Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/02091 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYLQ

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[W] [Y]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté MESOLIA HABITAT

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par Mme [L] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [W] [Y]

[Adresse 6] B-

[Adresse 10]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 23 décembre 2015, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Mme [W] [Y] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 11]. [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA MESOLIA HABITAT a fait signifier à Mme [W] [Y] le 30 octobre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. La SA MESOLIA HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 21 octobre 2024, la SA MESOLIA HABITAT a fait assigner Mme [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour voir:

— constater la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer,

— à défaut de libération des lieux, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner Mme [W] [Y] à payer par provision la somme de 3403,35 euros correspondant aux sommes restant dues outre les intérêts au taux légal à compter de cette date,

— condamner Mme [W] [Y] à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [W] [Y] à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 20 mars 2025.

Lors des débats, la SA MESOLIA HABITAT, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.909,14 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience, somme due au 31 décembre 2024, échéance de décembre incluse.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la SA MESOLIA HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Mme [W] [Y], bien que régulièrement citée à personne, n’a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

La SA MESOLIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 11 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 30 octobre 2023, pour la somme en principal de 1887,91 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et les loyers restent impayés depuis janvier 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 31 décembre 2023.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Mme [W] [Y], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA MESOLIA HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Mme [W] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4909,14 euros au 31 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Mme [W] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Mme [W] [Y] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 501,93 euros à compter de cette date, avec revalorisation selon les modalités contractuelles.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [W] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Mme [W] [Y] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 31 décembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2015 et liant la SA MESOLIA HABITAT à Mme [W] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 12] [Adresse 7] ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [W] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [W] [Y] à payer à la SA MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 4909,14 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 31 décembre 2024, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [W] [Y] à payer à la SA MESOLIA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 501,93 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Mme [W] [Y] à payer à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Mme [W] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE