TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00668 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GUO

3 copies

GROSSE délivrée

le 13/10/2025

à la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SELARL MAITRE [G] [W]

Rendue le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C. ALBATROS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. INVELAC, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 20 mars 2025, la SC ALBATROS a fait assigner la SAS INVELAC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, L.131-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution et L.145-41 du code de commerce, afin de voir :

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner à la SAS INVELAC de lui restituer les locaux situés à [Localité 7] [Adresse 5], libres de tous biens et occupants de son chef dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte passé ce délai de 300 euros par jour de retard courant pendant un délai de trente jours ;

— ordonner l’expulsion de la SAS INVELAC ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef desdits locaux avec le concours de la force publique ;

— condamner la SAS INVELAC au paiement de la somme provisionnelle de 25 017,85 euros correspondant aux impayés arrêtés au 17 mars 2025 outre intérêts à compter du 24 janvier 2025 ;

— condamner la SAS INVELAC au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges actuels jusqu’à la parfaite libération des locaux et remise des clés ;

— condamner la SAS INVELAC au paiement de la somme provisionnelle de 12 608 euros sur le fondement de la clause pénale contractuelle ;

— condamner la SAS INVELAC au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement signifié le 24 janvier 2025.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 30 juin 2017, la SCI LA MARGE, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SAS INVELAC des locaux à usage commercial situés [Adresse 6]; que des loyers étant restés impayés, par acte du 24 janvier 2025, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire, dont les causes n’ont pas été régularisées.

Appelée à l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 08 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SC ALBATROS, le 04 septembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en actualisant celle au titre des impayés de loyers à la somme de 30 442,19 euros correspondant aux impayés arrêtés au 02 septembre 2025, outre intérêts à compter du 24 janvier 2025 ;

— la SAS INVELAC, le 05 septembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :

— débouter la SC ALBATROS de l’ensemble de ses demandes ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— constater que les causes du commandement ont été régularisées au moyen du virement de 25000 euros ;

— condamner la bailleresse à la reprise de l’installation de chauffage selon devis produit ACE 21 du 05 décembre 2024 sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— en tout état de cause,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pour le laps de temps où elle a joué, les causes du commandement étant régularisées ;

— lui accorder des délais de paiement pour la régularisation de l’arriéré ;

— condamner à titre provisionnel la SC ALBATROS à lui verser la somme de 25 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance ;

— compenser en tant que de besoin les sommes ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— condamner la SC ALBATROS à lui régler la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat réalisé le 25 mars 2025.

La défenderesse fait valoir que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ; que les locaux subissent des désordres au niveau de la toiture et du système de chauffage ; qu’elle est donc fondée à opposer l’exception d’inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ; qu’elle est par ailleurs fondée à solliciter la condamnation de la demanderesse à réaliser les travaux de reprise de l’installation de chauffage et à lui verser la somme de 25 000 euros à titre du préjudice de jouissance résultant de l’absence de chauffage ; que les causes du commandament étant désormais régularisées, la bailleresse ne peut se prévaloir de la clause résolutoire.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 24 janvier 2025 pour un montant de 15 203,71 euros dont 15 010,71 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 16 janvier 2025 et 193 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que la dette s’élevait au 02 septembre 2025 à la somme de 30 442,19 euros (mensualité de septembre incluse) (déduction faite notamment du paiement de 25 000 euros réalisé par la SAS INVELAC le 24 juillet 2025) ;

— que la SAS INVELAC a justifié, en cours d’instance, de son assurance locative pour les locaux donnés à bail pour la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Sur l’exception d’inexécution

La SAS INVELAC oppose une exception d’inexécution en invoquant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance en raison de désordres au niveau de la toiture et du système de chauffage.

Elle invoque “un litige existant relatif à l’état de la toiture” sans pour autant en préciser la teneur ni les circonstances. S’il ressort du courrier du 05 décembre 2024 versé aux débats que la locataire a signalé des infiltrations en raison de fuites au niveau de la toiture, la SC ALBATROS justifie avoir fait réaliser des travaux de réparation (“réparation de chapeau toiture et réparation de chéneau eau pluvial”) selon facture du 19 décembre 2024. Le procès-verbal de commissaire de justice du 20 mars 2025 versé par la défenderesse ne fait par ailleurs état d’aucun désordre relatif à la toiture.

S’agissant du dysfonctionnement du système de chauffage, le procès-verbal reprend les déclarations du président et d’une salariée de la SAS INVELAC indiquant que “depuis le mois d’avril 2024, le système de chauffage présent dans l’atelier ne fonctionne plus”. Le commissaire de justice relève que “le premier aérotherme est disjoncté, il n’est pas possible de vérifier l’état de fonctionnement”, “sur le second, je constate qu’en position été, le ventilateur fonctionne, en position hiver, le ventilateur est à l’arrêt”. Les rapports d’intervention font état d’un système défectueux.

La demanderesse relève que la SAS INVELAC ne justifie aucunement avoir régulièrement entretenu le système de climatisation réversible dont elle invoque aujourd’hui un dysfonctionnement.

En tout état de cause, la défenderesse, qui prétend que ces désordres “affectent substantiellement l’exploitation du fonds et l’empêchent d’y exploiter”, ne démontre pas en avoir avisé sa bailleresse, ni ne rapporte la preuve d’une impossibilité d’exploiter ni d’une perte d’exploitation (au demeurant non chiffrée).

L’exception d’inexécution invoquée par la SAS INVELAC ne constituant pas une contestation sérieuse au sens des articles 834 et 835, elle sera écartée, et il sera statué sur les demandes.

Sur la résiliation du bail et l’arriéré locatif

Il résulte de l’ensemble des éléments susvisés que la résiliation du bail commercial est intervenue le 24 février 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS INVELAC, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

— de dire qu’à compter du 24 février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS INVELAC est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SAS INVELAC au paiement de la somme provisionnelle de 30 442,19 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 02 septembre 2025 (mensualité de septembre incluse), cette somme n’étant pas sérieusement contestable, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 pour les sommes dues à cette date et à la date d’échéance pour les sommes dues postérieurement ;

— de condamner la SAS INVELAC au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 5 104,30 euros à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande tendant à condamner la SAS INVELAC au paiement d’une somme de 12 608 euros, en application des stipulations contractuelles, sera quant à elle rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les délais de paiement

La SAS INVELAC sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

Or la SAS INVELAC ne produit aucun justificatif permettant de tenir pour réaliste sa proposition d’apurement, alors même que sa dette locative s’est aggravée depuis le commandement de payer qui lui a été délivré.

La demande de délais sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de travaux sous astreinte

La SAS INVELAC sollicite la condamnation de la SC ALBATROS à faire réaliser des travaux de remise en état de l’installation de chauffage du local selon devis de la société ACE 21 du 05 décembre 2024 (montant total 89 394,90), sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Compte tenu cependant de la résiliation du bail à la date du 24 février 2025, la défenderesse ne justifie d’aucune qualité ni d’aucun intérêt à former cette demande, qui sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle relative au préjudice de jouissance

La SAS INVELAC sollicite la condamnation de la SC ALBATROS à l’indemniser, en raison d’un préjudice de jouissance, à hauteur d’une provision d’un montant de 25 000 euros, et de procéder en tant que de besoin à la compensation entre le montant de la provision et les impayés de loyer.

En l’état des pièces et des débats, cette demande, qui ne repose sur aucun justificatif, doit être rejetée comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

La SAS INVELAC sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 février 2025, et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SAS INVELAC sera condamnée à lui verser une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SC ALBATROS et la SAS INVELAC ;

DIT qu’à compter du 24 février 2025, la SAS INVELAC est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS INVELAC, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS INVELAC à payer à la SC ALBATROS :

1°) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 02 septembre 2025, la somme provisionnelle de 30 442,19 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 pour les sommes dues à cette date et à la date d’échéance pour les sommes dues postérieurement ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme 5 104,30 euros, à compter d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SAS INVELAC aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, et la condamne à payer à la SC ALBATROS la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,