MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 24/02547 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MJT3

AFFAIRE : S.A. LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT / [U] [G], [Z] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Carole ALBERT, Juge de l’exécution

Greffier : Anaïs GIRARDEAU

en présence de Monsieur [E] [M], auditeur de justice lors des débats

copie à

M^e Gabriel BELAICHE

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

le

CRÉANCIER POURSUIVANT

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 379 502 644, et dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité audit siège

venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), elle même venant aux droit de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA)

représentée par M^e Gabriel BELAICHE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, substitué à l’audience par M^e Delphine DURANCEAU, avocat au barreau de Grasse,

DÉBITEUR SAISI

Monsieur [U] [G], [Z] [B]

né le [Date naissance 5] 1969 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, substitué à l’audience par M^e Sébastien BADIE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par M^e Cécile FOURNIE, Avocat au barreau de PARIS,

Le tribunal, après débats à l’audience publique du 16 juin 2025 a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 21 Juillet 2025 puis prorogé au 15 Septembre 2025, avec avis que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Vu la procédure de saisie immobilière poursuivie par la S.A. LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à l’encontre de monsieur [U] [G], [Z] [B] en vertu d’un commandement de saisie immobilière délivré le 02 Février 2024 et publié le 26 Mars 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 10] volume 2024 S n°44 et portant sur les biens immobiliers suivants :

— Sur la commune de [Localité 14], dans un ensemble immobilier dénommé “Résidence Hôtelière Val de [Localité 12]”, [Adresse 15] figurant au cadastre : section C numéro [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une contenance de 47a et 25ca devenue AA [Cadastre 8] lieudit [Adresse 9].

LOT NUMERO NEUF :

Au premier étage du bâtiment A, une suite de deux pièces comprenant salon avec coin cuisine, une chambre et une salle d’eau portant le numéro de plan S9.

ET les 131/10.000èmes des parties communes générales.

Vu l’assignation signifiée le 27 Mai 2024 et le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 30 Mai 2024 ;

Vu les cinq renvois du dossier à la demande des parties, lors des audiences du 08 juillet 2024, du 16 septembre 2024, du 18 novembre 2024, du 20 janvier 2025 et du 17 mars 2025, avant d’être retenu lors de l’audience du 16 juin 2025 ;

Vu les conclusions n°3 du créancier poursuivant notifiées, par le réseau privé virtuel des avocats le 13 juin 2025, aux fins de voir:

Vu les dispositions de l’article 56 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les dispositions des articles R. 311-1 et suivants, R. 322-4, 322-5, 322-6 à R. 322-8,322-15 à 322-19 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

— juger le CIFD recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,

— débouter Monsieur [B] [U] de l’ensemble de ses demandes sauf en sa demande de vente amiable ;

— constater que les conditions des articles L. 311-2 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

— prendre acte de ce que le créancier ne s’oppose pas à la demande de vente amiable ;

— fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont il s’agit à la somme de 50.000,00 euros.

— taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure;

— mentionner le montant de la créance du poursuivant telle qu’elle résulte du commandement de saisie immobilière, provisoirement arrêté au 09 août 2023 en principal, intérêts, frais et autres accessoires, à la somme de 233.494,71 €,

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir ;

— fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera appelée conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 du Code des Procédures civiles d’exécution.

— à défaut de vente amiable envisageable, fixer la date de vente judiciaire et les modalités de visite des biens saisis avec le concours de la SCP Xavier TORBIERO Stéphane GUERIN Sylvain CANAL Commissaires de Justice associés à EYGUIERES ou de tel autre Commissaire de Justice qu’il plaira au Juge de l’Exécution désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique.

— conformément à l’article L. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution, dans l’hypothèse où les lieux seraient occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, autoriser le même Commissaire de Justice, à pénétrer dans les lieux afin de faire visiter l’immeuble aux potentiels amateurs.

— autoriser la requérante à :

— réduire à 15 le corps des caractères de l’avis déposé au Greffe du JUGE DE L’EXECUTION du TRIBUNAL JUDICIAIRE de D‘AIX-EN-PROVENCE en application de 1'article R. 322-31 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’avis simplifié déposé à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi en application de 1'artic1e R. 322-33 du méme Code.

— aménager la publicité légale, de la facon suivante :

o une insertion légale dans un joumal local de la situation de l’immeuble

o deux avis simplifiés dans deux joumaux locaux de la situation de l’immeuble

o un avis simplifié édité sur internet.

— diffuser en ligne le cahier des conditions de vente et ses annexes mis en conformité auxnormes RGPD.

— fixer la mise a prix de l’immeuble saisi à la somme de 9.000,00 €.

— voir employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de saisie immobilière et

reconnaitre à Maitre Gabriel BELAICHE, Avocat, le droit de recouvrement direct de l’article 699 du CPC.

— condamner Monsieur [B] à verser au créancier poursuivant la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Vu les conclusions récapitulatives du débiteur saisi notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 juin 2025, aux fins de voir:

— Surseoir à statuer sur les demandes du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT jusqu’à la decision à rendre par le tribunal judiciaire saisi de la demande de paiement du CIFD venant aux droits de CIFRAA et sur les demandes reconventionnelles de monsieur [B],

Subsidiairement,

Vu les articles Ll l l-2 et L311-l du code de procédure civile

Les articles 2 et 23 du décret du 26 novembre 1971 et l’article 1318 du Code civil dans leur rédaction applicable à l’acte notarié du 27 mai 2005,

— annuler et ordonner aux frais de CIFD la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière du 2.02.2024 publié le 26/O3//2024 du lot 3 de la résidence Hôtelière Val de [Localité 12],

— débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes, fins et conclusions,

A titre encore plus subsidiaire sur les intérêts conventionnels:

— vu les articles L213-6 du code de l’organisalion judiciaire, L312-7 et L312-33 anciens du

code de la consommation :

— déchoir et débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes des intérêts conventionnels,

— en conséquence, déduire de la créance de CIFD la somme de 70.002,64 € ainsi que les sommes de 2.926,68 euros constituée d’intérêts conventionnels et 71,45 euros d’intérêts

conventionnels,

Vu l’absence de déblocage de la somme de 7.867,30 euros.

— fixer le capital restant dû à la somme de 149.478,70 euros

Vu la saisie-attribution des loyers

— déduire de la créance du CIFD la somme de 4.514,40 euros arrêtée au 2ème T 2025 inclus,

— débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande d‘indemnité de résiliation et la fixer à 1 euro,

— déduire de la créance du CIFD la somme de 10.673,38 euros

— débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande de paiement de frais de rejet, de transmission contentieux et frais de contentieux de 180 €, 80 € et 81.86 €,

— déduire de la créance du CIFD la somme de 341,86 euros,

— autoriser monsieur [B] à vendre amiablement le bien au prix minimal de 25.000 euros,

En tout état de cause,

— condamner le CREDlT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le jugement sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, prorogée au 15 septembre 2025, en raison des contraintes de service.

MOTIFS

Monsieur [B] explique faire partie des nombreuses victimes de la société Apollonia qui proposait des investissements immobiliers surestimés et n’avoir pu faire face aux obligations de remboursement à cause du surendettement créé par ces opérations.

Conseillé par la SAS Apollonia, monsieur [B] indique avoir acquis divers biens immobiliers destinés à la location financés par des emprunts. Ainsi, il indique qu’en l’espace de six mois, la société APOLLONIA lui a fait régulariser 14 lots qui seront financés par cinq banques différentes. La société APOLLONIA a fait signer autant de contrats de réservation que de pré-accords de prêts.

Il indique dans ses écritures en page 3 que Me [K] (notaire) lui a fait souscrire pour un total de 1.313.112,00 euros de procuration en 2006 et 2007, Me [N] (notaire) régularisera deux ventes pour 526.775 euros et deux prêts pour le même montant et Me [R] (notaire) lui fera également souscrire pour 570.928 euros de procuration et pour 842.611 euros de vente.

Monsieur [B] a assigné, par acte du 13 avril 2010, notamment la société CIFRAA aux droits de laquelle vient désormais le CIFD ainsi que d’autres établissements bancaires et autres parties, en responsabilité, devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Par ordonnance en date du 17 février 2011, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Marseille a sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale.

Par ordonnance en date du 15 octobre 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille, dans ce même dossier, a notamment rejeté la demande de disjonction de la demande reconventionnelle en paiement formée par la SA Crédit Immobilier de France Développement, rejeté la demande de révocation du sursis à statuer formée par la SA Crédit Immobilier de France Développement, maintenu les effets du sursis à statuer prononcé par ordonnance en date du 17 février 2011 jusqu’à la décision pénale définitive, et condamné la S.A Crédit Immobilier de France Développement à verser à monsieur [B] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel, rendue le 15 avril 2022, ainsi qu’un arrêt de la chambre de l’instruction du 15 mars 2023 confirmé par un arrêt de la cour de Cassation du 25 septembre 2023, la société Apollonia, ses dirigeants, commerciaux, secrétaires, avocats et notaires attitrés ont été renvoyés devant le tribunal correctionnel pour escroquerie et complicité d’escroquerie en bande organisée.

Le procès pénal s’est déroulé du 31 mars au 06 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

C’est dans ces conditions, que monsieur [B] a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière engagée à son encontre par la SA Crédit Immobilier de France Développement.

Il résulte des éléments produits aux débats :

— que la vente est poursuivie en vertu de la copie exécutoire nominative d’un acte authentique de vente en date du 23 novembre 2007 reçu par Me [N], Notaire associé à [Localité 10], contenant prêt auprès du Crédit Immobilier de France Financière Rhône-Ain (CIFFRA) pour un montant de 157.346,00 euros;

— qu’un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 02 Février 2024 et publié le 26 Mars 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 10] volume 2024 S n°44 ;

— que la saisie porte sur un ensemble immobilier tel que sus-visé;

— que sur l’origine de propriété, les droits immobiliers appartiennent à monsieur [B], en pleine propriété, en suite de l’acquisition qu’il en a faite suivant acte reçu le23 novembre 2007 par Me [N], Notaire associé à [Localité 10], dont une copie authentique a été publiée au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 10] le 21 janvier 2008 sous les références volume 2008 P702 ;

— que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 30 mai 2024;

— que la créance réclamée par le Crédit Foncier de France Développement, lors du commandement de payer, s’établissait à la somme totale de 233.494,71 euros (en principal intérêts frais) provisoirement arrêtée au 09 août 2023, outre intérêts de retard postérieurs au taux contractuel de 3,42% au titre du prêt n°[Numéro identifiant 6] et jusqu’à parfait règlement, sans préjudice des autres frais notamment des frais judiciaires et de ceux d’exécution, décomposée comme suit :

— capital restant dû après le 08/2010- déchéance du terme : 157.346,00 euros

— montant restant à débloquer 7.867,30 euros

— échéances impayées : 2.926,68 euros

— intérêts échus au 13 août 2010 71,45 euros,

— indemnités d’exigibilité 7% : 10.673,38 euros

— frais de rejet 180 euros

— frais de transmission contentieux 80 euros

— frais de contentieux 81,86 euros

TOTAL DU au 13 août 2010 163.492,07 euros

— intérêts échus du 14 août 2010 au 09 août 2023 70.002,64 euros

— intérêts échus au 10/08/2012 : 157,73 euros

au taux de 3,42%

— intérêts à échoir jusqu’à parfait paiement Mémoire

— règlements client 0

— frais de procédure Mémoire

TOTAL dû au 09 août 2023 outre mémoire : 233.494,71 euros

Sur les contestations,

— Sur la demande de sursis à statuer,

Selon les dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Selon les dispositions de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon les dispositions de l’article 74 du même code, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, et ce même lorsque les règles invoquées au soutien de l’exception sont d’ordre public.

Selon les dispositions de l’article R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut suspendre l’exécution d’une décision de justice qui sert de fondement aux poursuites.

En l’espèce, monsieur [B] sollicite qu’il soit sursis à statuer jusqu’à la décision à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l’assignation qu’il a fait délivrer à l’encontre notamment du CIFD venant aux droits de CIFRAA. Il indique que la créance objet de la présente instance, est également l’objet de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille.

Ainsi, il relève que si son assignation avait initialement pour objet une action en responsabilité à l’encontre notamment des établissements bancaires, la société CIFFRAA a formé une demande reconventionnelle en paiement. Il indique avoir, lui-même, également sollicité la nullité des prêts.

Il est ainsi relevé par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Marseille dans son ordonnance rendue en 2020, “il n’est pas de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de disjoindre la demande en paiement formée par la SA Crédit Immobilier de France Développement à l’encontre de monsieur [B] dans la mesure où ce dernier réclame la nullité des contrats de prêts pour dol et où il existe un lien entre la demande principale et la demande reconventionnelle en paiement. La demande de disjonction de la demande reconventionnelle en paiement formée par la SA Crédit Immobilier de France Développement à l’encontre de monsieur [B] entre dès lors en voie de rejet. […] Les éléments de la procédure pénale sont de nature à avoir une influence sur la caractérisation du dol, dans la mesure où cette procédure pourrait permettre de mettre en évidence les éléments constitutifs de celui-ci. En l’état de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de révocation du sursis à statuer formée par la SA Crédit Immobilier de France Développement et de maintenir les effets du sursis à statuer. […]”

En réplique, le CIFD s’oppose à cette demande, soutenant que la procédure pénale est sans incidence à l’égard du CIF et qu’en tout état de cause, sur un plan civil, eu égard à la demande de nullité des prêts formulée par monsieur [B], il existera à tout le moins toujours une créance de restitution des fonds prêtés outre les intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds. La société CIFD précise que la présente procédure en saisie immobilière est poursuivie aux risques et périls du poursuivant qui n’a pas d’autre choix que celui-ci pour recouvrer ses créances.

Si le créancier peut détenir deux titres exécutoires, cela ne peut être au mépris d’une bonne administration de la justice et au risque d’une contrariété de décisions.

Force est de constater que la procédure actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille, qui sera amené à statuer sur la nullité du titre exécutoire, a nécessairement une conséquence sur la phase d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et pour éviter toute contrariété de décision sur la validité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière, il y a lieu d’ordonner un sursis à statuer sur les demandes formulées par les parties, dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Marseille dans l’instance pendant sous le n°RG n°10/06264.

Les demandes des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant comme juge de l’exécution, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

SURSEOIT à statuer sur les demandes de la société Crédit Immobilier de France Développement ainsi que sur celles de monsieur [U] [B] dans l’attente de la décision à intervenir par le tribunal judiciaire de Marseille dans l’instance RG n°10/06264;

RENVOIE l’affaire à l’audience du lundi 21 septembre 2026 à 9h00 ;

DIT que la partie la plus diligente pourra toujours nous saisir, par conclusions, le cas échéant, à charge pour elle de justifier de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Marseille:

RESERVE les demandes des parties et les dépens.

Fait et signé au tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 15 septembre 2025 par madame Carole ALBERT, juge de l’exécution et madame Anaïs GIRARDEAU, greffière et, prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION