Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02342 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4RJ

[F] [R], [W] [D]

C/

[C] [S]

— Expéditions délivrées à

M^e Lorraine VIDEAU

Maître [X] [M]

— FE délivrée à

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

EXPERTISE

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [R]

né le 26 Avril 1992 à [Localité 15]

[Adresse 5] [Adresse 8]

[Localité 7]

Madame [W] [D]

née le 13 Novembre 1992 à [Localité 10]

[Adresse 5] [Adresse 8]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Lorraine VIDEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [S]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représenté par Maître Pierre-Olivier BALLADE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL [M]-LARROUY

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2021, Monsieur [C] [S], par l’entremise du cabinet de gestion TEISSEIRE, a donné à bail à Madame [W] [D], un logement de 55 m2 situé au 1er étage du [Adresse 4] à [Localité 12].

Par avenant du 24 février 2023, Monsieur [F] [R] devenait cotitulaire dudit contrat de bail.

Se plaignant de divers désordres affectant le bien loué, les locataires assignaient par acte du 11 décembre 2024 Monsieur [S] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 décembre 2024, après avoir obtenu l’autorisation d’assigner d’heure à heure selon ordonnance rendue le 9 décembre 2024, aux fins :

De voir ordonner la désignation d’un expert avec pour mission de décrire les désordres, notamment ceux affectant le système d’aération, la ventilation, l’isolation thermique, l’étanchéité, constater si le logement peut être qualifié d’insalubre, déterminer les causes, chiffrer les coûts des travaux réparatoires et leur durée, délimiter les responsabilités et les préjudices subis, de manière générale, décrire l’état général du logement,

D’ordonner la suspension des loyers jusqu’à la réalisation effective des travaux et mise en conformité du logement,

A titre subsidiaire, d’ordonner la réduction des loyers jusqu’à la réalisation effective des travaux et mise en conformité du logement et autoriser Monsieur [R] et Madame [D] à séquestrer les loyers entre les mains du Bâtonnier à dater de la décision à intervenir jusqu’à la réalisation effective des travaux et mise en conformité du logement,

En tout état de cause, condamner Monsieur [S] à payer à Monsieur [R] et Madame [D] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 janvier 2025.

A l’audience du 24 janvier 2025, Madame [D] et Monsieur [R], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de la requête.

En défense, Monsieur [S], représenté par son conseil, sollicite le rejet de la mesure d’expertise,

A titre subsidiaire, il formule les protestations et réserves d’usage quant à sa responsabilité, il entend que la mission de l’expert précise le caractère normal ou non des inconvénients liés au bâtiment litigieux, notamment l’existence des chocs thermiques,

En tout état de cause, condamner les demandeurs à lui régler la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature de la décision ;

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.

Sur la demande d’expertise :

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, à l’appui de leur demande d’expertise, les demandeurs produisent un rapport de visite AFD du 2 juin 2023, réalisé à la diligence du bailleur. Cette expertise privée met en avant un phénomène de forte condensation du logement provenant d’un manque de ventilation, auquel s’ajoute un phénomène de chocs thermiques constructif. Il est également décrit un débit d’air insuffisant dans les bouches de VMC, et des entrées d’air insuffisantes au niveau des menuiseries.

Le bailleur indique avoir fait installer une VMC dans la salle de bains, et des arrivées d’air dans les ouvrants du logement. Il fait grief aux locataires d’avoir installé un meuble dans la cuisine empêchant toute ouverture de la fenêtre de cette pièce. Il expose que les précédents locataires n’ont jamais formulé aucune doléance par rapport à l’humidité du logement.

Il est également produit par les locataires un procès-verbal de constat du 19 janvier 2024, lequel décrit la présence de moisissures, de traces noirâtres sous les menuiseries et sous le meuble évier. Il est également constaté qu’un mur de la chambre est noirci, ainsi qu’un mur du couloir. La salle de bains présente de nombreuses taches noires.

L’existence des désordres n’est pas débattue mais les parties divergent en fait sur les causes de ceux-ci, Monsieur [S] excipant d’un manque d’aération de l’appartement par les occupants.

Les pièces et explications versées aux débats ne permettent pas d’éclairer suffisamment, et de manière impartiale, le Tribunal.

Il y a par conséquent un intérêt certain et légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise.

Il convient par conséquent d’ordonner une mesure d’expertise pour la résolution future du litige.

Dans le but de faciliter la mise en œuvre rapide de la mesure d’instruction, et celle-ci étant ordonnée dans leur intérêt, les demandeurs feront l’avance des frais d’expertise.

Chacune des parties conservera provisoirement à sa charge les dépens qu’elle a exposés et en l’absence de partie perdante, chacune conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Sur la suspension des loyers ;

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, faute d’évidence à laquelle est tenue le juge des référés, il ne sera pas fait droit à la demande de suspension des loyers, ni, pour les mêmes motifs, à la demande subsidiaire de réduction des loyers.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition auprès du greffe,

REJETONS la demande de suspension des loyers,

REJETONS la demande subsidiaire de réduction des loyers,

DONNONS acte à Monsieur [C] [S] de ses protestations et réserves quant à sa responsabilité, et quant à l’action engagée,

Tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise confiée aux soins de Monsieur [N] [G], expert inscrit près la Cour d’Appel de [Localité 11] ([Adresse 9] – tél : [XXXXXXXX01] -[Courriel 14]) avec mission de :

Prendre connaissance du dossier, se faire communiquer tous éléments ou pièces estimés utiles à l’exécution de la mission, convoquer les parties et leur conseil, se rendre sur les lieux du litige, logement n°4 situé au 1er étage du [Adresse 4] à [Localité 12],

Décrire le logement, objet du litige,

Vérifier si les désordres invoqués par les demandeurs existent, notamment ceux affectant le système d’aération, l’étanchéité du logement, la présence d’humidité et de moisissures, dans l’affirmative, les décrire, indiquer leur nature et leur date d’apparition, en déterminer l’origine et la cause en précisant notamment s’ils sont dus à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une mauvaise mise en œuvre de ceux-ci, à un défaut d’entretien locatif, dire le moyen et le coût de leur réparation, préciser la durée prévisible de l’exécution des travaux,

Dire si ces désordres compromettent la jouissance paisible et l’obligation de délivrance du bailleur,

Déterminer et évaluer les mesures conservatoires nécessaires,

Donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication,

Définir les préjudices subis et notamment le préjudice de jouissance et tous postes de préjudices annexes,

Se prononcer avec l’assistance, le cas échéant, de tout sapiteur, des conséquences des désordres sur la santé des occupants,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

RAPPELLONS à l’expert qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais dans une spécialité distincte de la sienne, à charge, pour lui, de joindre son avis au rapport,

DISONS que Madame [W] [D] et Monsieur [F] [R] feront l’avance des frais d’expertise et devront consignerà la régie annexe du tribunal judiciaire de Bordeaux, pôle protection et proximité, [Adresse 2],par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint), mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans les deux mois à compter de la date de la notification de la présente ordonnance, la somme de 2500,00 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, sans autre avis du greffe à peine de caducité de la mesure d’instruction,

RAPPELLONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités de l’article 271 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert devra déposer au Greffe dudit Tribunal un rapport détaillé de ses opérations dans les six mois suivant la date de la consignation et qu’il adressera copie complète, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément à l’article 173 du Code de procédure civile,

DISONS que ce délai pourra être prorogé par le magistrat chargé du contrôle des expertises, et ce sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête,

Désignons le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction,

Réservons les dépens et rejetons les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION