TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

N° Minute : 25/221

AFFAIRE : N° RG 25/00299 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQD7

JUGEMENT

Rendu le 1er juillet 2025

AFFAIRE :

[V] [F] épouse [Y]

C/

[E] [C]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [V] [F] épouse [Y]

née le 14 Février 1937 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante en personne

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [E] [C]

née le 10 Juin 1988 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01/04/2023 à effet au même jour, Mme [V] [F] épouse [Y] a donné à bail à Mme [E] [C] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] , pour un loyer mensuel de 630€ et 20€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [V] [F] épouse [Y] a fait signifier à Mme [E] [C] le 27/09/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2400 euros. Mme [V] [F] épouse [Y] a également fait signifier le même jour un commandement de justifier de l’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 21/02/2025, Mme [V] [F] épouse [Y] a ensuite fait assigner Mme [E] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,

ordonner l’expulsion des lieux de Mme [E] [C], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner Mme [E] [C] à lui payer :

* la somme de 2100 euros sur les loyers et charges impayés au 30/01/2025, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 2400 euros ,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Mme [E] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le dossier a été appelé à l’audience du 06 mai 2025 et a été retenu.

Mme [V] [F] épouse [Y], comparante en personne, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 2650 euros au 30/04/2025 et de l’abandon de la demande d’expulsion au regard du départ de la locataire le 30/04/2025.

Mme [E] [C] n’a pas comparu et n’était pas représentée, bien que régulièrement citée à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES par la voie électronique le 24/02/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le décompte de la créance actualisé au 30/04/2025 à hauteur de 2650 euros ( avril 2025 inclus) comporte une erreur en ce qu’il mentionne que le mois de février 2024 n’a pas été payé alors qu’une quittance de loyer pour 700 euros a été émis par le bailleur.

Le décompte des loyers est le suivant :

avril 2023 : 650 euros versé

mai 2023 : 650 euros versé

juin 2023 : aucun versement – 650 euros dû : -650 €

juillet 2023 : 650 euros versé

août 2023 : 650 euros versé

septembre 2023 : 650 euros versé

octobre 2023 : 650 euros versé

novembre 2023 : 650 euros versé

décembre 2023 : 650 euros versé

janvier 2024 : 700 euros versé : +50€

février 2024 : 700 euros versé : +50€

mars 2024 : 700 euros versé : +50€

avril 2024 : 700 euros versé : +50€

mai 2024 : 700 euros versé : +50€

juin 2024 : 650 euros versé

juillet 2024 : aucun versement : -650€

août 2024 : aucun versement : -650€

septembre 2024 : 650 euros versé

octobre 2024 : 650 euros versé

novembre 2024 : 750 euros versé : +100 €

décembre 2024 : 750 euros versé : +100 €

janvier 2025 : 750 euros versé : +100 €

février 2025 : 700 euros versé : +50 €

mars 2025 : 700 euros versé : +50 €

avril 2025 : aucun versement : – 650 €

TOTAL impayé : 1950 euros.

Il convient par conséquent de condamner Mme [E] [C] à payer à Mme [V] [F] épouse [Y] la somme de 1950 euros actualisée au 30/04/2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27/09/2024 sur la somme de 1700 euros (2400€-700€ mois de février 2024), et du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 27/09/2024 , pour la somme en principal de 2400 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d’espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28/11/2024.

Par suite, Mme [E] [C] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Mme [E] [C] ayant quitté l es lieux depuis le 30/04/2025 , il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion.

5- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Mme [V] [F] épouse [Y] ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [E] [C] , ni d’un préjudice indépendant du retard du paiement, de sorte que Mme [V] [F] épouse [Y] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de paiement.

6- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [E] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [V] [F] épouse [Y], Mme [E] [C] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Mme [V] [F] épouse [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01/04/2023 entre Mme [V] [F] épouse [Y] et Mme [E] [C] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 28/11/2024 ;

CONSTATE que Mme [E] [C] a libéré les lieux depuis le 30/04/2025;

CONDAMNE Mme [E] [C] à verser à Mme [V] [F] épouse [Y] la somme de 1950 euros actualisée au 30/04/2025 , échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27/09/2024 sur la somme de 1700 euros ( 2400€-700€ mois de février 2024), et du présent jugement sur le surplus ;

DEBOUTE Mme [V] [F] épouse [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [E] [C] à verser à Mme [V] [F] épouse [Y] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 01 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection