Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01279 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLGS

[Z] [H] [P]

C/

[R] [G]

— Expéditions délivrées à

Mme [R] [G]

— FE délivrée à

M^e Carol LAGEYRE

Le 21/03/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [H] [P]

né le 29 Décembre 1941 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Carol LAGEYRE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [R] [G]

née le 08 Juin 1978 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er septembre 2011, Monsieur [Z] [P] a donné à bail à Madame [R] [G] une maison individuelle d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 8].

Par acte de Commissaire de justice du 2 février 2024, Monsieur [P] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2221,96 euros au titre de l’arriéré locatif.

L’arriéré locatif n’ayant pas été régularisé, Monsieur [P] a fait assigner, par acte introductif d’instance en date du 12 juin 2024, Madame [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 août 2024 aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives, et non production d’un justificatif d’assurance, obtenir son expulsion de corps et de biens et celle de tous occupants de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique, autoriser le bailleur à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse ainsi que sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3075,94 euros, avec intérêts au taux légal, des indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et charges, jusqu’à la totale libération des lieux, ainsi qu’à la condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois ainsi que d’une réouverture des débats par simple mention au dossier, à l’effet de faire le point des sommes réellement dues par la défenderesse, pour être finalement utilement plaidée à l’audience du 24 janvier 2025.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [P], représenté par son conseil, expose que la dette s’élève désormais à la somme de 4392,90 euros, janvier 2025 compris, et confirme les termes de ses demandes initiales, sans toutefois réitérer ses demandes au titre de l’absence de justificatif d’une assurance locative.

Il s’oppose à tout délai de paiement.

En défense, Madame [G] comparait en personne, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier, réalisé par l’UDAF de la Gironde, a été donné à la connaissance du bailleur.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 juin 2024, plus de six semaines avant l’audience.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines, selon une jurisprudence constante.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Le bailleur a fait signifier à Madame [G] un commandement d’avoir à payer sous six semaines la somme de 2221,96 euros au titre de l’arriéré locatif incluant l’échéance du mois de janvier 2024, au titre des loyers échus, suivant exploit du 2 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 2 février 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 3 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 3 avril 2024.

Madame [G] indique percevoir un revenu de 2000 euros mensuels et vivre seule avec ses deux enfants à charge. Elle propose un apurement de la dette moyennant le versement de la somme de 90 euros mensuels. Cependant, outre la circonstance qu’un tel plan conduirait à un échéancier sur une durée supérieure à 3 ans, ce dernier n’apparait manifestement pas réaliste au regard de l’ancienneté et de l’importance de la dette.

Dès lors, Madame [G] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 3 avril 2024, ce qui constitue pour Monsieur [P] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bailleur soutient que le solde dû à la date de l’audience s’élève à la somme de 4392,90 euros, selon décompte produit aux débats et validé par l’UDAF, missionnée pour l’aide à la gestion du budget de la défenderesse.

Madame [G], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, sera donc condamnée au paiement de la somme de 4392,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date de l’audience, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Elle sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er février 2025 (555,49 euros à la date de l’audience) et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d’assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la défenderesse, partie perdante.

Il apparait équitable que chaque partie conserve à sa charge les frais exposés pour la présente procédure.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Monsieur [Z] [P] a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges par commandement de payer en date du 2 février 2024,

CONDAMNONS Madame [R] [G] à quitter les lieux loués, maison individuelle d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 8],

AUTORISONS, à défaut pour Madame [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (555,49 euros à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

CONDAMNONS Madame [R] [G] à régler à Monsieur [Z] [P], la somme de 4392,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date de l’audience, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

REJETONS le surplus des demandes,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [R] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION