, quatre procès-verbaux de réception des locaux ont été établis, le dernier en date du 31 janvier 2020. L’entrée dans les lieux du preneur a donc été retardée, du fait des travaux à charge de la SCI DUNOR, occasionnant de facto un retard dans l’exécution des travaux lui incombant et, par suite, empêchant l’exploitation du local dans les délais convenus.

Par ailleurs, la MUTUALITÉ FRANÇAISE, preneur, a signalé au bailleur la présence successive de fuites et d’infiltrations le 31 janvier 2020 s’agissant de la fuite dans le local repos et le 25 novembre 2020 s’agissant de la fuite dans le local WC. Il a également signalé le mauvais écoulement des éviers dès le 24 juin 2020. L’expert judiciaire rappelle au demeurant dans son rapport les alertes réitérées de la MUTUALITÉ FRANÇAISE auprès de la SCI DUNOR à compter du 31 janvier 2020 et jusqu’au 19 avril 2021. Le preneur a également fait constater par procès-verbal d’huissier de justice une fuite au niveau de la toiture le 25 septembre 2020 et des fuites dans le local repos et les toilettes le 12 janvier 2021. L’expert judiciaire, le 17 janvier 2022, relève que les fuites constatées dans le local de repos et les toilettes sont des fuites actives. Il constate également de mauvaises odeurs émanant du regard dans le local d’optométrie. L’expert qualifie ces trois désordres de malfaçons d’exécution.

Il appert de l’ensemble de ces éléments que tant les fuites et infiltrations que les mauvaises odeurs signalées sans délais par le preneur à la SCI DUNOR sont liées aux travaux entrepris sous la maîtrise d’ouvrage de cette dernière. Au demeurant, la SCI DUNOR a informé la SEDA, lors de la vente de l’immeuble, d’une procédure en cours devant le tribunal de commerce contre l’entrepreneur ayant réalisé les travaux de couverture et d’étanchéité, confortant ainsi l’imputation des malfaçons à la société GROUP HOURS BATIMENT. Il est par ailleurs établi que la SCI DUNOR n’a pas toujours réagi aux sollicitations du preneur s’agissant des conséquences de ces malfaçons, la MUTUALITÉ FRANÇAISE justifiant avoir fait procéder elle-même à des travaux de reprise après avoir fait constater les désordres par huissier de justice.

Ainsi, il est établi que tant le retard dans l’exécution des travaux lui incombant que l’absence d’action pérenne du bailleur ensuite des sollicitations ultérieures du preneur ont empêché ce dernier d’exercer dans les locaux l’activité contractuellement convenue, cet empêchement ayant été dans un premier temps absolu puis, après le début de l’exploitation, relatif. En effet, si la MUTUALITÉ FRANÇAISE ne peut se prévaloir d’une interruption durable de son exploitation à raison des fuites constatées, la clientèle ayant pu accéder au local, il convient de relever que les désordres constatés par les huissiers de justice puis par l’expert judiciaire afférents aux mauvaises odeurs impactaient le local d’optométrie, c’est-à-dire le local dans lequel le preneur réalisait des examens de vue sur les clients. Ainsi, les désordres relevés ont nécessairement impacté l’exploitation commerciale ; l’expert judiciaire relevant au demeurant que les représentants de la MUTUALITÉ FRANÇAISE ont pu faire état d’une « gêne pour le personnel et le public admis dans cette salle » qu’il qualifie lui-même d’objective. De surcroît, l’expert relève que les infiltrations qui se produisaient dans les locaux repos et WC ont affecté l’usage de ces locaux ; ainsi, si ceux-ci n’étaient pas destinés à l’usage de la clientèle, les désordres constatés ont nécessairement affecté les employés qui travaillaient à l’exploitation commerciale du local, à tout le moins en termes de qualité de vie au travail.

Dès lors, la SCI DUNOR a violé son obligation de délivrance. Les dispositions relatives à cette obligation étant d’ordre public, la clause contractuelle de non responsabilité ne trouve pas à s’appliquer.

De surcroît, il convient de constater que les désordres constatés tant par des huissiers de justice dans des procès-verbaux que par l’expert judiciaire dans son rapport, découlent de la mauvaise exécution des travaux de couverture et d’étanchéité et sont donc constitutifs de vices de construction affectant la structure ou la solidité de l’immeuble.

Dès lors, la SCI DUNOR ne peut, en vertu du caractère d’ordre public de son obligation légale de délivrance, valablement s’exonérer de son obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les fuites et infiltrations, constitutives de vices affectant la structure de l’immeuble telle que reprise par l’entrepreneur mandaté par le bailleur.

En conséquence, la responsabilité de la SCI DUNOR à l’égard de la MUTUALITÉ FRANÇAISE sera retenue, y compris postérieurement à la vente de l’immeuble à la SEDA.

Sur la responsabilité de la SEDA à l’égard de la MUTUALITÉ FRANÇAISE

La SEDA a revêtu la qualité de bailleur de la MUTUALITÉ FRANÇAISE ensuite de la vente de l’immeuble accueillant le local pris à bail, soit à compter du 10 mai 2021. Elle ne peut donc voir sa responsabilité engagée ès qualité antérieurement à cette date.

S’agissant de la période courant à compter du 10 mai 2021, il convient de relever que la SEDA s’est montrée diligente dès qu’elle a eu connaissance des difficultés du preneur, adressant au bailleur vendeur une demande d’explications dès le 24 juin 2021 ensuite de l’assignation délivrée le 21 juin 2021, mais également faisant procéder aux travaux nécessaires conformément aux prescriptions de l’expert judiciaire. Néanmoins, en raison de la nature des désordres subsistants ensuite de l’acquisition de l’immeuble par la SEDA, dont il a été précédemment fait état, celle-ci a manqué à son obligation de délivrance au sens des dispositions précitées. Ces dispositions étant au demeurant d’ordre public, il ne peut y être déroger par convention et la clause de non responsabilité du contrat de bail est inopérante.

En conséquence, la responsabilité de la SEDA à l’égard de la MUTUALITÉ FRANÇAISE sera retenue, à compter du 10 mai 2021 date à laquelle elle a endossé la qualité de bailleur.

2- Sur les demandes indemnitaires du preneur

Sur la demande au titre du préjudice matériel

La MUTUALITÉ FRANÇAISE justifie avoir fait procéder à des travaux rendus nécessaires par les fuites, infiltrations et mauvaises odeurs, lesquels incombaient au bailleur au titre de son obligation de délivrance. L’expert judiciaire fait état d’interventions réalisées par le preneur depuis son entrée dans les lieux pour déboucher régulièrement les canalisations d’évacuations, désinfecter les locaux et acheter un déshumidificateur pour un coût total de 13.642,76 euros TTC. Il fait également état du coût des travaux pour remise en état évalué, sur présentation de devis par le preneur, à la somme de 10.621,51 euros TTC.

Il convient de relever que la MUTUALITÉ FRANÇAISE produit un nombre certain de factures. Toutefois, au titre des travaux qui incombaient au bailleur et qu’elle a finalement fait réaliser, elle produit une unique facture, établie par la société BMB en date du 30 septembre 2020, afférente à la recherche des canalisations enterrées pour détermination des travaux à prévoir et, dans un second temps, à la réalisation des travaux modificatifs eux-mêmes. Néanmoins, il convient également de relever que le chiffrage de l’expert, s’agissant des interventions réalisées par le preneur depuis son entrée dans les lieux pour déboucher régulièrement les canalisations d’évacuations, désinfecter les locaux et acheter un déshumidificateur, est établi par celui-ci au vu de factures produites dans le cadre de sa mission, répertoriées et identifiées précisément par leur numéro, leur date et les montants HT et TTC dans son rapport final. Ainsi, en dépit de l’absence de production par la MUTUALITÉ FRANÇAISE des pièces communiquées à Monsieur [J] dans le cadre de sa mission, leur reprise dans le rapport définitif et le fait qu’elles soient visées par les bailleurs dans leurs écritures respectives permet de retenir le chiffrage opéré par l’expert. Néanmoins, les bailleurs successifs s’accordant sur le défaut de production par le preneur de deux factures, pour la période de juillet et août 2022 et pour un montant total de 410 euros TTC, il convient de déduire ce montant du chiffrage opéré par l’expert. Ainsi, le préjudice matériel de la MUTUALITÉ FRANÇAISE au titre des travaux déjà réalisés à la date du rapport définitif d’expertise s’élève à la somme de 13.232,76 euros. En considération des dates de réalisation de ces travaux, il convient de distinguer selon qu’ils sont intervenus antérieurement ou postérieurement à la vente de l’immeuble par la SCI DUNOR à la SEDA pour les imputer à ces dernières.

S’agissant des travaux de remise en état du local, l’expert procède à un chiffrage au vu de deux devis produits par la MUTUALITÉ FRANÇAISE, l’un relatif aux cloisons et plafonds pour un montant de 5.290,81 euros HT, l’autre relatif aux travaux de peinture pour un montant de 3.560,45 euros HT ; soit un total de 10.621,51 euros TTC. Il convient de relever que l’expert judiciaire indique dans son rapport que « ces travaux ont été réalisés aux frais avancés de la MUTUALITÉ FRANÇAISE (toutes les factures n’ont pas été réceptionnées – travaux réalisés entre le 2 et le 6 septembre 2022) ». Toutefois, au vu de la date de réalisation des travaux, la MUTUALITÉ FRANÇAISE pouvait produire les factures évoquées par l’expert au titre de ses pièces dans la présente instance. En s’abstenant de les produire, elle ne justifie pas du coût réel qu’elle a dû supporter pour la réalisation de ces travaux et, dès lors, ne justifie pas du préjudice matériel allégué à ce titre.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI DUNOR à payer à la MUTUALITÉ FRANÇAISE la somme de 4.685,70 euros TTC et de condamner in solidum la SCI DUNOR et la SEDA à lui payer la somme de 8.547,06 euros TTC, en réparation de son préjudice matériel lié à la réalisation à ses frais des seuls travaux de débouchage des canalisations d’évacuations, désinfection des locaux et acquisition d’un déshumidificateur. La MUTUALITÉ FRANÇAISE sera déboutée pour le surplus de sa demande au titre du préjudice matériel.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

La MUTUALITÉ FRANÇAISE fait valoir que les désordres constatés par l’expert judiciaire sont à l’origine d’un trouble de jouissance, les représentants du personnel et les clients s’étant au demeurant plaints auprès de la direction. Il convient de relever qu’il n’est nullement démontré la réalité de ces plaintes au titre des pièces produites.

Néanmoins, il appert des écritures et des pièces produites que le preneur est entré dans les lieux le 3 février 2020 et qu’à cette date, il ne pouvait jouir paisiblement du local pris à bail. En effet, tant le retard dans l’exécution des travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI DUNOR, lequel a de facto retardé les travaux commandés par le preneur pour l’aménagement du local pour l’exercice de son activité commerciale, que les malfaçons dans leur exécution, relevées par l’expert judiciaire mais également par constats successifs d’huissiers de justice, ont nécessairement eu pour conséquence de troubler la jouissance paisible du local par la MUTUALITÉ FRANÇAISE. Au demeurant, le trouble allégué est étayé par l’expert judiciaire qui qualifie d’objective la gêne alléguée pour le personnel et le public admis dans la salle d’optométrie. Ce trouble ayant pour origine les manquements des bailleurs successifs à leur obligation de délivrance, la MUTUALITÉ FRANÇAISE est fondée à en demander réparation. Il convient cependant de distinguer selon les bailleurs.

Il est établi que la SCI DUNOR n’a pas réagi de manière pérenne aux signalements, sollicitations et relances de la MUTUALITÉ FRANÇAISE. Ce défaut de diligence, qui a contribué à faire perdurer le trouble de jouissance de l’entrée dans les lieux à la vente de l’immeuble, sera indemnisé conformément à la demande du preneur, soit à hauteur de 25% du montant mensuel du loyer. Au terme du contrat de bail, le loyer mensuel s’élevait à 3.000 euros HT du 31 janvier 2020 au 31 janvier 2026. Dès lors, le trouble de jouissance imputable à la SCI DUNOR ayant duré du 3 février 2020, date d’entrée dans les lieux au terme des écritures du preneur, au 10 mai 2021 inclus date de la vente de l’immeuble à la SEDA, il convient de l’indemniser sur une période de 14 mois et 7 jours pour un montant total de 11.177,42 euros ((750 € x 14 mois + ((3.000 € / 31 jours) x 7 jours)).

Ensuite de la vente de l’immeuble à la SEDA, il convient de relever que cette dernière s’est montrée diligente dans la résorption des désordres et, par suite, du trouble de jouissance du preneur. En effet, il ressort des écritures des parties et des pièces produites qu’elle a pris attache avec la SCI DUNOR dès le 24 juin 2021, ensuite de son assignation le 21 juin 2021, et qu’elle a pris part aux opérations d’expertise. Ensuite de la réunion d’expertise, tenue le 17 janvier 2022, la SEDA a fait réaliser par l’entreprise [V] des travaux d’étanchéité conformes à l’avis de l’expert sur leur exécution, ainsi que des travaux de maçonnerie préparatoire étanchéité par l’entreprise FERRER, qu’elle a réceptionnés le 16 juin 2022. Elle a ensuite fait procéder à des travaux sur l’évacuation des eaux de pluie par l’entreprise [V], qu’elle a réceptionnés le 7 mars 2023. Les travaux de modification du réseau d’évacuation des eaux usées et vannes (le regard) ont également été réalisés par la SEDA et réceptionnés le 28 février 2023 suivante facture et procès-verbal de réception produits. Enfin, au terme du rapport d’expertise judiciaire, les travaux de remise en état ont été réalisés par la MUTUALITÉ FRANÇAISE, à ses frais avancés, entre le 2 et le 6 septembre 2022 ; à ce titre, si l’absence de facture a pour conséquence de ne pas retenir un préjudice matériel certain quant à son quantum, en revanche la mention des travaux faits dans l’expertise judiciaire est un élément supplémentaire dans la considération de la durée et de l’étendue du trouble de jouissance. Par ailleurs, la MUTUALITÉ FRANÇAISE a fait procéder à des travaux réguliers de débouchage des canalisations, désinfection des locaux et achat d’un déshumidificateur ; si ces travaux sont d’ores et déjà indemnisés au titre de son préjudice matériel, il n’en demeure pas moins qu’ils ont participé au trouble de jouissance subi par le preneur, celui-ci ayant été contraint de les réaliser pour retrouver une jouissance plus paisible du bien alors qu’ils incombaient au bailleur et qu’ils ont nécessairement constitué une gêne supplémentaire dans l’exploitation du local. Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’un trouble de jouissance a perduré ensuite de la vente de l’immeuble à la SEDA, certainement jusqu’au 28 février 2023. Néanmoins, en considération des diligences accomplies par la SEDA et de l’indemnisation octroyée au titre du préjudice matériel, il convient de l’indemniser dans une moindre mesure et de retenir un taux nominal de 10% du loyer mensuel soit 300 euros. Dès lors, le trouble de jouissance imputable à la SEDA ayant duré du 11 mai 2020, lendemain de l’acquisition de l’immeuble par le nouveau bailleur, au 28 février 2023 suivant les écritures et pièces des parties, il convient de l’indemniser sur une période de 33 mois et 17 jours pour un montant total de 11.545,16 euros ((300 € x 33 mois + ((3.000 € / 31 jours) x 17 jours)).

En conséquence, la SCI DUNOR sera condamnée à payer à la MUTUALITÉ FRANÇAISE la somme de 11.177,42 euros en réparation de son trouble de jouissance ; elle sera également condamnée in solidum avec la SEDA à lui payer la somme de 11.545,16 euros à ce titre.

Sur la demande en remboursement des loyers versés au titre du premier semestre 2020

Il résulte des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent notamment être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment solliciter une réduction du prix ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, au terme du contrat de bail conclu le 3 juillet 2019 entre la SCI DUNOR bailleur et la MUTUALITÉ FRANÇAISE preneur, il est stipulé au paragraphe « Franchise de loyer » : « Pour permettre au preneur de réaliser les travaux utiles à son installation dans le bien, le bailleur lui accorde une franchise de six mois de loyer à compter du 1er juillet 2019, le preneur déclarant vouloir achever ses travaux pour le 31 mars 2020. Le premier loyer exigible sera donc celui du 1er février 2020. Cette franchise est concédée à la condition que ces travaux soient totalement achevés par le preneur au plus tard le 31 mars 2020. Les parties constateront contradictoirement cet achèvement. […] L’obligation de délivrance du bailleur est, de convention expresse entre les parties, limitée à la remise des locaux dans leur état actuel, ce qui est accepté par le preneur ».

Il résulte des écritures des parties et des pièces produites que les travaux commandés par la SCI DUNOR auprès de la société GROUP HOURS BATIMENT en qualité de bailleur devaient être achevés au plus tard le 15 octobre 2019 au terme du contrat d’entreprise conclu le 21 septembre 2019. Cependant, il est établi que ces travaux ont été réceptionnés par le bailleur le 9 décembre 2019. Il est par ailleurs établi que la MUTUALITÉ FRANÇAISE, preneur, est entrée dans les lieux le 3 février 2020. Si celle-ci justifie avoir fait réaliser des travaux d’aménagement du local aux fins d’exploitation de son activité pour un montant total de 408.711,77 euros, en revanche elle ne justifie ni de la date du début de ces travaux, ni de leur délai d’exécution et de leur date d’achèvement.

Par ailleurs, il convient de relever que si la SCI DUNOR, qui avait procédé à la déclaration d’ouverture de chantier le 11 avril 2019, n’a conclu le contrat de marché avec l’entrepreneur que le 21 septembre 2019, ce dernier s’engageait à terminer les travaux pour le 15 octobre 2019. Le preneur devait donc bénéficier d’un délai suffisant pour faire procéder aux travaux lui incombant en vue de l’exploitation commerciale du local. Ainsi, en accordant une franchise de loyer d’une durée de six mois avec une date de fin fixée au 31 mars 2020, la SCI DUNOR n’a pas fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail. De surcroît, s’il a été démontré que la SCI DUNOR a manqué à son obligation de délivrance, laquelle est d’ordre public et ne pouvait donc valablement être aménagée par les clauses du contrat, ce manquement est d’ores et déjà indemnisé au titre des préjudices matériel et de jouissance sur le fondement idoine.

Dès lors, la MUTUALITÉ FRANÇAISE sera déboutée de sa demande en remboursement des loyers versés à la SCI DUNOR du 31 mars 2020 au 30 septembre 2020.

II. Sur la responsabilité de la SCI DUNOR à l’égard de la SEDA

En vertu de l’article 334 du code de procédure civile, la garantie est simple ou formelle selon que le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé ou seulement comme détenteur d’un bien.

Au terme de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Il résulte des dispositions de l’article 1112-1 code civil que les parties au contrat sont soumises à une obligation générale d’information des cocontractants, dès lors qu’elles ont connaissance d’une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre.

L’article 1602 du même code prévoit que le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

Enfin, il est constant qu’en application des dispositions de l’article 1743 du code civil, en cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations.

Sur la responsabilité du vendeur bailleur

En l’espèce, la SCI DUNOR a cédé l’immeuble accueillant le local exploité par la MUTUALITÉ FRANÇAISE ainsi que le bail commercial en cours à la SEDA, par acte authentique dressé le 10 mai 2021. Au terme de cet acte, au paragraphe « Charges et conditions de la vente », la SCI DUNOR a informé la SEDA de deux procédures en cours ; l’une initiée à l’encontre de l’entreprise GROUPE HOURS BATIMENT devant le tribunal de commerce de Soissons, l’autre pendante devant le tribunal administratif d’Amiens entre les cocontractants relativement à une notification de préemption. En revanche, il n’est nullement fait mention d’une instance en cours entre le vendeur bailleur et le preneur ; alors qu’a la date de l’acte l’instance en référé était pendante comme introduite par assignation délivrée le 29 janvier 2021 et non encore éteinte, la décision ayant été rendue le 05 novembre 2021. Ainsi, la SCI DUNOR a manqué à son obligation d’information de la SEDA dans le cadre de la vente du bien et la cession du bail commercial qui y est rattaché ; sa responsabilité se trouve dès lors engagée à l’égard de l’acquéreur.

Sur la demande indemnitaire de la SEDA

Il convient de relever que l’expert judiciaire souligne dans son rapport que les travaux permettant de supprimer les infiltrations ont été réalisés par la SEDA, à ses frais avancés, pour un montant total de 6.067,57 euros. Celle-ci a réceptionné les travaux le 16 juin 2022 et a communiqué à l’expert deux factures en date des 15 et 16 mars 2022. La SEDA justifie dans le cadre de la présente instance de la réalisation des dits travaux, ensuite desquels les infiltrations ont cessé, pour un montant total de 4.363,57 euros TTC suivant les factures produites. Elle justifie également de la réalisation de travaux afin de faire cesser les odeurs dans le local d’optométrie en cours de procédure et à ses frais, pour un montant de 1.260 euros TTC suivant facture établie en date du 28 février 2023.

Or, si la réalisation de l’ensemble de ces travaux, destinés à faire cesser les désordres constatés notamment par l’expert judiciaire, incombaient à la SEDA en sa qualité de bailleur soumis à une obligation de délivrance, il convient de relever que lesdits désordres préexistaient à la vente conclue le 10 mai 2021 avec la SCI DUNOR. Celle-ci engageant sa responsabilité à l’égard de la SEDA à raison de son manquement caractérisé à son obligation d’information, il convient de la condamner à rembourser à l’acquéreur bailleur les travaux financés ès qualité à raison de ses carences en qualité de bailleur initial.

Dès lors, la SCI DUNOR sera condamnée à verser à la SEDA la somme de 5.623,57 euros TTC en remboursement des travaux réalisés pour mettre fin aux désordres contrevenant à l’obligation de délivrance.

Sur la demande en garantie

La SEDA est poursuivie personnellement par la MUTUALITÉ FRANÇAISE et se voit condamnée in solidum à verser à cette dernière des indemnités en réparation des préjudices retenus au titre de la présente décision.

Toutefois, il ressort des écritures des parties et des pièces produites que les préjudices au titre desquels la SEDA est tenue à indemnisation à l’égard de la MUTUALITÉ FRANÇAISE sont nés alors que la SCI DUNOR était bailleur et ont perduré en raison de l’inaction de cette dernière en dépit de son obligation impérieuse de délivrance.

Dès lors, la SCI DUNOR voyant sa responsabilité civile engagée l’égard de la SEDA, il convient de la condamner à garantir cette dernière de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de la MUTUALITÉ FRANÇAISE.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DUNOR, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI DUNOR, condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à la MUTUALITÉ FRANÇAISE la somme de 4.000,00 euros, également à verser à la SEDA la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance de droit ou de fait n’impose d’écarter l’exécution provisoire de droit.

***

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DUNOR à payer à la MUTUALITÉ FRANÇAISE AISNE-NORD-PAS-DE-CALAIS SSAM la somme de 4.685,70 euros TTC au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum la SCI DUNOR et la SEDA à payer à la MUTUALITÉ FRANÇAISE AISNE-NORD-PAS-DE-CALAIS SSAM la somme de 8.547,06 euros TTC au titre de son préjudice matériel ;

DÉBOUTE la MUTUALITÉ FRANÇAISE AISNE-NORD-PAS-DE-CALAIS SSAM du surplus de sa demande au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE la SCI DUNOR à payer à la MUTUALITÉ FRANÇAISE AISNE-NORD-PAS-DE-CALAIS SSAM la somme de 11.177,42 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la SCI DUNOR et la SEDA à payer à la MUTUALITÉ FRANÇAISE AISNE-NORD-PAS-DE-CALAIS SSAM la somme de 11.545,16 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE la MUTUALITÉ FRANÇAISE AISNE-NORD-PAS-DE-CALAIS SSAM de sa demande en remboursement des loyers perçus par la SCI DUNOR ;

CONDAMNE la SCI DUNOR à payer à la SEDA la somme de 5.623,57 euros TTC en remboursement des travaux réalisés à ses frais avancés ;

CONDAMNE la SCI DUNOR à garantir la SEDA de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de la MUTUALITÉ FRANÇAISE AISNE-NORD-PAS-DE-CALAIS SSAM ;

CONDAMNE la SCI DUNOR aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise ;

CONDAMNE la SCI DUNOR à payer à la MUTUALITÉ FRANÇAISE AISNE-NORD-PAS-DE-CALAIS SSAM, la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DUNOR à payer à la SEDA, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI DUNOR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement a été prononcé par Madame Carole MAILLARD, Présidente, assistée de Clotilde SAUVEZ, Greffier, et elles en ont signé la minute.

La Greffière, La Présidente,