COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00009 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4SX

Minute N° : 25/00134

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

SAS au capital de 20.000.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le N° 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

Ayant pour avocat la SELARL LEVY ROCHE SARDA, Maître Catherine GAUTHIER, avocat au Barreau de LYON, y demeurant [Adresse 8] chez qui domicile est élu.

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Véronique MARCEL, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [P] [V]

née le 27 Novembre 2002 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré, et de Madame Jade ARRIGHINO, Greffier, lors des débats

DEBATS : 21/1/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2023, Monsieur [J] [E] a consenti à Madame [P] [V] un bail portant sur un local à usage d’habitation meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros hors charges, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Par acte sous seing privé dématérialisé en date du 11 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES s’est portée caution de Madame [P] [V] pour le paiement des charges et loyers.

En raison d’impayés locatifs, Monsieur [J] [E] a eu recours à l’engagement de caution et la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES a réglé des sommes aux bailleurs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [P] [V] un commandement de payer la somme de 709 euros, hors frais, correspondant aux loyers et charges non réglés de février à avril 2024, en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Madame [P] [V] par acte de commissaire de justice délivré le 06 novembre 2024 aux fins qu’il :

constate de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, de la résiliation du bail aux torts de Madame [P] [V] ;ordonne son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;la condamne à lui régler la somme de 1 654 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 mai 2024 sur la somme de 709 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixe une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer contractuel mensuel augmenté des charges qui sera dû à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail ;la condamne à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;prononce l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;la condamne à lui régler la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée à l’audience du 21 janvier 2025, lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation soutenue oralement sous réserve de l’actualisation de sa créance à la somme de 2 982,22€ au 03 janvier 2025.

Madame [P] [V] ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

La défenderesse, citée à étude, n’ayant pas comparu ou été représentée, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le principe de la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant que la subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

Il est également constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, laisse toutefois subsister la créance au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

*

Au cas d’espèce, le contrat de cautionnement en date du 11 novembre 2023 stipule en son article 8.1 que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats une quittance subrogative en date du 03 janvier 2025 portant le montant total des loyers impayés par le locataire défaillant à la somme de 3 387 euros.

Il résulte de ces éléments, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, dispose de la possibilité d’intenter une action pour recouvrer les sommes réglées mais également de l’action en résolution du bail afin notamment d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et ainsi limiter le montant de la dette cautionnée, de l’action visant à faire prononcer une expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 11] au moins six semaines avant la date de l’audience, ce qui a été le cas en l’espèce puisque le courrier électronique adressé à la préfecture a été enregistré le 07 novembre 2024 alors que la première audience a eu lieu le 21 janvier 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée par courrier électronique enregistré le 15 mai 2024 conformément au délai de deux mois imposé par les dispositions précitées quant l’assignation a eu lieu le 06 novembre 2024.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

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Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail du 12 novembre 2023 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualités de subrogée de la bailleresse, a fait signifier à Madame [P] [V], le 14 mai 2024, un commandement de payer la somme de 709 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Cette dernière ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.

Un délai de six semaines s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 26 juin 2024 au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 12 novembre 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualités de subrogée du bailleur, a produit à l’audience une quittance subrogative en date du 03 janvier 2025 d’un montant de 3 387€.

Rien ne justifie toutefois que cette dernière somme, supérieure au montant réclamé dans l’assignation, n’ait été communiquée à la défenderesse, ce qui implique que le Tribunal ne peut en tenir compte sans méconnaitre le principe du contradictoire. Cependant, les loyers et charges impayés postérieurs à l’assignation seront pris en compte au titre des indemnités mensuelles d’occupation.

En tout état de cause, Madame [P] [V] ne justifie pas avoir réglé la somme de 1 654 euros qui lui était réclamée dans l’assignation au titre de la dette locative.

Aussi, cette dernière sera condamnée à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 654 euros, correspondant au déblocage des loyers de février 2024, mars 2024, mai 2024 et de juillet à octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024, date de la signification du commandement de payer, s’agissant de la somme de 709 euros alors due, et à compter du 06 novembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 26 juin 2024, Madame [P] [V] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [P] [V] constitue une faute et cause un préjudice au bailleur, qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur, et qui sera égale au loyer contractuel augmenté des charges, soit la somme de 447€.

Par ailleurs, il convient de condamner la défenderesse à régler lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie, Madame [P] [V], qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [P] [V] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée de Monsieur [J] [E], bailleur, concernant le local à usage d’habitation sis [Adresse 3], loué par Madame [P] [V] suivant contrat de bail du 12 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée de Monsieur [J] [E], la somme de 1 654 euros, correspondant au déblocage des loyers de février 2024, mars 2024, mai 2024 et de juillet à octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024, date de la signification du commandement de payer, s’agissant de la somme de 709 euros alors due, et à compter du 06 novembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 26 juin 2024 ;

CONSTATE que Madame [P] [V] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 26 juin 2024 ;

AUTORISE l’expulsion de Madame [P] [V] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, celle-ci pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 447€, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES es qualité de subrogée de Monsieur [J] [E] une indemnité d’occupation égale à la somme de 447€, montant du loyer contractuel augmenté des charges, par mois, somme due jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11] ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [P] [V] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 mars 2025,

Le Greffier Le Juge