N° RG 23/08925 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNC2

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

70D

N° RG 23/08925 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNC2

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. SLB

C/

[L] [M]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL EMMANUEL LAVAUD

la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Monsieur Ollivier JOULIN, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.C.I. SLB

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL AARPI LEGIDE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [M]

né le 21 Octobre 1968 à [Localité 9]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 3]

N° RG 23/08925 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNC2

Représenté par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La SCI SLB est propriétaire selon acte authentique du 25 février 2020, d’une maison d’habitation située [Adresse 8]) cadastrée sous le numéro [Cadastre 6], section AH.

Monsieur [L] [M] est propriétaire d’une parcelle voisine située [Adresse 7] inscrite au cadastre sous le numéro [Cadastre 5], section AH.

Il est apparu que l’habitation de la SCI SLB empiète sur la partie nord de la parcelle AH [Cadastre 5].

La SCI SLB estime que cet empiétement est plus que trentenaire, la construction datant des années 50, elle a sollicité qu’un géomètre expert réalise un bornage, Monsieur [M] a refusé de signer le procès-verbal.

Par ordonnance de référé du 8 novembre 2021 une expertise a été ordonnée.

L’expert a retenu l’empiétement et son ancienneté supérieure à 30 ans.

Aucune solution amiable n’a pu aboutir.

***

Par ses dernières conclusions déposées le 30 avril 2024, la SCI SLB sollicite de voir :

— HOMOLOGUER le plan de délimitation et de bornage dressé par l’Expert judiciaire, M monsieur [N], qui trace la limite entre les parcelles numéro [Cadastre 6], section AH et numéro [Cadastre 5], section AH ;

— JUGER qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir un géomètre aux fins de poser les bornes, suivant la limite tracée sur le plan de délimitation et de bornage homologué ;

— CONDAMNER monsieur [M] au paiement de la somme de 1.320 €, correspondant aux honoraires du géomètre-expert dans le cadre du bornage amiable ;

— CONDAMNER monsieur [M] au paiement de la somme de 2.000 €, au titre des frais d’expertise ;

— PRONONCER le partage du coût d’implantation des bornes par moitié entre la SCI SLB et monsieur [M] ;

— CONDAMNER monsieur [M] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— DEBOUTER monsieur [M] de l’intégralité de ses prétentions ;

A titre subsidiaire :

— ECARTER l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de sa demande, elle se prévaut des conclusions de l’expert qui indique que la limite de la parcelle de la SCI SLB intègre la bande de 2,45 mètres de profondeur sur 5 mètres de large implantée à l’extrémité nord de la parcelle [Cadastre 5].

En effet l’empiétement réalisé par la construction réalisée en 1961 ou 1971 dont elle a fait l’acquisition date de plus de 60 ans et la prescription acquisitive trentenaire est donc opposable à Monsieur [M].

L’usage plus que trentenaire a été paisible, personne n’est venu s’y opposer et public la construction étant parfaitement apparente, et non équivoque cette construction manifestant sans ambiguïté le comportement d’un propriétaire.

La SCI qui n’est pas un professionnel de l’immobilier mais une SCI familiale, a acquis le bien après l’avoir visité et est parfaitement de bonne foi dans sa revendication.

Le rapport d’expertise sera en conséquence homologuer et le tribunal ordonnera un bornage conforme à ses conclusions, les frais de cette opération étant partagés par moitié.

Elle réclame 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Par ses dernières conclusions déposées le 10 décembre 2024, Monsieur [K] [M] sollicite de voir :

→ CONSTATER que la S.C.I SLB n’apporte nullement la preuve d’une possession continue et non interrompue de l’immeuble en litige sur une période de 30ans ;

→ DIRE ET JUGER que les actes de simples tolérances ne peuvent fonder prescription ;

→ REJETER la demande d’homologation du plan de délimitation et de bornage dressé par l’Expert judiciaire ;

→ REJETER les conclusions à fin d’indemnisation formulées par la SCI SLB ;

→ CONDAMNER la S.C.I SLB à verser la somme de 5.000 euros à Monsieur [M] en réparation du préjudice subi du fait de la présente situation ;

→ CONDAMNER la S.C.I SLB à verser la somme de 5 000 euros à Monsieur [M] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il rappelle que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il souligne que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Or il est bien titré sur la totalité de la parcelle AH n° [Cadastre 5] et que la SCI SLB a fait acquisition de la seule parcelle cadastrée AH n°[Cadastre 6], exclusion faite de la bande parcellaire en litige.

La SCI demanderesse ne conteste pas l’empiétement.

Elle ne justifie pas d’une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire de la bande parcellaire en litige. Il note que l’immeuble a été laissé à l’abandon et se trouve en état de ruine, ce qui ne caractérise ainsi pas une possession.

La seule présence des bâtiments ne permet nullement de rapporter la preuve d’une possession continue et non interrompue, à titre de propriétaire. Une simple tolérance ne constitue pas en effet un fondement à une prescription acquisitive.

La construction n’est pas datée avec précision, de sorte que le point de départ de la prescription est incertain.

Lui-même dispose d’un titre alors que la SCI ne produit aucune facture, aucun avis d’imposition foncier, permettant de justifier que cette parcellaire aurait bien fait l’objet d’une possession continue depuis plus de 30ans.

La S.C.I SLB est spécialisée dans le secteur d’activité de la location de terrains et autres biens immobiliers et peut être considérée comme professionnelle de l’immobilier puisque c’est son objet social, ainsi elle ne pouvait ignorer la portée de son titre et devait faire procéder au bornage avant d’effectuer une demande de permis de construire.

Or, de mauvaise foi, elle a déposé un permis portant pour partie sur la parcelle dont lui-même est propriétaire pour une surface de 23 m² alors même que les droits de la SCI sont de 80m² pour la parcelle [Cadastre 6], elle augmentait ainsi sa surface de plus de 25%.

Il considère subir un préjudice lié à cette procédure abusive qu’il chiffre à 5.000 €

DISCUSSION

En application de l’article 712 du Code civil, la propriété peut s’acquérir par prescription.

La prescription acquisitive, définie par l’article 2258 du même code, est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Il en est déduit qu’il est toujours possible de prescrire contre un titre, de sorte que le principe du caractère absolu et inviolable du droit de propriété trouve en la matière une limitation légale.

Selon l’article 2261 du même code pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, tandis qu’en application de l’article 2262 les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu’un bâti existant empiétait sur la parcelle AH [Cadastre 5], selon l’expert nommé par ordonnance de référé du 8 novembre 2021, la construction a été effectuée entre 1966 et 1971 en empiétant pour 23 m² sur la parcelle AH n°[Cadastre 5], correspondant à une ancienne chambre et une salle d’eau en forme rectangulaire de 5m x 2,50 m, le site IGN montrant que cette construction apparaissait même depuis 1961.

L’expert en a ainsi déduit que la limite de la parcelle de la SCI SLB intègre la bande de 2,45 mètres de profondeur sur 5 mètres de large implantée à l’extrémité nord de la parcelle [Cadastre 5].

En effet, la construction a été effectuée entre 1961 et 1971 et donc depuis plus de trente ans.

Elle caractérise une possession publique en ce qu’elle est parfaitement apparente, Monsieur [M] a du reste indiqué au maître d’oeuvre que son père – propriétaire initial de la parcelle AH [Cadastre 5] avait évoqué avec lui cet empiétement, empiétement très apparent et qu’il ne pouvait méconnaître.

Elle doit être considérée comme paisible en l’absence d’éléments permettant de caractériser une quelconque violence ou d’autres vices lors de la réalisation de l’empiétement, aucune contestation n’a été faite par le voisin sur la propriété duquel la construction a été faite en empiétement.

S’agissant d’une construction dont les fondations sont implantées depuis plus de trente ans elle présente les caractéristiques d’une possession continue et ininterrompue, le fait que cette construction ancienne se soit dégradée au point de se trouver à l’état de ruine ne retirant rien à l’empiétement.

Elle est non équivoque en ce que la construction de deux pièces accessibles uniquement depuis la construction édifiée sur la parcelle [Cadastre 6] caractérise un usage exclusif au profit de cette parcelle.

Cette possession est exercée à titre de propriétaire puisque la réalisation d’une construction relève du pouvoir de celui qui se considère comme propriétaire.

Comme indiqué plus haut, la bonne foi de l’auteur de l’accession par usucapion n’est pas requise.

Compte tenu de la nature de la construction et de l’absence de convention avec le propriétaire de la parcelle sur laquelle l’empiétement a été réalisé, il ne peut être considéré qu’il s’agit d’une simple tolérance ou d’un acte de pure faculté.

Il est sans incidence sur l’acquisition de la prescription que le propriétaire actuel soit une SCI ayant pour objet social l’investissement et la gestion immobilière et celle-ci pouvait formuler une demande de permis de construire avant même de faire procéder au bornage, une telle demande ne préjudiciant pas du droit des tiers et n’ayant aucun caractère frauduleux susceptible de corrompre son droit.

Il y a lieu, en conséquence d’homologuer le plan de délimitation et de bornage dressé par l’expert judiciaire et de faire droit à la demande tendant à consacrer l’accession par prescription acquisitive d’une partie de la parcelle AH n° [Cadastre 5] et de dire qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de faire poser les bornes.

La demanderesse avait l’obligation, à défaut de titre, de faire établir, par une expertise confiée à un géomètre, l’empiétement lui ayant permis d’acquérir par prescription une partie de la parcelle voisine, puis de faire judiciairement constater la prescription acquisitive, Monsieur [M] pouvait légitimement s’opposer à la signature d’un bornage amiable de sorte que c’est à tort que la demanderesse sollicite qu’il soit condamné à lui rembourser les frais d’expertise et de tentative de bornage, frais nécessaires et qui n’ont été exposés que dans l’intérêt de la SCI.

Il n’est pas justifié d’une faute de la SCI qui n’a entrepris et conduit la présente instance que dans la perspective de se voir reconnaître des droits consacrés par la présente décision. Monsieur [M] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages intérêts.

L’équité ne commande pas d’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, étant précisé qu’une telle demande formée dans le dispositif des conclusions du défendeur n’est pas articulée dans le corps de ses conclusions.

Le jugement présentant un caractère déclaratif au bénéfice de la SCI SLB, celle-ci conservera la charge des dépens.

La suspension d’exécution provisoire est demandée à titre subsidiaire par la demanderesse, il n’est pas évoqué de motif légitime à ce titre, il n’y a pas lieu d’ordonner cette suspension.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

CONSTATE l’acquisition par prescription par la demanderesse d’une surface de 23 m² dépendant à l’origine de la parcelle AH [Cadastre 5] ayant appartenu au fonds dont est actuellement propriétaire Monsieur [M].

HOMOLOGUE le plan de délimitation et de bornage dressé par l’Expert judiciaire, Monsieur [N], qui trace la limite entre les parcelles numéro [Cadastre 6], section AH et numéro [Cadastre 5], section AH ;

JUGE qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir un géomètre aux fins de poser les bornes, suivant la limite tracée sur le plan de délimitation et de bornage homologué ;

DÉBOUTE la SCI SLB de sa demande en paiement de la somme de 1.320 €, correspondant aux honoraires du géomètre-expert dans le cadre du bornage amiable ;

DÉBOUTE la SCI SLB de sa demande en paiement de la somme de 2.000 €, au titre des frais

d’expertise ;

LAISSE le coût d’implantation des bornes à la SCI SLB.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT