Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 7 mai 2025, n° 23/08892

TJ Bordeaux 7 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Responsabilité du Syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que le Syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par les infiltrations, qui ont rendu l'appartement impropre à la location.
Accepté
Coût des travaux de réparation
La cour a reconnu le droit à indemnisation pour les travaux effectués pour réparer les dégradations causées par les infiltrations.
Rejeté
Atteinte psychologique
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas justifié d'une atteinte psychologique ou d'une atteinte à leur dignité.
Accepté
Dépens et frais d'expertise
La cour a condamné le Syndicat des copropriétaires aux dépens, y compris les frais d'expertise.
Accepté
Dispense de charges en raison de la décision judiciaire
La cour a accordé la dispense de participation aux charges de copropriété en raison de la décision favorable rendue.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 7 mai 2025, n° 23/08892
Numéro(s) :	23/08892
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Fanny SAURAT-FONTAGNEREDaniel LASSERRELaurent SUSSATDamien DUREZ
Cabinet(s) :	HARFANG AVOCATSSFL AVOCATSELIGE BORDEAUX
Parties :	SA MATMUT PROTECTION JURIDIQUE, Syndicat des Copropriétaires du [ Adresse 3 ] ( Syndic : SAS FONCIA [ Localité 15 ] ), SAS CAPCIME

Texte intégral

N° RG 23/08892 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJ2A

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 MAI 2025

54G

N° RG 23/08892

N° Portalis DBX6-W-B7H-YJ2A

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[T] [X]

[L] [N] épouse [X]

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] (Syndic : SAS FONCIA [Localité 15])

SAS CAPCIME

[B] [C]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SA MATMUT PROTECTION JURIDIQUE

Grosse Délivrée

le :

SELAS ELIGE [Localité 15]

M^e Caroline FABBRI

SCP HARFANG AVOCATS

SELARL SFL AVOCATS

1 copie M. [G] [H], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [T] [X]

né le 10 Mai 1983 à [Localité 17] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [L] [N] épouse [X]

née le 04 Mai 1980 à [Localité 16] (ALPES DE HAUTE PROVENCE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 15], domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS CAPCIME

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par M^e Caroline FABBRI, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Damien DUREZ, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

Monsieur [B] [C]

né le 16 Janvier 1977 à [Localité 18] ([Localité 22])

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 8]

représenté par M^e Fanny SAURAT-FONTAGNERE de la SELARL SFL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SA MATMUT PROTECTION JURIDIQUE

[Adresse 11]

[Adresse 21]

[Localité 12]

représentée par M^e Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte notarié en date du 29 décembre 2014, Monsieur [T] [X] et Madame [L] [N] épouse [X] ont acquis un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 15] constituant le lot 39 de l’immeuble sis [Adresse 4].

Ils ont mis le logement en location.

Se plaignant d’infiltrations d’eau persistantes dans l’appartement, ils ont, par actes en date des 13, 15, 18, 19 et 20 décembre 2017, fait assigner en référé le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], Madame [S] [M] propriétaire d’un logement en héberge au-dessus du leur, les assureurs GROUPAMA GRAND EST, PACIFICA, MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD venant aux droits de la SA COVEA RISKS assureur dommages-ouvrage, aux fins de voir ordonnée une expertise judiciaire.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a appelé à la cause la SARL AG PEX et la SARL CPE.

Par ordonnance en date du 30 avril 2018, il a été fait droit à la demande et Monsieur [G] [H] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Les opérations d’expertises ont été rendues communes à la SCI CAPCIME et à Monsieur [B] [C], copropriétaires, outre à d’autres copropriétaires.

L’expert judiciaire a communiqué son rapport aux parties le 10 octobre 2022.

Par acte en date des 06, 10 et 23 octobre 2023, Monsieur et Madame [X] ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son Syndic la SAS FONCIA BORDEAUX, la SAS CAPCIME et Monsieur [B] [C] aux fins d’indemnisation d’un préjudice sur le fondement des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées le 26 septembre 2024, la SA MATMUT PROTECTION JURIDIQUE est intervenue volontairement à l’instance en qualité d’assureur de Monsieur et Madame [X].

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, Monsieur [T] [X] et Madame [L] [X] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 10 -1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

DECLARER les époux [X] recevables et bien-fondés, en conséquence, DEBOUTER tous les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes

CONDAMNER le [Adresse 19] [Adresse 20] à l’indemnisation des préjudices des époux [X] à hauteur de 52 362.72 euros et selon le décompte suivant :

• 21 450 euros au titre de la perte de revenus fonciers

• 4364.72 euros au titre des travaux de réhabilitation du bien

• 3000 euros au titre du préjudice moral

• 23 548 euros au titre de l’article 700 et aux dépens dont les frais d’expertise

N° RG 23/08892 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJ2A

DISPENSER les époux [X] de la participation aux charges nées de la présente instance ou de l’exécution du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 février 2025, la SA MATMUT PROTECTION JURIDIQUE demande au Tribunal de :

— DECLARER RECEVABLE l’intervention volontaire de la MATMUT PROTECTION JURIDIQUE,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] aux entiers dépens y compris les frais d’expertise d’un montant de 17.675,64 €

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté, par son Syndic, la SAS FONCIA BORDEAUX, demande au Tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Ramener à de plus justes proportions l’indemnisation des consorts [X] au titre de la perte de chance de louer leur bien et décider que cette indemnisation ne pourra être supérieure à la somme de 8.791,58 € ;

Ramener à de plus justes proportions l’indemnisation des consorts [X] au titre des travaux d’embellissement et décider que cette indemnisation ne pourra être supérieure à la somme de 1.994,72 €

Débouter les époux [X] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral et du surplus de leurs demandes ;

Débouter notamment les époux [X] de leur demande de dispense de participation à toutes charges générales de copropriété constituées par la condamnation prononcée à l’encontre du concluant ;

Déclarer irrecevables les demandes des époux [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Débouter la SA MATMUT PROTECTION JURIDIQUE de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, la SAS CAPCIME demande au Tribunal de :

— CONSTATER que Monsieur et Madame [X] ne formulent aucune demande à l’encontre de la Société CAPCIME,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [X] à régler la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2024, Monsieur [B] [C] demande au Tribunal de :

CONSTATER que Monsieur et Madame [X] ne formulent aucune demande à l’encontre de Monsieur [C]

CONDAMNER Monsieur et Madame [X] à régler la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’intervention volontaire de la SA MATMUT PROTECTION JURIDIQUE se rattachant aux prétentions initiales par un lien suffisant, elle sera déclarée recevable par application des articles 325 et 329 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté, par son Syndic, la SAS FONCIA [Localité 15], demande à ce que soit déclarées irrecevables les demandes de Monsieur et Madame [X] tendant à le voir condamné à leur payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Ainsi, la demande du Syndicat des copropriétaires s’analyse en une fin de non-recevoir.

L’avis des parties sur l’irrecevabilité de cette fin de non-recevoir a été recueilli. Monsieur et Madame [X] ont fait valoir que la demande du Syndicat des copropriétaires était irrecevable pour ne pas avoir été soulevée devant le juge du fond.

Il convient ainsi de déclarer, en application de l’article 789 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté, par son Syndic, la SAS FONCIA [Localité 15], tirée du défaut de qualité ou d 'intérêt à agir de Monsieur et Madame [X], irrecevable.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, l’expert judiciaire, bien qu’il n’ait pas formalisé de conclusions, a constaté que le plafond de l’appartement de Monsieur et Madame [X] était dégradé au-dessus du coin cuisine et que cette dégradation était la conséquence d’infiltrations répétées. Il a relevé qu’au-dessus de l’appartement se trouvait une toiture terrasse revêtue d’une étanchéité probablement collée sur une dalle de béton, qu’apparemment, il n’existait pas

N° RG 23/08892 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJ2A

d’isolant en sous face du revêtement d’étanchéité, qu’il n’existait pas de relevés d’étanchéité traditionnels sur les murs en pierre et que la toiture terrasse qui récupérait les eaux de la toiture de l’immeuble de Madame [Y] ne possédait qu’un seul point d’évacuation. Il a constaté également des décollements des relevés d’étanchéité de la toiture terrasse. Après avoir fait procéder à des mises en eau des toitures terrasses, il a indiqué que les causes des infiltrations provenaient d 'un défaut d’étanchéité des toitures terrasse du lot 44 appartenant à la SAS CAPCIME et du lot 47 appartenant à Monsieur [C].

Il résulte du règlement de copropriété que les toitures et l’étanchéité relèvent des parties communes.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] est responsable de plein droit des dommages résultant des infiltrations constatées dans l’appartement de Monsieur et Madame [X] qui trouvent leur origine dans les parties communes en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et il sera tenu à réparation du préjudice en résultant.

Monsieur et Madame [X] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice locatif faisant valoir qu’un locataire a quitté les lieux en avril 2017 en raison des infiltrations, que le bien a été loué à un nouveau locataire à compter du 22 novembre 2017 moyennant une réduction du loyer mais que les infiltrations ayant continué, le bien n’a pu être loué de juillet 2019 à novembre 2022.

Ils justifient d’un bail en date du 22 novembre 2017 pour un loyer mensuel de 430 euros, bail sur lequel il est indiqué que le dernier loyer mensuel acquitté par le précédent locataire était de 450 euros et que la date du versement est d’avril 2017. Ils justifient en outre de la signature d’un bail à compter du 21 octobre 2022 pour un montant mensuel de 471,91 euros, bail sur lequel les informations concernant le loyer du dernier locataire portent la mention « néant ». Ils produisent également un mail d’un agent immobilier de l’agence ORPI en date du 07 octobre 2021 qui mentionne qu’à cette date, le montant du loyer pourrait se situer dans une fourchette entre 500 et 550 euros.

L’expert judiciaire a indiqué que les infiltrations à répétition rendaient l’appartement impropre à sa destination et compromettaient la solidité du faux plafond.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ne conteste pas qu’il en est résulté une perte locative mais fait valoir que ce préjudice consiste en une perte de chance dans la mesure où il n’est pas établi que le bien aurait été loué sans discontinuer en l’absence d’infiltrations.

Ce poste de préjudice relève effectivement d’une perte de chance, perte de chance qui sera néanmoins évaluée à 90 % eu égard à l’état de tension du marché locatif bordelais et à la consistance du bien s’agissant d’un studio meublé d’une vingtaine de mètres carré.

Aucun élément ne démontre que le loyer de novembre 2017 a été réduit en raison des infiltrations et le bien a été loué pour un montant mensuel de 471,91 euros à compter d’octobre 2022, alors que personne ne conteste que les travaux de réfection des infiltrations étaient alors intervenus.

En conséquence, le préjudice locatif sera déterminé de la manière suivante sur la période de juillet 2019 à septembre 2022, soit pendant une durée de 39 mois :

((430 euros + 450 euros + 471, 91 euros) : 3) x 39 mois x 90 % = 15 817,34 euros, somme que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera condamné à payer à Monsieur et Madame [X] en réparation de ce préjudice, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur et Madame [X] sollicitent en outre des se voir indemnisés d’une somme de 4 364,72 euros au titre du préjudice économique résultant des travaux d’embellissement réalisés pour réparer les conséquences des infiltrations.

L’expert judiciaire avait validé un devis d’un montant de 6 570,14 euros pour la réalisation de ces embellissements.

Monsieur et Madame [X] justifient de ce qu’ils ont exposé une somme de 4 364,72 euros pour la reprise des dégradations résultant des infiltrations, peu importe que la facture de l’entreprise intervenante soit conforme ou non aux dispositions du code de la consommation.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera condamné à leur payer cette somme en réparation du coût des embellissements, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

S’agissant du préjudice moral, Monsieur et Madame [X] ne justifie pas avoir subi une atteinte psychologique ou une atteinte à leurs sentiments d’affection ou à leurs sentiments d’honneur et ou de considération et ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées (…) ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur et Madame [X] de dispense de participation à toutes charges générales de copropriété constituées par la condamnation s’agissant de la réparation du préjudice et il y a lieu de les dispenser de toute participation à la dépense commune s’agissant des frais de procédure.

Sur les demandes annexes :

Monsieur et Madame [X] sollicitent la condamnation du Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 23 548 € au titre de l’article 700 et des dépens dont les frais d’expertise. Il convient de distinguer les sommes qui relèvent des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile des dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire. Il résulte du corps de leurs conclusions qu’il sollicite en réalité l’octroi d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le surplus relevant des dépens et du coup de l’expertise judiciaire.

En application de l’article 695 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, peu importe que les dépens et le coût de cette expertise aient été exposés par la SA MATMUT PROTECTION JURIDIQUE ou par Monsieur et Madame [X].

S’agissant des frais irrépétibles, la SA MATMUT PROTECTION JURIDIQUE ne fait pas valoir qu’elle les a pris en charge et il convient, au titre de l’équité, de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au titre de l’équité, les demandes de Monsieur [C] et de la SAS CAPCIME tendant à voir condamnés Monsieur et Madame [X] à leur payer une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SA MATMUT PROTECTION JURIDIQUE.

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic, la SAS FONCIA [Localité 15] tirée du défaut de qualité ou d 'intérêt à agir de Monsieur et Madame [X].

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic, la SAS FONCIA [Localité 15], à payer à Monsieur [T] [X] et Madame [L] [N] épouse [X] la somme de 15 817,34 euros en réparation du préjudice locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic, la SAS FONCIA [Localité 15], à payer à Monsieur [T] [X] et Madame [L] [N] épouse [X] la somme de 4 364,72 euros au titre du coût de la reprise des dégradations résultant des infiltrations, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic, la SAS FONCIA [Localité 15], à payer à la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic, la SAS FONCIA [Localité 15], aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

DISPENSE Monsieur [T] [X] et Madame [L] [N] épouse [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en tant que copropriétaires.

DÉBOUTE Monsieur [T] [X] et Madame [L] [N] épouse [X] du surplus de leurs demandes.

DÉBOUTE la SAS CAPCIME et Monsieur [B] [C] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT